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05. Januar 2017

Münchener Investmentmarkt gibt Gas: fast 6,4 Mrd. € Umsatz

Die Dynamik des Münchener Investmentmarkts hat sich auch 2016 unvermindert fortgesetzt. Mit einem Transaktionsvolumen von 6,37 Mrd. € wurde nicht nur das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um rund 6 % übertroffen, sondern auch der siebte Umsatzanstieg in Folge erzielt und der zehnjährige Durchschnitt um 59 % überboten. Nur 2007 lag das Ergebnis noch etwas höher. Dies ergibt der Investmentmarktreport 2017, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Verantwortlich für die starke Performance waren einerseits eine Reihe großer Verkäufe, bei denen die Highlight Towers mit über 500 Mio. € herausstechen. Aber auch eine Reihe anderer Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, von denen insgesamt 19 registriert wurden, haben umfangreich dazu beigetragen. Darüber hinaus wurde in allen Marktsegmenten ein sehr lebhaftes Investmentgeschehen beobachtet, was sich auch in der Zahl von über 140 erfassten Deals widerspiegelt“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Anteilig in Ansatz gebrachte Portfolios steuern knapp 20 % zum Resultat bei, wobei insbesondere Objekte aus dem Office First-Verkauf an Blackstone größere Beiträge leisten. Im bundesweiten Umsatzranking liegt München auf Platz zwei, nur knapp hinter Frankfurt, aber noch vor Berlin. 

Knapp die Hälfte (48 %) des Umsatzes entfällt auf Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich, die ihren Anteil damit signifikant steigern konnten. Ohne diese Entwicklung wäre das erzielte Volumen allerdings auch nicht zu erreichen gewesen. In den übrigen Größenklassen zeigt sich eine relativ homogene Verteilung der Umsatzanteile, die jeweils zwischen 13 und 20 % liegen. Hierdurch wird die breite Nachfragebasis noch einmal unterstrichen, die für den Münchener Markt in den letzten Jahren typisch war. Lediglich die kleinste Kategorie bis 10 Mio. € war mit 2 % relativ schwach vertreten.

Investoren mit unterschiedlichen Risikoprofilen, breite Streuung der Verkäufergruppen 

Insgesamt zeigt sich eine relativ breite Streuung über unterschiedliche Investorengruppen, von denen alleine fünf auf zweistellige Umsatzanteile kommen. Nahezu gleichauf belegen Equity/Real Estate Funds (knapp 19 %) und Spezialfonds (gut 18 %) die Plätze eins und zwei, wobei die gute Platzierung der erstgenannten in erheblichem Umfang den Objekten aus dem Office First Portfolioverkauf zuzurechnen ist. Auf Rang drei finden sich Investment Manager, die 13,5 % zum Gesamtumsatz beitragen. Knapp 11 % steuern darüber hinaus offene Fonds bei, die sich damit knapp vor den Pensionskassen mit gut 10 % platzieren. Größere Anteile entfallen außerdem noch auf private Anleger (7 %), Projektentwickler (6 %) sowie Versicherungen (5 %). Bemerkenswert ist vor allem die Breite der Käufer mit ganz unterschiedlichen Risikoprofilen, die alle großes Interesse am Standort München haben. Der Anteil ausländischer Investoren liegt mit gut 32 % niedriger als im bundesweiten Durchschnitt. 

Ähnlich stellt sich die Situation auf Verkäuferseite dar. Auch hier gibt es fünf Anlegergruppen, die alle mit Anteilen zwischen 13,5 % und 16 % am Verkaufsvolumen beteiligt sind. Angeführt wird das Ranking von den Projektentwicklern, die von der aktuellen Marktsituation profitieren und ihre Projekte häufig bereits vor Fertigstellung verkaufen können. Zu dieser Gruppe gehören aber auch private Anleger, Investment Manager, Immobilien AGs sowie Equity/Real Estate Funds. Größere Beiträge leisteten darüber hinaus noch Spezialfonds (9 %) und Corporates (knapp 9 %). Der Anteil ausländischer Verkäufer liegt mit 21,5 % spürbar niedriger als auf Käuferseite.  

Büro-Investments klar in Führung, Cityrand und Nebenlagen mit höchsten Anteilen 

Wie auch an anderen großen Standorten wurde mit gut 71 % (4,53 Mrd. €) mit Abstand am meisten in Büros investiert. Ein wesentlicher Grund hierfür ist in der positiven Konjunktur- und Beschäftigungsentwicklung zu sehen, die eine stabile Nutzernachfrage mit sich bringt. Da verwundert es nicht, dass Investoren großes Vertrauen in diese Assetklasse haben. Auf Position zwei liegen Einzelhandelsimmobilien, die 13 % (827 Mio. €) zum Ergebnis beitragen und sowohl relativ als auch absolut zulegen konnten. Auf Platz drei finden sich Hotel-Investments, die zwar Einbußen hinnehmen mussten, mit knapp 7 % (421 Mio. €) im langfristigen Vergleich aber immer noch ein gutes Resultat erzielen. Jeweils knapp 4 % des Transaktionsvolumens entfallen darüber hinaus auf Entwicklungsgrundstücke (245 Mio. €) und Logistikobjekte (238 Mio. €).  

Wie im letzten Jahr landet die City nicht auf Platz eins beim Umsatzvolumen, sondern trägt lediglich 16 % zum Ergebnis bei. Verantwortlich hierfür ist allerdings einzig und allein ein nicht ausreichendes Angebot. Aufgrund des großen Vertrauens in den Standort München weichen Anleger deshalb zunehmend auf andere Lagen aus. In Führung lagen 2016 die Nebenlagen, die auf einen Anteil von gut 35 % kommen. Nur unwesentlich weniger wurde am Cityrand investiert, der rund ein Drittel beisteuerte. Noch knapp vor der City konnten sich die peripheren Umlandstandorte platzieren, auf die gut 16 % des Transaktionsvolumens entfallen. Insgesamt zeigt diese Verteilung deutlich, dass sich die Attraktivität des Standorts nicht nur auf die zentralen Top-Lagen beschränkt.

Spitzenrenditen haben weiter nachgegeben, Aussichten unverändert positiv

Vor dem Hintergrund der starken Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot ist es nicht verwunderlich, dass die Renditen im Jahresverlauf 2016 weiter spürbar nachgegeben haben. Zu beobachten war diese Entwicklung in allen Marktsegmenten und Lagen, besonders ausgeprägt aber für Büroobjekte. Die Spitzen-Netto-Anfangsrenditen haben hier im letzten Jahr um 35 Basispunkte auf aktuell 3,30 % nachgegeben. Damit bleibt München, gemeinsam mit Berlin, wo die Rendite im letzten Quartal noch einmal gesunken ist, auch weiterhin der teuerste Standort Deutschlands.    

Aber auch im Logistiksektor hat sich die Yield Compression fortgesetzt. Mit 5,05 % liegt die Spitzenrendite hier 15 Basispunkte niedriger als noch ein Jahr zuvor. In der gleichen Größenordnung bewegt sich der Rückgang bei Geschäftshäusern in den besten Lauflagen der Fußgängerzonen. Hier ist die Spitzenrendite im vergangenen Jahr auf 3,25 % gesunken. In diesem Marktsegment ist allerdings darauf hinzuweisen, dass im Einzelfall bei besonderen Rahmenbedingungen auch noch deutlich höhere Preise erzielt werden können.

„Obwohl die Entwicklung einiger globaler Rahmenbedingungen und Einflussfaktoren nur schwer vorauszusehen ist, deutet aus heutiger Sicht alles auf ein erneut sehr lebhaftes Investmentjahr hin. Das Investoreninteresse ist nach wie vor sehr hoch, und München steht als nachhaltig stabiler und sicherer Standort bei Anlegern ganz oben auf der Liste. Darüber hinaus setzen viele Käufer auf weitere Mietpreissteigerungen. Ausschlaggebend hierfür ist die Knappheit an neuen Projektentwicklungen bei gleichzeitig starker Nachfrage aufgrund der guten konjunkturellen Rahmenbedingungen. Vor diesem Hintergrund ist ein erneut sehr hohes Transaktionsvolumen, das spürbar über dem fünfjährigen Durchschnitt liegen dürfte, sehr wahrscheinlich. Ob die 6-Milliarden-Euro-Schwelle wieder übertroffen werden kann, ist aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit an großvolumigen Objekten noch offen. Positiv auf das Angebot auswirken könnte sich die Tatsache, dass auf Investorenseite eine zunehmende Bereitschaft besteht, auch Forward Deals zu akzeptieren“, fasst Stefan Bauer die Aussichten zusammen.

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