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26. Oktober 2012

Logistikmarkt Leipzig mit sehr gutem Resultat

Leipzig – Mit einem Flächenumsatz von 139.000 m² erfreute sich der Leipziger Lager- und Logistikmarkt (inklusive Umland) in den ersten neun Monaten einer sehr regen Nachfrage. Das dritte Quartal verlief allerdings etwas ruhiger als das erste Halbjahr, das von mehreren Großabschlüssen profitieren konnte. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). 

„Insgesamt wurde nicht nur der langjährige Durchschnitt deutlich überschritten, sondern schon jetzt die Jahresendergebnisse der vergangenen Jahre überboten. Die einzige Ausnahme ist das Rekordjahr 2011, in dem durch außergewöhnlich große Vertragsabschlüsse ein historischer Höchstumsatz erzielt wurde“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. Dementsprechend hat sich das aktuelle Ergebnis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um etwa 38 % reduziert. Ein wesentlicher Grund dafür liegt in der Verknappung des Angebots attraktiver Logistikflächen im Marktgebiet. Darüber hinaus zeigen sich einige Nutzer aufgrund der unsicheren gesamtwirtschaftlichen Lage zurückhaltender und legen teilweise ihre Gesuche auf Eis. Der Eigennutzeranteil fällt mit ca. 4 % relativ gering aus. Besonders gefragt sind das Leipziger Kerngebiet und die äußere Peripherie. 

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die Nachfragegruppen zeigt sich mittlerweile ein gewohntes Bild: Logistikdienstleister führen die Rangliste mit einem Anteil von rund 74 % klar an. Dazu zählen beispielsweise die Vertragsabschlüsse von Rigterink Logistik in der Nähe des Hermsdorfer Kreuzes (26.000 m²) sowie von Kraftverkehr Nagel in der Nähe des Schkeuditzer Kreuzes (25.300 m²). Für sie, wie auch für andere Logistikunternehmen, ist die Region als eine der wichtigsten Logistikdrehscheiben Deutschlands von großer Bedeutung. Mit weitem Abstand folgen Handelsunternehmen, die mit 25 % am Umsatz beteiligt sind. Einen wesentlichen Beitrag dazu hat der Großabschluss des Buchhändlers momox auf dem ehemaligen Quellegelände (29.000 m²) geleistet.

Großabschlüsse dominieren – Reduziertes Flächenangebot 

In den ersten drei Quartalen 2012 dominieren großvolumige Vertragsabschlüsse (über 20.000 m²) das Geschehen auf dem Leipziger Logistikmarkt. Etwa drei Viertel des Flächenumsatzes entfallen auf diese Größenkategorie, was einem Anteilsgewinn von rund 26 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Die restlichen 25 % am Umsatz verbuchen die kleinen und mittleren Flächengrößen zwischen unter 3.000 m² und 12.000 m².

Aufgrund der guten Nachfrage in den vergangenen Monaten hat sich das verfügbare Angebot an Logistikflächen weiter erheblich reduziert. Mitverantwortlich für diese Entwicklung ist eine geringe spekulative Bautätigkeit im Marktgebiet. Insbesondere Bestandsflächen mit modernem Ausstattungsstandard stehen nur noch in geringem Umfang zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Dies betrifft vor allem die verkehrsgünstigen Lagen an den Bundesautobahnen 9 und 14 sowie am Flughafen Leipzig/Halle. Nutzer müssen deshalb vermehrt auf Projektentwicklungen ausweichen. Alternativ sind in der weiter entfernten Peripherie noch Hallenflächen verfügbar. Darüber hinaus gibt es im Raum Erfurt (außerhalb des Marktgebiets), der von einer expansiven Förderpolitik im Logistikbereich profitieren kann, noch einige größere Flächen.

Stabile Höchstmiete – Mittlere Mietpreisklassen an der Spitze 

Die Spitzenmiete bleibt konstant bei 4,25 €/m² und wird weiterhin an attraktiven Standorten in Autobahn– sowie Flughafennähe erzielt. Im Vergleich zu den bedeutenden deutschen Logistikstandorten bewegt sich die Spitzenmiete damit auf einem ähnlichen Niveau wie im Ruhrgebiet. Von dieser relativ niedrigen Höchstmiete kann Leipzig spürbar profitieren, was die sehr gute Marktentwicklung insbesondere des letzten Jahres eindrucksvoll gezeigt hat.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Mietpreisklassen liegt das mittlere Segment zwischen 3,00 €/m² und 4,00 €/m² mit einem Anteil von etwa 42 % wieder an der Spitze. Bereits seit Ende 2011 kann diese Mietpreisklasse die Führungsposition halten. Die teuerste Kategorie von über 4,00 €/m² verzeichnet mit 24 % im Vergleich zum Vorjahr einen leichten Anstieg ihres Anteils. Das resultiert im Wesentlichen aus der Vielzahl getätigter Vertragsabschlüsse in Projektentwicklungen. Die kleinste Mietpreisklasse erreicht rund 34 % und wird ausnahmslos in Bestandsobjekten realisiert. Damit bewegt sich diese Kategorie auf dem gleichen Niveau wie zum Jahresende 2011.

Perspektiven 

Nach dem Rekordjahr 2011 hat sich der Leipziger Logistikmarkt in den ersten drei Quartalen 2011 etwas normalisiert. „Das Resultat ist dank einiger Großverträge trotzdem als sehr gut einzustufen. Im dritten Quartal wurden die bisherigen Gesamtjahresergebnisse (ohne 2011) übertroffen, sodass 2012 bereits jetzt schon das zweitbeste jemals registrierte Jahr ist. Auch bis zum Jahresende dürfte die rege Nachfrage anhalten, wobei die Verknappung des Flächenangebots limitierend wirken könnte“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann. Möglich ist auch, dass sich die Ungewissheit bezüglich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung bremsend auf das Ergebnis auswirkt.

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