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16. April 2012

Solider Jahresauftakt auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt

Düsseldorf – Das Investmentvolumen im Düsseldorfer Marktgebiet beläuft sich im ersten Quartal 2012 auf 243 Millionen Euro und liegt damit rund 18 Prozent unter dem starken Vergleichswert aus dem Vorjahr. Gleichzeitig wird jedoch der langjährige Durchschnitt um gut 21 Prozent überschritten, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.

„Insgesamt kann noch von einem soliden Jahresauftakt gesprochen werden“, so Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. Hervorzuheben ist, dass der Portfolioanteil am Gesamtvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum merklich angestiegen ist und knapp 86 Millionen Euro (etwa 35 %) erreicht. Bestimmt wurde das Marktgeschehen in erster Linie von kleinen und mittleren Deals. Dies zeigt sich auch daran, dass sich die Anzahl von Abschlüssen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fast verdoppelt hat.

Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens nach Größenklassen haben sich die großvolumigen Deals über 50 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr deutlich reduziert und erreichen einen Anteil von etwa 22 Prozent (minus 55 Prozentpunkte). Dadurch hat sich auch das durchschnittliche Volumen pro Deal von 33 Millionen Euro auf 14 Millionen Euro mehr als halbiert. Im Gegenzug dazu gewinnt insbesondere die Kategorie zwischen 25 und 50 Millionen Euro hinzu und kommt auf rund 29 Prozent. Im Vorjahreszeitraum wurden in dem Bereich noch keine Abschlüsse verbucht. Ebenfalls knapp 29 Prozent erzielen Transaktionen zwischen 10 und 25 Millionen Euro (plus 11 Prozentpunkte). Die kleinste Größenklasse bis 10 Millionen Euro ist mit 20 Prozent am Umsatz beteiligt. Insgesamt verteilen sich die Investments viel homogener auf die verschiedenen Segmente als noch im Vergleichszeitraum 2011.

Die Anlageklasse Büro erfreut sich im ersten Quartal 2012 nicht nur in Deutschland im Allgemeinen, sondern auch speziell in Düsseldorf großer Beliebtheit und erreicht einen Anteil am Transaktionsvolumen von etwa 59 Prozent (plus 49 Prozentpunkte). Danach folgen mit weitem Abstand Einzelhandelsimmobilien und Geschäftshäuser, die im vergleichbaren Vorjahreszeitraum das Marktgeschehen deutlich dominierten und nun mit knapp 22 Prozent am Umsatz beteiligt sind (minus 67 Prozentpunkte). Auf dem dritten Platz liegen mit einem Anteil von rund 17 Prozent Entwicklungsgrundstücke. Logistikimmobilien sowie Hotels spielen als Assetklasse im ersten Quartal noch keine wesentliche Rolle auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt.

Cityrand besonders gefragt – Renditen stabil

Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens auf die unterschiedlichen Lagen baut der Cityrand seinen Anteil im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 42 Prozent erheblich aus (plus 39 Prozentpunkte). Hier wurde auch der größte Deal des ersten Quartals 2012 registriert. Die Peripherie, im vorherigen Jahr noch klar an erster Stelle, kommt mit 30 Prozent auf den zweiten Platz und muss dabei einen Verlust von etwa 47 Prozentpunkten verkraften. Auf die City und die Nebenlagen entfallen rund 22 bzw. 6 Prozent. Insgesamt ist das Investmentvolumen wesentlich ausgeglichener verteilt als im Vorjahr.

Während im ersten Quartal 2011 offene Immobilienfonds mit knapp 77 Prozent das Marktgeschehen als Investorengruppe deutlich beherrschten, fallen sie in den ersten drei Monaten 2012 mit einem Anteil von etwa 22 Prozent auf den zweiten Rang zurück. An ihre Stelle traten Immobilien AGs, die mit 42 Prozent am Transaktionsvolumen beteiligt sind. Auf den weiteren Plätzen folgen Projektentwickler (gut 16 %), Spezialfonds (knapp 7 %), geschlossene Fonds (5 %) sowie private Anleger (4 %). Das Interesse ausländischer Investoren an der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt hat sich erheblich erhöht: ihr Anteil steigt von 14 auf 38 Prozent.

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien haben sich im ersten Quartal 2012 weiter bei 5,0 Prozent stabilisiert, nachdem sie bis zur zweiten Jahreshälfte 2011 leicht nachgegeben hatten. Damit sind sie 50 Basispunkte von ihrem Tiefstand Mitte 2007 (4,5 %) entfernt. Seit dem zweiten Quartal 2011 sind die Netto-Spitzenrenditen von Geschäftshäusern in absoluten Top-Lagen mit 4,3 Prozent ebenfalls konstant geblieben. Top-Renditen von Logistikimmobilien liegen seit längerem unverändert bei 6,8 Prozent und bewegen sich damit auf einem ähnlichen Niveau wie Köln oder Berlin.

Perspektiven für 2012

„Zwar bleibt die gesamtwirtschaftliche Entwicklung, insbesondere im Hinblick auf die Krise im Euroraum weiterhin ungewiss, wie das erste Quartal 2012 aber zeigt, hat das Interesse von Investoren an Düsseldorf als Investmentstandort nicht nachgelassen“, so Meszelinsky. „Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass sich das Transaktionsvolumen zum Jahresende wahrscheinlich im Bereich der letzten zwei Jahre bewegen wird. Ob jedoch die Milliardenschwelle wie beispielsweise im Jahr 2010 überschritten wird, hängt im Wesentlichen davon ab, inwiefern ausreichend hochwertige Büroimmobilien oder Geschäftshäuser in 1A-Lagen dem Markt zur Verfügung stehen. Bei den Spitzenrenditen ist prinzipiell von einer weiteren Stabilisierung auszugehen.“

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