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10. Januar 2018

München boomt: neuer Umsatzrekord

München ist nicht zu bremsen. Mit einem Flächenumsatz von 995.000 m² verfehlt die bayerische Landeshauptstadt nur ganz knapp die magische Millionengrenze, stellt aber trotzdem einen neuen Rekord auf. Der vierte Anstieg in Folge bedeutet ein Umsatzplus von 28 % gegenüber dem Vorjahreswert; der zehnjährige Schnitt wird sogar um 37 % übertroffen. Damit setzt sich München im bundesweiten Vergleich noch vor Berlin an die Spitze aller Standorte. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.

„Ausschlaggebend für dieses herausragende Resultat sind mehrere Gründe: Zum einen die sehr guten gesamtwirtschaftlichen Rahmendaten in Deutschland sowie die hohe Dynamik der Münchener Wirtschaft. Zum anderen hat aber auch ein überproportional hoher Eigennutzeranteil von 20 % das Umsatzvolumen positiv beeinflusst. So machten alleine zwei Abschlüsse von BMW über 100.000 m² und 60.000 m² fast 80 % des Eigennutzerumsatzes aus“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter.

Die starke Nachfrage hat die Flächenumsätze in vielen Bürolagen steigen lassen, was als Indiz dafür angesehen werden kann, dass die Standortwahl der Nutzer momentan auch von der Flächenverfügbarkeit beeinflusst wird. Rund 78 % des Ergebnisses entfallen auf das Stadtgebiet, was in etwa dem langjährigen Durchschnitt entspricht. Den höchsten Umsatz verzeichnete hier erneut die traditionell starke City, die auf 15 % kommt. Alle übrigen Büromarktzonen tragen dagegen nur einstellige Anteile zum Resultat bei. Mit 9 % landet die wieder gewohnt starke Region Nord auf Platz zwei, wozu unter anderem auch eine Anmietung der Deutschen Pfandbriefbank über 13.400 m² beigetragen hat. Aber auch die Lagen Cityrand Nord, Cityrand Süd, Moosach/Milbertshofen und Region Ost haben mit einem Anteil von jeweils rund 6 % von der sehr guten Nachfrage profitiert. 

Große Verträge mit Rekordanteil, fünf Branchen dominieren

Große Abschlüsse über 10.000 m² tragen mit 26 % am meisten zum außergewöhnlichen Ergebnis bei. Damit erreichen sie sowohl absolut als auch relativ betrachtet das beste Resultat der vergangenen zehn Jahre und waren ein wesentlicher Treiber für den neuen Umsatzrekord. Aber auch alle Marktsegmente von 200 bis 10.000 m² kommen auf Anteile zwischen 12 und 17 %. Diese sehr homogene Verteilung spricht für die breite und stabile Nachfragebasis in München. Unterstrichen wird diese Aussage dadurch, dass auch nur bezogen auf Abschlüsse bis 10.000 m² der beste Umsatz der letzten 17 Jahre erzielt werden konnte.

Industrieunternehmen, die in München traditionell so stark sind wie an keinem anderen deutschen Standort, haben sich auch 2017 klar an die Spitze aller Branchengruppen gesetzt und steuern fast ein Drittel zum Umsatz bei. Verantwortlich hierfür sind nicht zuletzt die großen Eigennutzerabschlüsse. Auf Platz zwei folgen die IuK-Technologien, die auf einen Umsatzanteil von fast 16 % kommen und damit ihrer wichtigen Rolle für den Münchener Markt erneut gerecht werden. Der Bronzerang geht an die Sammelgruppe der sonstigen Dienstleistungen mit 11 %. Vervollständigt wird das Führungsquintett von der öffentlichen Verwaltung mit gut 10 % sowie den Beratungsgesellschaften mit über 9 %. Allein diese fünf Branchengruppen sind für knapp 80 % des Resultats verantwortlich.   

Leerstandsabbau beschleunigt, Flächen im Bau deutlich gestiegen, Mietpreise ziehen an

Der seit vier Jahren gestiegene Flächenumsatz hat seine Spuren hinterlassen und den Leerstandsabbau noch einmal beschleunigt. Innerhalb eines Jahres hat er sich um 20 % verringert und beläuft sich auf 683.000 m². Dies ist der niedrigste Wert der letzten 16 Jahre. Bei den modernen Leerständen, dem am stärksten nachgefragten Segment, verlief die Entwicklung noch rasanter. Mit 178.000 m² liegt das Angebot 24 % unter dem Vorjahreswert; auch dies ist das geringste Volumen seit 2002. Damit verfügen nur noch 26 % aller Leerstände über eine marktgerechte Ausstattungsqualität und damit so wenig wie selten zuvor. Nicht einmal die Hälfte dieses Angebots (81.500 m²) findet sich in den acht wichtigen City-und Cityrandzonen. Die Leerstandsrate im gesamten Marktgebiet ist mittlerweile auf 3,3 % gesunken. Im Stadtgebiet beträgt sie sogar nur noch 2,3 % und liegt damit nicht nur auf dem gleichen Niveau wie in Berlin, sondern auch deutlich unterhalb der sogenannten Fluktuationsreserve. 

Im zweiten Angebotssegment, den Flächen im Bau, ist dagegen eine erfreuliche Entwicklung zu beobachten. Sie haben sich binnen Jahresfrist auf 936.000 m² mehr als verdoppelt. Bei den hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen verlief der Anstieg mit plus 45 % auf 381.000 m² aber deutlich moderater, wofür auch die schnell wachsende Bedeutung von Projektanmietungen verantwortlich ist. Wie sehr Neubauflächen benötigt werden, zeigt sich auch daran, dass von den 242.000 m² Büroflächen, die 2017 dem Markt neu zugeführt wurden, nur 13.000 m² (5 %) noch nicht vermietet wurden. Auch bei den aktuell in Bau befindlichen Projekten laufen für fast alle Flächen bereits relativ konkrete Vorverhandlungen mit Mietern.

Die sich weiter verschärfende Angebots- und Nachfragerelation hat die Mietpreise auf breiter Front ansteigen lassen. Der Anstieg der Spitzenmiete, die aktuell bei 37 €/m² notiert, beläuft sich auf knapp 3 %. Das sich die Entwicklung hier noch nicht schneller vollzogen hat, ist damit zu erklären, dass bislang noch kein ausreichendes Angebot an modernen Neubauflächen in den zentralen Top-Lagen vorhanden ist. Dass der Aufwärtstrend bei den Mieten insgesamt aber spürbar an Dynamik gewonnen hat, lässt sich daran messen, dass in nahezu allen Büromarktzonen die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten in den vergangenen zwölf Monaten teilweise deutlich angezogen haben. Als Beispiele dafür, dass sich die beschleunigte Entwicklung der lagebezogenen Höchstmieten auf breiter Front in unterschiedlichen Büromarktzonen vollzogen hat, stehen der Arabellapark (+28 %), die Region Süd (+12 %) oder der Cityrand Süd (+10 %). 

Perspektiven für 2018

„Auch für 2018 zeichnen sich sehr gute Perspektiven ab. Diese Einschätzung resultiert aus unterschiedlichen Gründen: Zum einen wird München, wie alle anderen Standorte auch, von den guten konjunkturellen Fundamentaldaten profitieren. Der absehbare weitere Beschäftigungsaufbau sowie der zu erwartende Rückgang der Arbeitslosigkeit werden sich in einer starken Nachfrage nach Büroflächen niederschlagen. Zum anderen verfügt München über eine Wirtschaftsstruktur, die überproportional an der dynamischen Entwicklung der Industrie sowie der fortschreitenden Digitalisierung partizipieren sollte. Auch diese Situation wird den Büromarkt weiter stimulieren. Vor diesem Hintergrund spricht alles dafür, dass auch 2018 ein weit überdurchschnittlicher Flächenumsatz realisiert werden kann. Aus heutiger Sicht erscheint ein Ergebnis jenseits der 800.000 m² durchaus möglich. Ob an das Rekordresultat des Jahres 2017 wieder angeknüpft werden kann, wird aber im Wesentlichen davon abhängen, wie viele Großverträge abgeschlossen werden können. Der Leerstand wird trotz deutlich gestiegener Bautätigkeit im laufenden Jahr noch weiter abnehmen und die Mietpreisniveaus anziehen“, so Stefan Bauer.

 

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