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29. April 2019

Logistikmarkt München: Angebotsengpass stellt weiter ein Problem dar

München - Der Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt leidet weiter unter dem schon seit Längerem zu beobachtenden Angebotsmangel. Hierin ist auch der wichtigste Grund für den sehr verhaltenen Start ins laufende Jahr zu sehen. Im ersten Quartal belief sich der Flächenumsatz im Münchener Marktgebiet auf 42.000 m² und lag damit rund 36 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um 16 % verfehlt. Verantwortlich hierfür ist allerdings nicht eine rückläufige Nachfrage, sondern ein akuter Flächenmangel, gerade im großflächigen Marktsegment. Unterstrichen wird dies nicht zuletzt dadurch, dass in den ersten drei Monaten erst ein Abschluss über 10.000 m² erfasst werden konnte. Vor allem Großnutzer sind mittlerweile häufiger gezwungen, auf andere Standorte außerhalb des Münchener Marktgebiets auszuweichen“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Die unverändert dynamische Entwicklung des E-Commerce spiegelt sich auch in der Nachfragestruktur wider. Im laufenden Jahr wurde der Münchener Logistikmarkt bisher eindeutig von Handelsunternehmen dominiert, die rund zwei Drittel zum Umsatz beitragen. Um sich im wachsenden Markt optimal zu positionieren, ist es ein Muss für die Unternehmen, neue Standorte im unmittelbaren Einzugsgebiet der großen Metropolen in Betracht zu ziehen. Andere Nachfragegruppen haben dagegen an Bedeutung eingebüßt. Dies gilt sowohl für die in München traditionell starken Produktionsunternehmen, die bislang gut 19 % beisteuern, als auch für Logistikdienstleister, die mit einem Anteil von knapp 10 % weit hinter ihrem langjährigen Schnitt (26 %) zurückbleiben. Gerade für diese, häufig relativ preissensible, Zielgruppe stellt der skizzierte Angebotsengpass ein großes Problem dar.

Aufgrund der aktuellen Angebotssituation überrascht es nicht, dass bislang lediglich ein Abschluss jenseits von 10.000 m² registriert werden konnte und die Größenklassen ab 12.000 m² noch unbesetzt sind. Dass dies der wichtigste Grund für den rückläufigen Flächenumsatz ist, zeigt sich auch daran, dass der Jahresauftakt, nur bezogen auf Verträge bis 12.000 m², sogar rund 5 % über dem langjährigen Schnitt liegt. Die Nachfrage im kleinen und mittleren Marktsegment, die bereits im Vorjahr der wichtigste Treiber des Umsatzes war, ist also unverändert gut. Der Anteil von fast 50 %, der auf Flächen bis 3.000 m² entfällt, unterstreicht diese Aussage eindrucksvoll.

Ein wesentlicher Grund für das zu geringe Angebot sind fehlende Grundstücksangebote und vor allem steigende Preise, die es sowohl für Projektentwickler als auch für Eigennutzer schwermachen, genug Flächen zu errichten. Demzufolge beläuft sich der Neubauanteil am Gesamtumsatz auch nur auf gut 6 % und damit den im bundesweiten Vergleich mit Abstand niedrigsten Wert. Genauso verhält es sich mit dem Eigennutzeranteil, der nicht einmal 4 % ausmacht. Die deshalb seit Längerem sehr angespannte Angebots-/Nachfragerelation führt zu steigenden Mieten. In den vergangenen zwölf Monaten ist die Spitzenmiete um rund 2 % auf 7 €/m² geklettert, und auch die Durchschnittsmiete hat auf mittlerweile 6,10 €/m² zugelegt.

Perspektiven

Auch im weiteren Jahresverlauf wird die entscheidende Frage lauten: In welchem Umfang kann die insgesamt stabile Nachfrage wirklich umgesetzt werden? „Beim Angebot zeichnet sich keine wirkliche Entspannung ab, und Neubauprojekte, insbesondere spekulativ errichtete Flächen für den Vermietungsmarkt, dürften weiterhin die absolute Ausnahme bleiben. Vor diesem Hintergrund wäre für das Gesamtjahr ein Flächenumsatz, der sich in etwa auf dem Niveau des fünfjährigen Durchschnitts bewegen würde, bereits ein Erfolg. Als Konsequenz der geschilderten Situation besteht eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit, dass sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete weiter zulegen werden“, fasst Christopher Raabe die weiteren Aussichten zusammen.

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