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15. Januar 2015

Sehr hohes Investmentvolumen in Hamburg

HamburgDer Hamburger Investmentmarkt erzielte 2014 ein Transaktionsvolumen von 3,82 Mrd. € und übertrifft das sehr gute Vorjahr noch einmal um 43 %. Darüber hinaus liegt das Resultat auch 44 % über dem zehnjährigen Durchschnitt und erreicht fast das Volumen von 2006. Das ergibt der Investmentmarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Durch einen sehr lebhaften Jahresendspurt wurde mit rund 1,36 Mrd. € das dritthöchste jemals erzielte Quartalsergebnis verzeichnet“, erläutert Marco Stahl, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. „Mehrere großvolumige Deals über 100 Mio. € haben insgesamt fast eine Milliarde Euro zum Ergebnis beigetragen. Die beiden größten Transaktionen waren dabei die Verkäufe des Überseequartiers Nord in der HafenCity und des Bürogebäudes Tanzende Türme an der Reeperbahn“. Mit einem Rekordwert von fast 3,3 Mrd. € wurde das mit Abstand höchste jemals verzeichnete Volumen durch Einzeldeals generiert. Anteilig eingerechnete Portfoliotransaktionen lagen dagegen mit knapp 15 % wieder auf einem deutlich niedrigeren Niveau als im Vorjahr (29 %).

Bei der Verteilung des Investments auf die einzelnen Größenklassen ist besonders bemerkenswert, dass fast alle Segmente gegenüber dem Vorjahr erheblich zulegen können. Lediglich die im Vorjahr äußerst starken Verkäufe unter 10 Mio. € erreichen mit aktuell gut 8 % auch absolut ein spürbar niedrigeres Ergebnis. Jeweils ein Viertel des Gesamtresultats, und damit knapp eine Milliarde Euro, entfällt auf großvolumige Abschlüsse über 100 Mio. € sowie auf Deals zwischen 25 und 50 Mio. €. Transaktionen in der Klasse von 50 bis 100 Mio. € verdoppeln ihr absolutes Vorjahresresultat fast und setzen gut 23 % um. Weitere rund 18 % steuern Verkäufe von 10 bis 25 Mio. € bei. Insgesamt verteilt sich der Investmentumsatz vergleichsweise homogen auf die einzelnen Größenklassen.

Pensionskassen führen Investorenranking an – Projektentwickler vorn

Durch mehrere Investments im dreistelligen Millionenbereich führen Pensionskassen die Verteilung nach Käufern an. Mit fast 23 % investierten sie 2014 über eine halbe Milliarde Euro mehr als im Vorjahr. An zweiter Position liegen Spezialfonds, die ebenfalls deutlich zulegten und auf gut 18 % kommen. Corporates verdreifachten ihr angelegtes Kapital und steuern knapp 9 % zum Ergebnis bei. Privatanleger landen mit 8 % auf dem vierten Platz. Im Vorjahr führten sie das Ranking aufgrund einer sehr hohen Dealanzahl und einiger größerer Transaktionen noch unangefochten an. Ausländische Investoren sind für über 42 % der Investments verantwortlich. Damit verdreifachten sie ihr im Vorjahr investiertes Volumen nahezu und erzielen den dritthöchsten Wert nach 2006 und 2007.

Auf Verkäuferseite wird das Ranking mit großem Abstand von den Projektentwicklern angeführt - über ein Drittel des Investmentvolumens geht auf ihr Konto. Sie nutzen die hohe Nachfrage nach Core und Core Plus Assets und verkaufen zahlreiche, auch großvolumige, Objekte. Den zweiten Platz belegen die im Vorjahr führenden Equity/Real Estate Funds mit gut 13 %. Ebenfalls rund 13 % entfallen auf offene Fonds, die sich von mehreren größeren Objekten, teils auch aus in Auflösung befindlichen Fonds, trennten. Spezialfonds landen mit knapp 8 % auf den vierten Platz vor Immobilien AGs/REITs mit 6 %. Ausländische Verkäufer sind für rund 41 % des Transaktionsvolumens verantwortlich, legen damit noch einmal spürbar zu und bewegen sich in einer ähnlichen Größenordnung wie Anleger aus dem Ausland.

Büroimmobilien beliebteste Assetklasse – Citylagen erneut an der Spitze

Büroobjekte führen die Verteilung des Investmentvolumens auf die einzelnen Objektarten deutlich an. Mit mehr als 2,2 Mrd. € (knapp 59 %) wurde noch einmal wesentlich mehr in diese Assetklasse investiert als schon im Vorjahr. Lediglich im Jahr 2007 wurde ein noch höherer Wert für Büroimmobilien verzeichnet. Einzelhandelsobjekte belegen mit 15 % den zweiten Platz, obwohl in diesem Segment vor allem mangels Angebot vergleichsweise wenig großvolumige Objekte verkauft wurden. Ein bemerkenswert hohes Volumen wurde, wie auch an anderen Standorten, in Hotels investiert. Sie kommen durch zahlreiche größere Verkäufe wie dem Hotel Atlantic auf 8,5 % des Investitionsvolumens. Logistik- und Light Industrial-Objekte wurden mit knapp 7 % erneut auf den vierten Platz verwiesen. Mit rund 8 % entfällt darüber hinaus ein höherer Anteil auf die Kategorie Sonstige, hinter der sich auch gemischt genutzte Objekte wie das Überseequartier Nord verbergen.

Mit knapp 44 % des Investmentvolumens stehen die Citylagen nach wie vor im Fokus der Investoren. Im Vergleich zum Vorjahr wurde hier noch einmal deutlich mehr investiert und auch eine höhere Objektanzahl verkauft. Auf die Cityrandlagen entfielen 2014 zahlreiche großvolumige Büroobjekte und fast alle Hoteldeals, sodass absolut doppelt so viel angelegt wurde wie 2013 und ihr Anteil auf 32 % gestiegen ist. Die Nebenlagen erreichen absolut zwar ein ähnlich hohes Volumen wie im Vorjahr, allerdings sank die Anzahl der verkauften Objekte um rund die Hälfte. Anteilig verlieren sie über 10 Prozentpunkte und steuern gut 21 % zum Gesamtergebnis bei. Auf die peripheren Lagen entfallen lediglich gut 3 %.

Die Netto-Spitzenrenditen sind aufgrund der hohen Nachfrage mit starkem Wettbewerb im Core-Segment bei gleichzeitig günstigen Finanzierungsbedingungen weiter gesunken. Wie an anderen Standorten hat die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Jahresverlauf auch in Hamburg nachgegeben und ist im Vergleich zum Jahresende 2013 um 25 Basispunkte gesunken. Mit nunmehr 4,40 % hat sie ein niedrigeres Niveau als zur Jahresmitte 2007 erreicht. Die Renditen für Geschäftshäuser in Top-Lagen liegen in der Spitze bei 4,10 % und sind damit bereits seit Ende 2012 stabil geblieben. Lediglich in München werden für Premiumobjekte noch niedrigere Renditen erzielt. Die Netto-Spitzenrendite für hochwertige Logistikimmobilien ist in den vergangenen zwölf Monaten um insgesamt 30 Basispunkte gesunken und liegt aktuell bei 6,30 %.

Sehr gute Perspektiven

„Der Hamburger Investmentmarkt hat im Jahr 2014 ein sehr hohes Transaktionsvolumen erzielt, das auf einer breiten Nachfrage über alle Größenklassen und Objektarten basiert. Da das niedrige Zinsniveau aller Voraussicht nach auch 2015 weiter bestehen bleiben wird, sind Immobilien weiterhin eine der beliebtesten Assetklassen. Günstige Finanzierungsbedingungen und die positiven gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen tragen darüber hinaus dazu bei, dass auch ausländische Investoren wieder sehr aktiv sind. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass der Hamburger Investmentmarkt auch 2015 von dieser Entwicklung profitieren wird und erneut ein sehr hohes Investitionsvolumen erzielt. Ob dabei wieder ein ähnlich hohes Ergebnis wie 2014 erreicht werden kann, hängt insbesondere auch davon ab, ob ausreichend großvolumige Objekte am Markt angeboten werden“, sagt Marco Stahl.

Detaillierte Informationen zu den Investmentmärkten 2014 senden wir Ihnen gerne zu oder vermitteln Ansprechpartner für ein Hintergrundgespräch.


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