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15. Januar 2019

Neuer Rekord auf dem Investmentmarkt der Schwabenmetropole

Auch 2018 konnte der Stuttgarter Investmentmarkt die Aufwärtsentwicklung der letzten drei Jahre eindrucksvoll bestätigen und mit gut 2,54 Mrd. € einen neuen Rekordumsatz aufstellen. Wie gut das Ergebnis ausfällt, zeigt sich auch daran, dass der Vorjahreswert um stolze 81 % übertroffen und der zehnjährige Durchschnitt sogar mehr als verdoppelt wurde. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report von BNP Paribas Real Estate, der Ende Januar veröffentlicht wird.

„Im Vergleich der deutschen A-Standorte positioniert sich Stuttgart damit noch vor Köln auf Platz sechs. Die Schwabenmetropole rückt immer stärker in den Fokus sowohl einheimischer als auch internationaler Investoren“, erläutert Matthias Bentz, Stuttgarter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie die dynamische Entwicklung bei Einzeltransaktionen, auf die 2,15 Mrd. € (85 %) des Gesamtresultats entfallen. Auch eine Handvoll großer Deals im dreistelligen Millionenbereich haben das Transaktionsvolumen beflügelt. Zu den bedeutendsten gehören die Verkäufe des Allianz Campus‘, des Uhland Carrés sowie der Alten Bahndirektion. 

Trotz einiger Abschlüsse jenseits der 100-Mio.-€-Grenze, die gut 35 % zum Umsatz beitragen und in Stuttgart nicht an der Tagesordnung sind, verteilt sich das Transaktionsvolumen relativ ausgeglichen über alle Größenklassen. Das erreichte Volumen dieser Großdeals ist dennoch bemerkenswert, da es im Vergleich zum Vorjahrfast einer Vervierfachung entspricht. Auf dem zweiten Platz finden sich Verkäufe zwischen 50 und 100 Mio. € (28 %), die damit Objekte von 25 bis 50 Mio. € (19 %) auf Position drei verweisen. Aber auch kleinere Abschlüsse bis 25 Mio. € sind für über 18 % des Ergebnisses verantwortlich. Unterstrichen wird das sehr lebhafte Marktgeschehen vor allem dadurch, dass alle Größenklassen absolut betrachtet deutlich zugelegt haben. 

Stuttgart gehört zu den wenigen Standorten, an denen alle Assetklassen ihren Investmentumsatz steigern konnten und damit eine Belebung auf breiter Front verzeichnet wurde. Eindeutiger Spitzenreiter sind Büroobjekte mit einem Anteil von gut 59 %. Auch in der Neckarmetropole setzen die Anleger also auf eine positive Entwicklung der Büromärkte in Verbindung mit weiter steigenden Mietpreisniveaus. Auf den übrigen Podiumsplätzen landen Einzelhandelsimmobilien (14 %) sowie Logistik-Investments (gut 9 %). Aber auch Hotels (gut 8 %) und Entwicklungsgrundstücke (gut 4 %) haben im Vorjahresvergleich signifikant zugelegt.

Bei den beteiligten Anlegern sind vier Typen hervorzuheben, die zusammengenommen für knapp zwei Drittel des Resultats verantwortlich sind. Die Führungsposition nehmen Equity/Real Estate Funds ein, die gut ein Viertel zum Transaktionsumsatz beisteuern und damit die im letzten Jahr führenden Spezialfonds mit gut 20 % auf Platz zwei verweisen. Zu den Top 4 gehören darüber hinaus Projektentwickler mit über 10 % sowie offene Fonds mit knapp 10 %. Dass Stuttgart auch für ausländische Investoren zunehmend interessant wird, spiegelt ihr Anteil von 48 % am Gesamtergebnis wider. Im bundesweiten Vergleich erreichen nur Berlin und Köln einen höheren Wert. Am aktivsten waren europäische Käufer (32 %). Aber auch nordamerikanische Anleger (9 %) und Investoren aus Nahost (4 %) leisteten größere Beiträge.

Auch in Stuttgart hat das starke Investoreninteresse den Wettbewerb um das begrenzte Angebot im Core-Segment weiter verschärft. Die Konsequenz dieser Entwicklung sind weiter gesunkene Netto-Spitzenrenditen für Büros: 2018 haben sie um 25 Basispunkte auf aktuell 3,15 % nachgegeben. Damit liegen sie jetzt auf dem gleichen Niveau wie zum Beispiel in Düsseldorf und Köln. Auch dies belegt die gewachsene Bedeutung des Stuttgarter Investmentmarkts. Noch deutlicher fiel der Rückgang bei Logistikimmobilien aus (-45 Basispunkte), für die wie an den anderen A-Standorten 4,05 % notiert werden. Lediglich für innerstädtische Geschäftshäuser haben sich die Netto-Spitzenrenditen mit 3,20 % stabil gezeigt.

Auch 2019 im Fokus der Investoren

„Aus heutiger Sicht spricht alles dafür, dass der Stuttgarter Investmentmarkt den Aufwärtstrend der letzten Jahre auch 2019 fortsetzen wird. Ein stabiles, wenngleich auch nicht mehr ganz so dynamisches konjunkturelles Umfeld, eine wachsende Bevölkerung und eine sehr stabile und innovative Wirtschaftsstruktur sprechen dafür, dass Anleger die Landeshauptstadt auch zukünftig weit oben auf ihrem Einkaufszettel haben werden – dies gilt für alle Assetklassen. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich auch für 2019 ein Transaktionsvolumen deutlich über dem langjährigen Mittel (1,2 Mrd. €) ab. Die erkennbare Nachfrage würde sicherlich ausreichen, die 2-Mrd.-€-Schwelle erneut zu übertreffen. Ob dies allerdings gelingt, wird in erster Linie vom verfügbaren Angebot abhängen“, sagt Matthias Bentz. 

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