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05. Juli 2013

München: Flächenumsatz mit 325.000 m² auf Vorjahresniveau

München – Mit einem Flächenumsatz von 325.000 m² im ersten Halbjahr liegt der Münchener Markt auf dem gleichen Niveau wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (328.000 m²). Gleichzeitig wird damit der zehnjährige Durchschnitt für das erste Halbjahr ziemlich exakt getroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

 „Vor dem Hintergrund einer bislang nur sehr moderaten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung kann dieses Ergebnis durchaus als Erfolg gewertet werden“, betont Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Auch im bundesweiten Vergleich der großen deutschen Bürostandorte setzte sich München damit erneut unangefochten an die Spitze. Zu diesem guten Resultat beigetragen haben auch einige Großabschlüsse, wobei der Vertrag der Allianz Versicherungs AG mit 36.000 m² heraussticht. Dieser führt auch dazu, dass die Peripherie-Zone Region Nord mit einem Anteil von 19 % (60.500 m²) am Gesamtumsatz an der Spitze aller Lagen steht. Der Gesamtanteil aller Umlandzonen liegt deshalb mit 27 % im langjährigen Vergleich auch relativ hoch. Im Stadtgebiet entfallen größere Anteile auf die City mit 47.000 m² (14 %), den Cityrand Süd mit 23.000 m² (7 %) sowie die Zonen Arnulfpark und Moosach/Milbertshofen, die jeweils auf rund 6 % kommen.

Erfreulich ist neben der Höhe des erzielten Flächenumsatzes auch die relativ breite Streuung über unterschiedliche Branchen. Dies spricht für eine ausgeglichene Nachfragebasis und gesunde Marktstrukturen. Alleine fünf Branchengruppen weisen Umsatzanteile im zweistelligen Bereich auf. An die Spitze gesetzt haben sich die Informations- und Kommunikationstechnologien mit 19,5 %, gefolgt von der zweiten Münchener Leitbranche, den Verwaltungen von Industrieunternehmen (16 %). Auf jeweils knapp 13 % kommen Versicherungen (wobei der Allianz-Abschluss überproportional zu Buche schlägt) und Beratungsgesellschaften. Nur knapp dahinter, auf dem fünften Platz, rangieren die sonstigen Dienstleistungen mit gut 12 %. Über 73 % des Gesamtumsatzes entfallen auf diese fünf Nachfragegruppen. Alle übrigen Branchen spielten dagegen im ersten Halbjahr nur eine relativ untergeordnete Rolle.

Hoher Anteil großer Abschlüsse, Leerstand beginnt sich zu stabilisieren

Das im langfristigen Vergleich erfreuliche Umsatzergebnis wurde im ersten Halbjahr nicht unwesentlich von großflächigen Verträgen beeinflusst. Mit einem Anteil von gut 24 % am Resultat liegen Abschlüsse mit mehr als 10.000 m² klar an der Spitze aller Größenklassen. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum haben sie um stolze 16 Prozentpunkte zugelegt. Demgegenüber hat die Bedeutung der mittelgroßen Kategorien zwischen 2.000 und 10.000 m² abgenommen. Auf sie entfielen gut 20 % des Umsatzes und damit 15 Prozentpunkte weniger als im ersten Halbjahr 2012. Unverändert lebhaft zeigten sich die kleineren Größenklassen bis 2.000 m², die wie im Vorjahreszeitraum auf einen Anteil von knapp 56 % kommen und damit nach wie vor die wesentliche Basis guter Ergebnisse darstellen.  

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist der Leerstand im Münchener Marktgebiet noch einmal um rund 7 % gesunken und liegt aktuell bei 1,34 Mio. m². Allerdings konnte im zweiten Quartal 2013 ein leichter Anstieg der Leerstandsflächen beobachtet werden. Ähnlich stellt sich die Situation im wichtigen Marktsegment der modernen Leerstände dar. Einem Rückgang um über 8 % in den vergangenen zwölf Monaten steht ein Anstieg um knapp 5 % im zweiten Quartal 2013 gegenüber. Dies deutet darauf hin, dass der signifikante Leerstandsabbau der vergangenen zwei Jahre sich dem Ende nähert und weitestgehend abgeschlossen sein dürfte. Unter Marktgesichtspunkten von Bedeutung ist aber, dass der Anteil der modernen Flächen am Gesamtleerstand bei nur noch etwa 26 % liegt. Die Leerstandsrate liegt aktuell bei 5,6 % im Stadt- und 6,7 % im Marktgebiet.

Flächen im Bau ziehen deutlich an, Höchstmiete unverändert

Nachdem gerade die modern ausgestatteten Büroflächen sich in den vergangenen zwei Jahren spürbar reduziert hatten, hat die Bautätigkeit wieder merklich zugenommen. Innerhalb der vergangenen zwölf Monate ist das Bauvolumen um 96 % auf aktuell 537.000 m² gestiegen. Nicht ganz so stark, aber immerhin um 42 %, haben auch die dem Markt hiervon noch zur Verfügung stehenden Flächen im Bau angezogen. Sie bewegen sich in einer Größenordnung von 169.000 m², was einem Anteil von 31 % an allen Flächen im Bau entspricht. 

Die Spitzenmiete in München hat sich stabil entwickelt und liegt jetzt schon seit längerem auf unverändertem Niveau bei 33 €/m²; erzielt wird sie weiterhin in der City. Im Gegensatz zur Top-Miete haben sowohl die jeweiligen Höchst- als auch die Durchschnittsmieten in einigen Büromarktzonen in den vergangenen zwölf Monaten angezogen. Hier zeigt sich, dass sich die Nachfrage in immer stärkerem Maße auf hochwertige Büroflächen mit entsprechenden Mietpreisniveaus konzentriert. Zu beobachten ist diese Situation vor allem in den präferierten City- und Cityrandlagen.  

Perspektiven

„Die breite und stabile Nachfragebasis aus unterschiedlichen Branchen sowie die sich langsam aufhellenden Perspektiven der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung sprechen dafür, dass auch in der zweiten Jahreshälfte ein guter Flächenumsatz zu erwarten ist. Vor diesem Hintergrund deutet momentan alles darauf hin, dass 2013 erneut die 700.000-m²-Schwelle beim Flächenumsatz übertroffen und ein ähnliches Ergebnis wie im Vorjahr erzielt werden kann. Ein weiterer Abbau der Leerstände zeichnet sich demgegenüber nicht mehr ab. Auch bei den Spitzenmieten ist eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau das wahrscheinlichste Szenario im weiteren Jahresverlauf“, prognostiziert Stefan Bauer.

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Jan Dohrwardt
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