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06. Juli 2017

Münchener Investmentmarkt gibt weiter Gas: drittbestes Ergebnis aller Zeiten

München - Mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,5 Mrd. € erzielte der Münchener Investmentmarkt im ersten Halbjahr erneut ein außergewöhnlich gutes Ergebnis. Der vergleichbare Vorjahreswert wurde um 20 %, der zehnjährige Durchschnitt sogar um rund zwei Drittel übertroffen. Nur in den beiden Jahren 2007 und 2015 wurde in den ersten sechs Monaten noch mehr investiert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Im bundesweiten Vergleich positioniert sich München damit hinter Berlin und Frankfurt auf Platz drei. Verantwortlich für diese dynamische Entwicklung ist eine sehr breit aufgestellte Nachfrage, die sich auf alle Größen- und Assetklassen erstreckt“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Ein Indiz hierfür ist die Tatsache, dass der Anteil der Großdeals trotz des hohen Umsatzes sogar unterdurchschnittlich ausfällt. Bislang wurden lediglich drei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich registriert.“ Zu den wichtigsten Deals gehörten dabei u. a. die Verkäufe der Büroprojekte HIGHRISE one an Deka sowie Kap West an die Allianz. Das lebhafte Marktgeschehen wird auch durch die Anzahl der erfassten Deals unterstrichen, die mit rund 70 deutlich höher ausfällt als im langjährigen Schnitt (51). Anteilig eingerechnete Portfolioverkäufe tragen rund 10 % zum Ergebnis bei und liegen damit ebenfalls leicht unter dem Durchschnittswert.

Breite Investorenpalette

Auch im ersten Halbjahr hat sich erneut bestätigt, dass der Münchener Investmentmarkt für nahezu alle Anleger eines der begehrtesten Ziele für Investitionen ist. An die Spitze gesetzt haben sich Spezialfonds mit einem Umsatzanteil von 20 %. Knapp dahinter folgen aber bereits Projektentwickler mit 18 %, die sich eine ganze Reihe älterer Objekte gesichert haben, um an der positiven Entwicklung der Nutzer- und Investmentmärkte zu partizipieren. Rang drei belegen Versicherungen, die, nicht zuletzt bedingt durch den Ankauf des Kap West durch die Allianz, 14 % zum Ergebnis beisteuern. Auf einen zweistelligen Umsatzanteil kommen außerdem noch private Anleger und Family Offices, die zusammen mit rund 10% am Ergebnis beteiligt sind. Weitere 9 % entfallen auf Investment Manager. Der Anteil ausländischer Investoren liegt mit 24 % etwas über dem vergleichbaren Vorjahreswert (17 %), fällt im bundesweiten Vergleich aber erneut eher gering aus.

Alle Assetklassen gefragt

Bemerkenswert ist auch die umfangreiche Beteiligung aller Assetklassen. Zwar bleiben Büroobjekte mit 46 % die dominierende Nutzungsart, gegenüber dem langfristigen Durchschnittswert von gut zwei Dritteln spielen sie aktuell aber eine spürbar geringere Rolle. Auf den weiteren Plätzen ist dagegen ein sehr enges Kopf-an-Kopf-Rennen zu beobachten, das Hotels mit einem Anteil von 16 % knapp für sich entschieden haben. Einzelhandelsobjekte (15 %) und Logistikimmobilien (14 %) erreichen aber vergleichbare Niveaus. Auch diese Verteilung spricht dafür, dass viele Investoren großes Vertrauen in die nachhaltige Stabilität und die Zukunftsperspektiven des Standorts München haben und die positive Entwicklung nicht durch die Konzentration auf ein Marktsegment dominiert wird.

Renditen in den letzten zwölf Monaten deutlich gesunken

Aufgrund des unverändert starken Wettbewerbs unter den Investoren haben die Renditen in den letzten zwölf Monaten noch einmal spürbar nachgegeben. Die Spitzen-Nettoanfangsrendite für Bürohäuser ist seit Mitte 2016 um 40 Basispunkte auf aktuell 3,20 % gesunken. Damit ist München nach Berlin der zweitteuerste Standort Deutschlands. Auch bei Logistikimmobilien war eine vergleichbare Entwicklung zu beobachten: Die Spitzenrendite gab um 30 Basispunkte auf jetzt 4,90 % nach. Spürbar geringer (-5 Basispunkte) fiel der Rückgang bei den schon seit Längerem sehr niedrigen Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser aus. Nachdem die Renditen in den ersten drei Monaten noch einmal gesunken waren, haben sie sich im zweiten Quartal 2017 stabilisiert. Dies kann als Indiz dafür gesehen werden, dass Investoren zwar bereit sind hohe Preise zu akzeptieren, allerdings nur, wenn Standort und Objekt wirklich passen. Käufe um jeden Preis sind weiterhin nicht zu beobachten, was grundsätzlich auf nach wie vor gesunde Marktstrukturen hindeutet.

Perspektiven

„Auch für die zweite Jahreshälfte zeichnen sich lebhafte Investmentmärkte und ein hohes Transaktionsvolumen ab. Einige großvolumige Deals befinden sich bereits in weit fortgeschrittenen Verhandlungen und werden im zweiten Halbjahr abgeschlossen werden. Darüber hinaus profitiert München wie alle anderen Standorte auch von den insgesamt sehr positiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland. Vor diesem Hintergrund erwarten wir auch für das Gesamtjahr 2017 einen sehr hohen Investmentumsatz. Ob dabei erneut die 6-Mrd.-€-Schwelle überschritten werden kann, bleibt aber noch abzuwarten“, fasst Stefan Bauer die weiteren Aussichten zusammen.

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