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08. Juli 2013

München: Investmentmarkt weiter auf Kurs

MünchenNach einem bereits sehr guten Jahresauftakt fällt auch die Halbjahresbilanz des Münchener Investmentmarkts sehr erfreulich aus. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,53 Mrd. € konnte nicht nur das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um 10 % gesteigert, sondern auch das drittbeste jemals registrierte erste Halbjahr verzeichnet werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). 

„Nur in den Boomjahren 2006 und 2007 fiel das Investitionsvolumen noch höher aus“, betont Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Im bundesweiten Vergleich rangiert München damit hinter Frankfurt und fast gleichauf mit Berlin auf Platz drei. Wie lebhaft der Markt war zeigt sich vor allem auch daran, dass trotz des sehr guten Umsatzes bislang nur zwei Verkäufe über 100 Mio. € registriert werden konnten. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass die anteilig eingerechneten Portfolioverkäufe mit 115 Mio. € so gering ausfallen wie an keinem anderen großen deutschen Standort. Dies alles spricht für eine sehr breite und stabile Nachfragebasis. 

Mit einem Anteil von 48 % am Gesamtumsatz liegen größere Deals mit mehr als 50 Mio. € zwar an der Spitze der Größenklassen, dominieren aber weitaus weniger als in früheren Jahren. Verantwortlich hierfür ist auch das mangelnde Angebot an großvolumigen, modernen Core-Objekten. Umso erfreulicher ist es, dass bei kleineren Deals eine rege Nachfrage herrschte. Platz zwei erreichen Verkäufe zwischen 10 und 25 Mio. €, auf die rund ein Viertel des Transaktionsvolumens entfällt. Mit gut 18 % war darüber hinaus die Kategorie von 25 bis 50 Mio. € am Ergebnis beteiligt. Knapp verdreifacht hat sich sogar der Anteil kleiner Deals bis 10 Mio. €, die immerhin gut 8 % zum Transaktionsvolumen beitragen. 

Auch zum Halbjahr 2013 stellen Büroobjekte die mit Abstand wichtigste Assetklasse dar. Insgesamt zeichnen sie für knapp 78 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Ihre relative Bedeutung ist damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum noch einmal leicht gewachsen. Deutlich zugenommen haben der Investmentumsatz und der Anteil der Logistik- und Light-Industrial-Immobilien, die mit gut 14 % am Marktgeschehen beteiligt waren (1. Halbjahr 2012: 1 %). Bemerkenswert ist aber vor allem, dass auch im zweiten Quartal kein nennenswerter Deal mit Einzelhandelsimmobilien registriert werden konnte, sodass deren Anteil bisher zu vernachlässigen ist. Jeweils knapp 4 % haben Hotelinvestments und Entwicklungsgrundstücke zum Ergebnis beigetragen. 

Ausgewogene Verteilung, Spezialfonds und Privatanleger am aktivsten 

Im Gegensatz zu anderen großen Investmentstandorten ist die Dominanz der zentralen Innenstadtlagen in München weniger ausgeprägt. Zwar liegt die City mit einem Anteil von 35,5 % am Gesamtumsatz auch hier an der Spitze, allerdings mit deutlich weniger Abstand zu den übrigen Lagen. Auf Platz zwei folgen Verkäufe in den Cityrandzonen, auf die knapp 29 % entfallen. Aber auch die Peripherie trägt gut 20 % zum Transaktionsvolumen bei, was in dieser Form als Münchener Phänomen anzusehen ist. Die verbleibenden 15 % wurden in den Nebenlagen umgesetzt. 

Die Investorenstruktur stellt sich ähnlich dar wie im bundesweiten Durchschnitt und weist keine größeren Überraschungen auf. Die beiden mit Abstand wichtigsten Anlegergruppen waren Spezialfonds mit einem Anteil von 23 %, dicht gefolgt von den in München traditionell sehr aktiven privaten Anlegern/Family Offices, die gut 21 % zum Ergebnis beitrugen. Dahinter folgen nah beieinander mit jeweils zwischen 10 % und 11 % Versicherungen, offene Fonds und Immobilien AGs. Mit einem Anteil von knapp 9 % waren darüber hinaus Projektentwickler am Gesamtumsatz beteiligt. Der Anteil ausländischer Käufer liegt bei gut 37 % und damit höher als im bundesweiten Durchschnitt. Gleichzeitig ist er im zweiten Quartal noch einmal spürbar angestiegen. Sowohl nordamerikanische als auch europäische Anleger haben umfangreich in München investiert. 

Nachdem die Spitzenrenditen Ende 2012 im Zuge der Jahresendrallye noch einmal nachgegeben hatten, haben sie sich im laufenden Jahr bisher stabilisiert. Mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,60 % ist München weiterhin der teuerste deutsche Standort für Büroobjekte. Gleiches gilt für das Marktsegment Geschäftshäuser in absoluter Premiumlage, für die in München unverändert Spitzenrenditen von 4,05 % anzusetzen sind. Auf dem gleichen Niveau wie Hamburg ist München bei den Netto-Anfangsrenditen für Logistikobjekte, die schon seit längerem stabil bei 6,60 % liegen. 

Perspektiven

„Die ausgesprochen lebhafte Nachfrage im kleinteiligen und mittleren Marktsegment deutet auch für das zweite Halbjahr auf gute Investmentumsätze hin. Allerdings kann das nicht ausreichende Angebot an großvolumigen Core-Objekten das Transaktionsvolumen möglicherweise limitieren. Trotzdem spricht vieles dafür, dass auch 2013 wieder ein Gesamtumsatz jenseits der 3-Mrd.-€-Grenze erzielt werden kann. Unbestritten ist, dass München auch weiterhin einer der attraktivsten Standorte für Investoren bleiben wird. Dies gilt insbesondere auch für sicherheitsorientierte und eigenkapitalstarke Anleger“, erläutert Stefan Bauer.

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Jan Dohrwardt
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