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11. Juli 2012

München: Spitzenreiter unter den deutschen Bürostandorten

MünchenMit einem Flächenumsatz von 328.000 Quadratmetern erreicht der Münchener Büroflächenmarkt ein sehr erfreuliches Resultat, auch wenn das Top-Ergebnis aus dem Vorjahreszeitraum um knapp 17 Prozent verfehlt wurde. Insgesamt wurden mehr Flächen als im 10-Jahresschnitt umgesetzt (plus 5 %), wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.   

Damit verteidigt die bayerische Landeshauptstadt ihre Spitzenposition unter den deutschen Bürostandorten mit weitem Abstand vor Berlin (250.000 m²) und Frankfurt (242.000 m²). „Während im vergleichbaren Vorjahreszeitraum noch einige Großverträge über 10.000 Quadratmeter einen erheblichen Einfluss auf den Umsatz hatten, basiert das aktuelle Ergebnis auf einem erfreulich lebhaften Marktgeschehen in den kleineren und mittleren Flächensegmenten. Besonders im zweiten Quartal nahm der Markt noch einmal Fahrt auf: Gegenüber den ersten drei Monaten wurden mit fast 200.000 Quadratmetern noch einmal 54 Prozent mehr Fläche am Markt umgesetzt“, so Stefan Bauer, Geschäftsführer und Münchener Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. Der Flächenumsatz konzentriert sich mit 79 Prozent relativ stark auf das Stadtgebiet, wo die Büromarktzone City mit 53.000 Quadratmetern die höchste Nachfrage vor dem Cityrand Süd mit 48.000 Quadratmetern verbucht. Die peripheren Lagen setzen 70.000 Quadratmeter um (minus 31 %). 

Verwaltungen von Industrieunternehmen abschlussfreudig

Bei der Branchenverteilung liegen wie zuvor die Verwaltungen von Industrieunternehmen mit 24 Prozent vorne: Sie profitieren von einigen der größten Abschlüsse wie beispielsweise von BMW Peugeot Citroën Electrification (15.500 m² in der Region Nord). Dahinter folgen Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologien mit 22 Prozent. Die Beratungsgesellschaften schieben sich durch eine Vielzahl von Abschlüssen auf den dritten Platz vor (12 %), die sonstigen Dienstleistungen verlieren eine Position und landen auf Rang vier (fast 12 %). Darüber hinaus halten das Gesundheitswesen (8 %), die öffentliche Verwaltung und Handelsunternehmen (beide jeweils 5 %) größere Umsatzanteile.

Erheblicher Leerstandsrückgang 

Die hohe Nachfrage der vergangenen Quartale spiegelt sich in der Entwicklung des Leerstands wider, der sich innerhalb des Jahres um fast 15 Prozent auf 1,4 Millionen Quadratmeter reduziert hat. Außergewöhnlich hohe Rückgänge waren im Arnulfpark (minus 63 %), der Parkstadt Schwabing (minus 59 %) und dem Cityrand Nord (minus 44 %) zu beobachten, aber auch in der City reduzierte sich das kurzfristige Angebot kräftig (minus 21 %). Deutlich zu spüren ist die Fokussierung der Nutzer auf moderne Flächen: Von diesen sind mit 382.000 Quadratmetern aktuell 43 Prozent weniger verfügbar als noch zum Vorjahreszeitpunkt (Anteil Gesamtvolumen: 26 %). Die Leerstandsrate ist dementsprechend gesunken und liegt bei 6 Prozent im Stadt- und 7,1 Prozent im Marktgebiet.

Mehr Flächen im Bau – aber weniger verfügbar 

Durch den Start einiger Projekte liegen die Flächen im Bau mit 274.000 Quadratmetern deutlich über dem Vorjahreswert (plus 24 %). Tatsächlich stehen dem Markt mit 119.000 Quadratmetern jedoch rund 22 Prozent weniger Flächen zur Verfügung, da der überwiegende Teil der Projekte bereits entsprechend hohe Vorvermietungsquoten aufweist oder aber für Eigennutzer gebaut wird. Auch diese Entwicklung wirkt sich reduzierend auf das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot aus (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau), das sich im 12-Monats-Vergleich um 15 Prozent verringert hat und derzeit bei 1,56 Millionen Quadratmetern liegt.

Höchstmiete trotz steigender Durchschnittmieten stabil 

Die Höchstmiete im Münchener Marktgebiet hält sich bereits seit über einem Jahr stabil bei 33 Euro pro Quadratmeter und wird in der City erzielt. In vielen anderen Teilmärkten hat sich der Nachfragedruck nach modernen Flächen jedoch schon in gestiegenen Spitzenmieten bemerkbar gemacht. Zu diesen gehören beispielsweise die Parkstadt Schwabing (plus 14 % auf 20 €/m²), der Arnulfpark (plus 10 % auf 22 €/m²), der Cityrand Nord (plus9 % auf 24 €/m²) oder Bogenhausen (plus 8 % auf 20 €/m²). Ebenso sind nahezu über alle Büromarktzonen hinweg steigende Durchschnittsmieten zu beobachten.

Zuversichtliche Aussichten 

„Die spürbare Marktbelebung, die im zweiten Quartal eingesetzt hat, dürfte sich im weiteren Jahresverlauf fortsetzen, wobei gewisse Unwägbarkeiten vor dem Hintergrund der noch ungelösten Staatschuldenkrise bleiben“, erläutert Stefan Bauer. „Für das Gesamtjahr erscheint dennoch ein sehr gutes Ergebnis von etwa 700.000 Quadratmetern als realistisch. Der Leerstandsabbau dürfte sich jedoch nur noch in einem deutlich gemäßigteren Tempo fortsetzen, da durch anstehende Umzüge Flächen leer gezogen werden. Auch bei der Spitzenmiete erscheint aus heutiger Sicht eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau als am wahrscheinlichsten.“

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