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28. Januar 2019

Logistikmarkt München: Fehlendes Angebot begrenzt Flächenumsatz

München - Trotz eines relativ lebhaften Schlussquartals erzielt der Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt mit 243.000 m² nur ein unterdurchschnittliches Ergebnis, das 15 % unter dem Vorjahreswert liegt. Auch der zehnjährige Schnitt wird um gut 11 % verfehlt. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report 2019, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird. 

„Verantwortlich hierfür ist allerdings nicht eine zu geringe Nachfrage, sondern ein nicht ausreichendes Angebot. Insbesondere im großflächigen Marktsegment über 10.000 m² stehen nahezu keine modernen Flächen mit den nutzerseitig geforderten Anforderungen, z. B. 6 m Hallenhöhe, beheizt, zur Verfügung“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dieser Angebotsengpass besteht mittlerweile nicht mehr nur im besonders nachgefragten Münchener Marktgebiet, sondern in den meisten bayerischen Regionen. Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht überraschend, dass lediglich ein Abschluss über 20.000 m² registriert wurde. Zu den größten Verträgen gehörten unter anderem 12.900 m² von Rhenus in Moosburg, 12.700 m² von Schustermann & Borenstein in Aschheim sowie 8.800 m² von XXXLutz in Poing. 

Aufgrund eines starken Schlussquartals haben sich die in München gewohnt starken Produktionsunternehmen mit einem Umsatzanteil von knapp 34 % erneut die Spitzenposition sichern können, auch wenn ihre Dominanz deutlich weniger ausgeprägt ist als im Vorjahr. Auf Platz zwei folgen Handelsunternehmen, die 31 % beisteuern und bis zum Ende des dritten Quartals noch in Front lagen. Gerade E-Commerce-Unternehmen suchen händeringend Flächen für die Last-Mile-Logistik im Stadtgebiet, die aber nur in Ausnahmefällen bedient werden können. Vor diesem Hintergrund spiegelt der Anteil des Handels die wirkliche Nachfrage dieser Zielgruppe nur bedingt wider. Vervollständigt wird das Führungstrio von Logistikdienstleistern mit gut 26 %. 

Das kaum noch vorhandene Angebot im großflächigen Bereich führt dazu, dass Großabschlüsse über 12.000 m² lediglich 23 % zum Gesamtumsatz beitragen und damit deutlich weniger als an vielen anderen Standorten. Aufgrund dieser Situation kommen kleine und mittelgroße Verträge auf hohe Anteile. An die Spitze gesetzt haben sich Flächen bis 3.000 m², die für ein Viertel des Resultats verantwortlich zeichnen. Jeweils zwischen 18 und 20 % steuern darüber hinaus noch die Größenklassen zwischen 5.000 und 12.000 m² bei. Im bundesweiten Vergleich weist der Münchener Markt damit die breiteste Streuung der Flächenumsätze auf. 

Der Wettbewerb um ein sich zunehmend verknappendes Angebot sowie die deutlich gestiegenen Grundstückspreise und Baukosten spiegeln sich in der Mietentwicklung wider. Im Vorjahresvergleich hat die Spitzenmiete um rund 2 % auf 7 € zugelegt. Das Gleiche gilt für die Durchschnittsmiete, die aktuell bei 6,10 € notiert. Für viele Logistiker stellen die Mietpreisniveaus mittlerweile eine Herausforderung dar, da diese in einem margenschwachen Geschäft nur schwer zu erwirtschaften sind. Der bereits in den letzten Jahren niedrige Eigennutzeranteil ist nochmals gefallen und liegt nur noch bei knapp 3 %. Auch dies zeigt, wie schwierig sich die Grundstückssituation darstellt. Der Anteil von Neubauflächen am Ergebnis beläuft sich auf 39 %.

Perspektiven 

„Die Entwicklung des Logistik- und Lagerflächenmarktes wird stark von limitierenden Einflüssen bestimmt werden. Nicht nur das weiter rückläufige Angebot, sondern auch ein realer Arbeitskräftemangel erschweren es, die grundsätzlich große Nachfrage umzusetzen. Vor diesem Hintergrund ist auch 2019 nur ein durchschnittlicher Flächenumsatz zu erwarten. Gleichzeitig dürften die Mietpreise weiter anziehen. Da ein Abwandern aus dem Marktgebiet aufgrund der in ganz Bayern relativ angespannten Situation kaum eine Alternative darstellt, kann nur eine Ausweisung von mehr Flächen im Münchener Umland für Entlastung sorgen und der Logistikbranche die zwingend notwendigen Handlungsspielräume eröffnen“, fasst Christopher Raabe die Aussichten zusammen.

 

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