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13. Juli 2015

Retail-Investmentmarkt erlebt Feuerwerk

Frankfurt am Main – Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 9,84 Mrd. € wurde der Vorjahresumsatz im ersten Halbjahr fast verdoppelt und das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis erzielt. Bemerkenswert ist vor allem, dass bereits in den ersten sechs Monaten das Jahresresultat aus 2014 übertroffen wurde. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

Sowohl deutsche als auch ausländische Investoren sind von den gesamtwirtschaftlichen Perspektiven und der Stabilität Deutschlands überzeugt, wovon gerade Handelsimmobilien stark profitieren. „Gut 35 % des Investmentumsatzes entfallen auf Einzelobjekte, die gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht zugelegt haben. Geradezu explodiert ist dagegen das Geschäft mit Einzelhandelsportfolios, die fast 65 % zum Transaktionsvolumen beitragen. Die knapp 6,36 Mrd. € entsprechen im Vorjahresvergleich mehr als dem dreieinhalbfachen Volumen. Zu den wichtigsten Paketverkäufen gehörten der Weiterverkauf eines Großteils der Kaufhof-Immobilien sowie die Übernahme von Corio durch Klépierre“, erläutert Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) haben an der positiven Entwicklung partizipiert und ihren Umsatz auf knapp 3,02 Mrd. € gesteigert (+79 %). Verantwortlich hierfür ist vor allem ein hoher Anteil aufgeteilter Portfoliodeals, der gut 61 % des gesamten Umsatzes ausmacht. Mit Ausnahme von Hamburg haben alle Standorte davon profitiert, wobei Berlin mit rund 785 Mio. € unangefochten an der Spitze liegt. Demzufolge führt Berlin die Rangfolge der Städte mit einem gesamten Transaktionsvolumen von knapp 1,24 Mrd. € klar an. Aber auch München (490 Mio. €), Düsseldorf (411 Mio. €), Köln (356 Mio. €) und Frankfurt (294 Mio. €) haben deutlich zugelegt. Nur Hamburg hat mit 227 Mio. € (-47 %) Einbußen hinnehmen müssen, wofür fehlende Portfolioanteile und ein geringes Angebot im großvolumigen Core-Bereich verantwortlich sind. 

Nachfrage in allen Marktsegmenten – Spitzenrenditen weiter gesunken

Nachdem im vergangenen Jahr Fach- und Supermärkte das Ranking der Objektarten noch klar angeführt hatten, ist im ersten Halbjahr 2015 eine ausgeglichene Struktur zu verzeichnen. Zwar liegen sie mit einem Anteil von gut 29 % noch in Führung, allerdings nahezu gleichauf mit Shopping Centern. Dicht dahinter auf dem Bronzeplatz folgen mit 26 % bereits Kauf- und Warenhäuser. Verantwortlich für diese strukturelle Veränderung sind vor allem die großen Portfoliodeals mit Shopping Centern (Corio, mfi-Anteile) sowie die Transaktion der Kaufhof-Objekte im Warenhaussegment. Die restlichen 16 % entfallen auf Geschäftshäuser. 

Das mit Abstand höchste Umsatzvolumen generierten im ersten Halbjahr Immobilien AGs/REITs, auch wenn sich dahinter nur wenige Deals verbergen. Der überwiegende Teil entfällt dabei auf die Übernahme von Corio durch Klépierre sowie die Beteiligung der Simon Property Group an den Kaufhof-Immobilien. Insgesamt entfallen gut 37 % des Transaktionsvolumens auf diese Käufergruppe. Dadurch erreichen ausländische Anleger im Portfoliosegment auch 89 % Umsatzanteil, wogegen er bei Einzelverkäufen lediglich bei 22 % liegt. Bezogen auf den Gesamtumsatz tragen Ausländer damit knapp zwei Drittel zum Ergebnis bei. Auf Rang zwei der aktiven Anleger platzieren sich Spezialfonds mit 15 %, die unter anderem auch umfangreiche Paketankäufe im Fach- und Supermarktbereich getätigt haben. Mit knapp 14 % folgen dichtauf Pensionskassen, wobei ein Großteil auf die Übernahme von mfi-Anteilen durch Canada Pension Plan zurückzuführen ist. Höhere Umsatzanteile verzeichneten außerdem Equity/Real Estate Funds (8,5 %) sowie Investment/Asset Manager mit knapp 8 %.

 

Die Renditen für Einzelhandelsobjekte haben aufgrund der großen Nachfrage in den vergangenen zwölf Monaten weiter deutlich nachgegeben und die 4,00-%-Schwelle mittlerweile in allen großen Städten unterschritten. Die Netto-Anfangsrenditen für Highstreet-Objekte in den Top-Lagen bewegen sich aktuell zwischen 3,50 % in München und 3,95 % in Berlin und Frankfurt. In Düsseldorf sind 3,90 %, in Köln 3,85 % und in Hamburg 3,80 % anzusetzen. Im Durchschnitt der sechs wichtigsten deutschen Standorte liegen sie damit auf einem historischen Tief von 3,83 %. Auch in den übrigen Objektklassen war dieser Trend zu beobachten. Die Spitzenrenditen für Shopping Center liegen zum Halbjahr bei 4,40 % und damit leicht unter dem Wert von Mitte 2007. Für hochwertige Fachmarktzentren können in der Spitze 5,50 % und für einzelne Fachmärkte 5,80 % erzielt werden. 

Perspektiven

„Die positiven Rahmenbedingungen und Perspektiven Deutschlands, vor allem bezogen auf die Konjunktur- und Arbeitsmarktentwicklung, werden die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien weiter sehr hoch halten“, sagt Piotr Bienkowski. „Hiervon dürften alle Objektarten profitieren. Außerdem ist nicht auszuschließen, dass sich gerade ausländische Investoren aufgrund des mangelnden Angebots an großvolumigen Core-Objekten zunehmend an bestehenden Portfolios, teilweise auch gesellschaftsrechtlich, beteiligen. Auch die Yield Compression ist vermutlich noch nicht ganz abgeschlossen, zumal vereinzelt auch schon höhere Preise zu beobachten sind. Für das Gesamtjahr ist von einem Umsatz auszugehen, der voraussichtlich in Richtung 15 Mrd. € laufen wird, was dem zweitbesten Ergebnis aller Zeiten gleichkommen würde.“ 







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