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09. Juli 2014

München: Flächenumsatz leicht unter Vorjahresniveau

München Mit einem Flächenumsatz von 302.000 m² fiel das Halbjahresergebnis etwas niedriger aus als im Vorjahreszeitraum. Insgesamt wurden rund 7 % weniger Bürofläche umgesetzt. Auch im langfristigen Vergleich liegt das Resultat etwa 8 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„Verantwortlich hierfür ist in erster Linie der geringe Anteil an Großabschlüssen. Im zweiten Quartal konnte beispielsweise kein Vertrag über 5.000 m² registriert werden. Demgegenüber war vor allem in den mittleren Marktsegmenten eine sehr gute Nachfrage zu verzeichnen, die auf ein insgesamt durchaus lebhaftes Marktgeschehen hindeutet. Im bundesweiten Vergleich liegt München mit diesem Ergebnis allerdings weiterhin unangefochten an der Spitze aller großen Bürostandorte“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Zu den größten Verträgen zählen bisher eine Projektanmietung über gut 21.000 m² von Brainlab sowie ein Abschluss über 20.000 m² mit der BayWa AG. Insgesamt konzentriert sich das Marktgeschehen etwas stärker auf das Stadtgebiet als in vielen Vorjahren. Lediglich 19 % des Flächenumsatzes entfallen auf die Peripherie. Die umsatzstärksten Büromarktzonen waren die City sowie der Cityrand Süd.

Weiterhin breite Nachfragebasis – Geringer Anteil von Großabschlüssen

Wie bereits im vergangenen Jahr zeichnet sich der Münchener Büromarkt auch in den ersten sechs Monaten 2014 durch eine sehr breite Nachfragebasis aus. Insgesamt sechs Branchengruppen kommen auf zweistellige Umsatzanteile, was in dieser Form in keiner anderen Stadt zu beobachten ist. An die Spitze gesetzt haben sich Beratungsgesellschaften, die gut 14 % zum Ergebnis beitragen. Auf Platz zwei folgen Informations- und Kommunikationstechnologien sowie Unternehmen des Gesundheitswesens, die jeweils rund 13 % erzielen. Mit gut 12 % folgt der Handel auf Rang vier, vor den sonstigen Dienstleistungen mit knapp 12 %. Komplettiert wird die Führungsgruppe von den Verwaltungen von Industrieunternehmen, die für gut 11 % des Flächenumsatzes verantwortlich sind. Alle übrigen Branchen spielten dagegen im ersten Halbjahr nur eine relativ untergeordnete Rolle.

Im Gegensatz zu den Vorjahren fällt der Anteil größerer Verträge bislang relativ gering aus. Lediglich rund 23 % des Ergebnisses entfallen auf Abschlüsse über 5.000 m². In der Vergangenheit wurden hier häufig Anteile von über 30 bis über 40 % erreicht. Demgegenüber zeigten sich die mittleren Größenklassen sehr lebhaft: Gut ein Viertel des Flächenumsatzes konnte die Kategorie zwischen 2.000 und 5.000 m² verbuchen. Insgesamt waren Verträge von 500 bis 5.000 m² mit knapp 57 % am Resultat beteiligt. Aber auch im kleinteiligeren Bereich zwischen 200 und 500 m² war eine starke Nachfrage zu verzeichnen, die über 18 % des Umsatzes auf sich vereint.

Deutlicher Leerstandsabbau – Mietpreise ziehen an

Der Leerstandsabbau in München hat sich weiter dynamisch fortgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat sich das Gesamtvolumen um über 7 % auf gut 1,24 Mio. m² reduziert. Mit 8 % fiel der Rückgang der modernen und am häufigsten nachgefragten Leerstände noch etwas stärker aus. Nur noch 323.000 m² verfügen über eine hochwertige Ausstattung, was bezogen auf den Gesamtleerstand einem Anteil von lediglich 26 % entspricht. Auch im bundesweiten Vergleich ist dieser Wert relativ niedrig. Bemerkenswert ist, dass sich ein Großteil dieser rückläufigen Entwicklung im zweiten Quartal 2014 vollzog, was darauf hindeutet, dass sich dieser Trend noch einmal beschleunigt. Knapp zwei Drittel des Gesamtleerstands sind weiterhin auf das Stadtgebiet lokalisiert. Die Leerstandsrate liegt aktuell bei 5,0 % im Stadt- und 6,1 % im Marktgebiet.

Im Jahresvergleich haben die Flächen im Bau nur noch vergleichsweise moderat um knapp 8 % abgenommen. Die hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen nahmen demgegenüber deutlich um gut 37 % zu und erreichen aktuell 232.000 m². Unter Marktgesichtspunkten ist diese Entwicklung zu begrüßen, da das Angebot an modernen Flächen in einigen Teilmärkten mittlerweile sehr begrenzt ist. Der Anteil der noch verfügbaren Bauflächen liegt damit bei knapp 47 %, was im bundesweiten Vergleich ein relativ hoher Wert ist.

Die insgesamt gute Nachfrage in Verbindung mit einem teilweise eingeschränkten Flächenangebot, insbesondere im hochwertigen Bereich, führt zu leichten Mietpreisanstiegen. Im Jahresvergleich hat die Spitzenmiete um 3 % auf 34 € zugenommen und auch im zweiten Quartal war die Tendenz positiv.

Aber auch die Durchschnittsmieten legten, vor allem in innenstadtnahen Lagen, zu. Parallel dazu zeigt sich der Trend, dass die Eigentümer Incentives wie mietfreie Zeiten sukzessive zurückfahren.

Lebhaftes zweites Halbjahr erwartet

„Die grundsätzlich sehr breite Nachfragebasis spricht für ein lebhaftes zweites Halbjahr und tendenziell eher steigende Flächenumsätze. Dies gilt vor allem auch im Zusammenhang mit einer weiteren konjunkturellen Erholung, die sich mit einem gewissen Zeitverzug auf den Vermietungsmärkten niederschlagen sollte. Auch einige sich abzeichnende Großverträge dürften den Umsatz stützen, sodass ein Jahresumsatz von deutlich über 600.000 m² realistisch erscheint. Als Konsequenz hieraus ist ein weiteres Anziehen der Mietpreisniveaus relativ wahrscheinlich. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Leerstandsrückgang sich noch etwas fortsetzen dürfte“, prognostiziert Stefan Bauer.

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