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13. Oktober 2014

Rekordumsatz mit Logistikinvestments

Frankfurt am Main Die schon seit Längerem zu beobachtende steigende Beliebtheit von Logistikinvestments setzt sich eindrucksvoll fort. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen mit Logistik- und Light-Industrial-Immobilien Ende des dritten Quartals bereits auf rund 3 Mrd. €. Damit konnte ein neues Allzeithoch erzielt werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater 

„Die Assetklasse Logistik hat sich damit endgültig als eine für unterschiedliche Zielgruppen interessante Anlagekategorie etabliert“, betont Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Die guten Zukunftsperspektiven der Branche spielen dabei eine ebenso wichtige Rolle wie die im Vergleich zu anderen Assetklassen attraktiven Renditen. Bemerkenswert ist, dass diese Entwicklung in allen Marktsegmenten verzeichnet wird und auf einem breiten Fundament ruht.“ Mit einem Umsatz von gut 1,7 Mrd. € tragen Einzeldeals 57 % zum Resultat bei und konnten ihr Ergebnis gegenüber dem Vorjahreszeitraum um ca. 38 % steigern. Aber auch Portfolios haben in der gleichen Größenordnung zugelegt und erreichen aktuell ein Transaktionsvolumen von fast 1,3 Mrd. €. Mittlerweile scheuen Investoren auch nicht mehr vor großvolumigen Paketkäufen im Logistiksektor zurück. Im laufenden Jahr konnten schon fünf Portfoliodeals im dreistelligen Millionenbereich registriert werden. 

Top-Standorte können nicht profitieren, Großdeals treiben den Umsatz 

Im Gegensatz zum Gesamtmarkt mussten die Top-Standorte einen leichten Umsatzrückgang hinnehmen (-5 %). Mitverantwortlich hierfür ist auch, dass aufgrund eines teilweise eingeschränkten Grundstücksangebots neue, marktgängige Investmentprodukte vielfach Mangelware sind. Allerdings ist die Entwicklung an den Standorten nicht einheitlich. Während Hamburg (200 Mio. €), Berlin (139 Mio. €), Düsseldorf (85 Mio. €) und Leipzig (77 Mio. €) zulegen konnten, mussten Frankfurt (137 Mio. €), Köln (83 Mio. €) aber vor allem München (73 Mio. €) Rückgänge verkraften. Ohne die großen Verluste in München (-76 %) ist sogar eine positive Entwicklung über alle Standorte festzustellen. 

Das stark gestiegene Transaktionsvolumen wird insbesondere durch eine Zunahme von Großdeals verursacht. Rund ein Drittel des Investmentumsatzes entfällt auf Abschlüsse über 100 Mio. € (+82 %). Aber auch Verkäufe zwischen 50 und 100 Mio. € haben überproportional zugelegt und tragen knapp 21 % zum Ergebnis bei (+102 %). In den übrigen Größenklassen wurde dagegen ein in etwa vergleichbares Resultat erzielt wie im Vorjahreszeitraum, was im langfristigen Vergleich allerdings ebenfalls ein hervorragender Wert ist.  

Drei Käufergruppen besonders aktiv, ausländische Investoren dominieren 

Insgesamt kommen drei Investorengruppen auf zweistellige Umsatzanteile und tragen umfangreich zum Transaktionsvolumen bei. Die Spitzenposition nehmen Investment/Asset Manager mit gut 27 % ein, die vielfach auch für internationale Anleger agieren, die neu in den deutschen Markt einsteigen. Platz zwei belegen die im letzten Jahr noch führenden Spezialfonds, die knapp 17 % erreichen. Den dritten Podestplatz sichern sich Equity/Real Estate Funds mit einem Anteil von gut 11 %. Größere Umsatzvolumina entfielen darüber hinaus noch auf Corporates (8 %), Immobilien AGs (knapp 7 %), Pensionskassen (gut 5 %) und private Anleger mit knapp 5 %. Grundsätzlich lässt sich damit feststellen, dass eine breite Palette unterschiedlicher Investoren an Logistik– und Light-Industrial-Investments interessiert ist. 

Der Vormarsch ausländischer Investoren setzt sich unvermindert fort. Während ihr Anteil im Vorjahreszeitraum noch bei 49 % lag, sind sie 2014 bislang für 68 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Noch deutlicher dominieren sie das Portfoliosegment, wo 92 % des Umsatzes auf ausländische Anleger entfallen. Die Gründe für dieses starke Engagement sind vielfältig. Zu nennen sind die guten Rahmenbedingungen Deutschlands, die positiven Zukunftsperspektiven der Logistikbranche und das günstige Finanzierungsumfeld. Aber auch die Tatsache, dass die Preise in anderen begehrten Ländern, insbesondere in Großbritannien, teilweise noch höher liegen, veranlasst viele internationale Anleger dazu, in Deutschland einzusteigen. An der Spitze liegen europäische Investoren mit 28 %, gefolgt von Nordamerika (15 %). Spürbar zugelegt hat das Engagement asiatischer Anleger, die unter Einbezug von Middle East auf gut 10 % Umsatzanteil kommen.  

Spitzenrenditen deutlich gesunken, neuer Rekordumsatz absehbar 

Die starke Nachfrage und insbesondere der große Wettbewerb um die attraktiven, langfristig vermieteten Objekte mit moderner Qualität hat zu einer spürbaren Yield Compression geführt. In den großen Standorten haben die Spitzenrenditen durchschnittlich um rund 30 Basispunkte nachgegeben. Den niedrigsten Wert weist München mit 6,20 % auf, vor Hamburg und Frankfurt mit 6,30 %. Mit jeweils 6,50 % folgen Düsseldorf und Köln, die knapp vor Berlin liegen, wo 6,60 % anzusetzen sind. Aber auch in Leipzig wurde die 7-Prozent-Schwelle mit aktuell 6,90 % durchbrochen.  

„Ausgehend von dem unverändert starken Investoreninteresse zeichnet sich auch für den weiteren Jahresverlauf ein sehr reges Marktgeschehen ab. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass 2014 ein neuer Allzeitrekord beim Transaktionsvolumen aufgestellt werden kann. Gleichzeitig ist nicht auszuschließen, dass der starke Wettbewerb um Premiumobjekte die Spitzenrenditen noch weiter unter Druck setzen wird“, prognostiziert Hans-Jürgen Hoffmann.

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