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26. April 2012

Ruhiger Jahresauftakt auf dem Kölner Logistikflächenmarkt

Köln – Der Kölner Logistikflächenmarkt (inklusive Umland) erzielt im ersten Quartal 2012 einen Flächenumsatz in Höhe von 36.000 Quadratmetern. Dieses Ergebnis liegt mit minus 38 Prozent deutlich unter dem sehr guten Resultat des vergleichbaren Vorjahreszeitraums. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

„Insgesamt besteht zwar nach wie vor eine rege Nachfrage am Markt, diese spiegelt sich zu Jahresbeginn jedoch noch nicht in einer entsprechenden Abschlussanzahl wider“, so Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. Während im ersten Quartal des Vorjahres zahlreiche kleinere und mittelgroße Flächenabschlüsse registriert wurden, konnte in den ersten drei Monaten 2012 darüber hinaus ein Großvertrag über knapp 18.000 Quadratmeter verzeichnet werden. Modern ausgestattete Logistikflächen bleiben das am stärksten nachgefragte Segment, zugleich wird von Nutzerseite aber auch verstärkt auf ein optimales Kosten-Nutzen-Verhältnis geachtet. Auf Eigennutzer entfällt rund ein Viertel des Flächenumsatzes.

Industrieunternehmen sind im ersten Quartal mit gut 78 Prozent für die deutliche Mehrheit des Flächenumsatzes verantwortlich. Insbesondere die großflächigen Abschlüsse haben nicht unerheblich zu dieser Dominanz beigetragen. Handelsunternehmen folgen mit etwas über 7 Prozent bereits klar abgeschlagen auf dem zweiten Platz. Nur knapp dahinter liegen die im vergangenen Jahr starken Logistikdienstleister (7 %). Im bundesweiten Vergleich ist dies ein eher untypisches Bild. Auf den meisten großen Logistikmärkten generieren Handelsunternehmen und Logistikdienstleister die mit Abstand höchste Nachfrage.

Durch die noch verhältnismäßig geringe Anzahl an Vertragsabschlüssen in den ersten drei Monaten sind bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die Größenklassen lediglich drei Segmente besetzt. Der Abschluss eines Herstellers von Bodenbelägen, objectflor Art und Design Belags GmbH, führt dazu, dass die Hälfte des Umsatzes auf das Flächensegment 12.000 bis 20.000 Quadratmeter entfällt. Daneben belegen Verträge zwischen 8.000 und 12.000 Quadratmetern sowie kleine Flächen bis 3.000 Quadratmeter jeweils ein Viertel des Umsatzes. In der kleinsten Kategorie wurden dementsprechend die meisten Verträge registriert.

Flächenangebot nach wie vor begrenzt – Spitzenmiete stabil

Die verfügbaren Lager- und Logistikflächen im Bestand werden weiterhin abgebaut. Dabei besteht insbesondere für moderne Flächen ab einer Größenordnung von 5.000 Quadratmetern eine erheblich höhere Nachfrage als aus dem bestehenden Leerstand bedient werden kann. Gerade in den am stärksten nachgefragten Lagen stehen kaum großflächige und hochwertige Flächen zur Verfügung. Zum Teil müssen Nutzer daher auf ältere Bestandsflächen ausweichen, die ihren Anforderungsprofilen nicht voll entsprechen, oder einen nutzerspezifischen Neubau in Erwägung ziehen. Nach wie vor werden kaum große spekulative Projektentwicklungen in Angriff genommen, sodass mittelfristig auch nicht mit einer Ausweitung des Neubauflächenangebotes zu rechnen ist.

Die Spitzenmiete ist im zweiten Quartal 2011 auf 4,80 Euro pro Quadratmeter gestiegen und stabilisiert sich seither auf diesem Niveau. Im Vergleich mit anderen bedeutenden Logistikmärkten bewegt sich die Kölner Höchstmiete damit im Mittelfeld zwischen Düsseldorf (5,10 €/m²) und Berlin (4,70 €/m²). Sie wird für moderne Logistikflächen in verkehrsgünstigen Lagen des Kölner Stadtgebietes erzielt. Insgesamt führt das geringer werdende Flächenangebot dazu, dass Eigentümer zunehmend weniger Incentives gewähren und die Effektivmieten leicht anziehen.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die Mietpreisklassen sind die einzelnen Segmente noch recht ungleich belegt. Die hohe Nachfrage nach modernen Flächen spiegelt sich jedoch sehr deutlich wider: Gut 72 Prozent des Umsatzes entfallen auf Mietpreise über 4 Euro pro Quadratmeter.

Aussichten für 2012

„Trotz des etwas verhaltenen Jahresauftakts besteht eine positive Grundstimmung auf dem Kölner Lager- und Logistikflächenmarkt“, meint Hans-Jürgen Hoffmann. „Vorliegende Gesuche und sich in Anbahnung befindende Verträge lassen im weiteren Jahresverlauf noch eine deutliche Steigerung des Flächenumsatzes erwarten. Es ist jedoch davon auszugehen, dass das überdurchschnittliche Ergebnis des Vorjahres nicht wieder erreicht wird. Ein erneutes Überschreiten der 200.000-Quadratmeter-Marke setzt zum einen eine zumindest stabile gesamtwirtschaftliche Entwicklung und zum anderen eine zunehmende Anzahl an großflächigen Abschlüssen voraus. Auf der Angebotsseite werden leer stehende Flächen weiter abgebaut, sodass sich die Verknappung noch weiter fortsetzen dürfte. Ob aufgrund der geringen Flächenverfügbarkeit im Laufe des Jahres ein leichtes Anziehen der Spitzenmiete möglich ist, bleibt allerdings abzuwarten.“

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