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25. Oktober 2016

Logistikmarkt im Aufwind: Neuer Rekordumsatz

Frankfurt am Main - Der schon seit Längerem zu beobachtende Aufwärtstrend der Logistikmärkte hält an. Mit einem bundesweiten Flächenumsatz von 5,26 Mio. m² wurde ein neuer Rekord für die ersten drei Quartale aufgestellt und gleichzeitig erstmals bereits nach neun Monaten die 5-Mio.-m²-Marke übertroffen. Das hervorragende Vorjahresergebnis konnte noch einmal um 14 % gesteigert werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Verglichen mit dem langjährigen Durchschnitt liegt das Resultat sogar gut 38 % höher. Das Erreichen der neuen Bestmarke wurde auch dadurch ermöglicht, dass der Eigennutzeranteil auf fast 50 % gestiegen ist, wodurch das an vielen Standorten weiterhin zu geringe Angebot an verfügbaren, modernen Mietflächen teilweise kompensiert wurde“ , sagt Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH.

In den wichtigsten Logistikmärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) summiert sich der Flächenumsatz auf knapp 1,86 Mio. m² und liegt auf dem Niveau des Vorjahres. Dies ist das zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre. In den einzelnen Märkten waren aber unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Den höchsten Umsatz verzeichnete Frankfurt mit 469.000 m², was einer Steigerung um 13 % entspricht und einen neuen Bestwert darstellt. Dazu beigetragen hat in erheblichem Umfang auch die Großanmietung des Unternehmens Action über 83.000 m² in Biblis. Zulegen konnten auch die Märkte Köln mit 145.000 m² (+ 23 %) und Leipzig mit 174.000 m² (+26 %). In den übrigen Ballungsräumen wurden etwas geringere Umsätze registriert, wobei die Rückgänge zwischen 8 und 11 % vor dem Hintergrund der sehr guten Vorjahresumsätze moderat ausfallen. Klarer Zweitplatzierter ist Hamburg mit 415.000 m² (-11 %). Mehr als 200.000 m² wurden auch in Berlin mit 265.000 m² (-8 %) sowie Düsseldorf mit 233.000 m² (-9 %) umgesetzt. In München lag das Ergebnis gut 11 % niedriger (155.000 m²).

Neuer Rekord außerhalb der großen Standorte – Breite Nachfragebasis

Besonders dynamisch zeigte sich die Marktentwicklung außerhalb der großen Standorte, wo das Vorjahresergebnis mit gut 3,4 Mio. m² um 29 % gesteigert und ein neues Allzeithoch erzielt wurde. Gleichzeitig konnte erstmals die 3-Mio.-m²-Schwelle überschritten werden. Im Ruhrgebiet hat sich der Umsatz mit 737.000 m² mehr als vervierfacht, wozu der größte Abschluss des Jahres von Metro über 220.000 m² in Marl sowie ein Eigennutzerdeal der Adam Opel AG über 95.000 m² in Bochum beigetragen haben. Umsatzzuwächse verzeichneten u. a. auch die Regionen Hannover/Braunschweig (242.000 m²), Karlsruhe (258.000 m²), Münster/Osnabrück (188.000 m²) und Bremen (92.000 m²).

Der bereits im ersten Halbjahr zu erkennende Trend steigender Neubauanteile hat sich fortgesetzt. Rund 75 % des Flächenumsatzes entfallen auf diese Kategorie. Verantwortlich hierfür sind zwei Aspekte. Zum einen sind verfügbare Mietflächen, insbesondere im großflächigen Segment über 5.000 m², an vielen Standorten Mangelware, sodass Nutzer zunehmend auf Projektentwicklungen angewiesen sind, um Expansionen durchführen zu können. Dies hat auch Auswirkungen auf den Eigennutzeranteil, der auf rund die Hälfte zugelegt hat. Zum anderen wachsen aber auch die Anforderungen an die Qualität der Flächen, die viele Bestandsgebäude in der gewünschten Form nicht mehr bereitstellen können.

Erfreulich ist, dass die drei wichtigsten Branchengruppen hinsichtlich ihrer Umsatzbeteiligung relativ dicht beieinander liegen. Hierdurch wird unterstrichen, dass die Nachfragesteigerung auf einer sehr breiten Basis steht und nicht von Sondereffekten in einzelnen Bereichen dominiert wird. An die Spitze gesetzt haben sich Handelsunternehmen, die knapp 36 % zum Ergebnis beitragen. Der schon seit Längerem zu beobachtende Trend, dass gerade der wachsende Anteil des E-Commerce zusätzliche Flächennachfrage auslöst, hat sich fortgesetzt. Auf Rang zwei folgen Produktionsunternehmen, deren Beitrag sich auf knapp 32 % beläuft, worin sich auch die insgesamt positive konjunkturelle Entwicklung widerspiegelt. Vervollständigt wird das Führungstrio erwartungsgemäß von den Logistikdienstleistern mit rund 27 %, die absolut betrachtet ein sehr gutes Resultat erzielen, aber anders als in früheren Jahren nicht mehr die alleinige Hauptstütze der Nachfrage sind.

In den letzten zwölf Monaten konnte knapp die Hälfte der großen Standorte steigende Spitzenmieten verzeichnen. Am stärksten fiel die Zunahme mit gut 4 % in Berlin aus, wo aktuell 4,90 €/m² anzusetzen sind. In München stieg die Höchstmiete um gut 2 % auf 6,75 €/m² und Leipzig verzeichnete einen Anstieg um rund 1 % auf 4,40 €/m². In allen übrigen wichtigen Märkten sind die Spitzenmieten im Vorjahresvergleich stabil geblieben. Zweitteuerster deutscher Standort bleibt Frankfurt mit 6,30 €/m². In Hamburg werden 5,70 €/m², in Düsseldorf 5,40 €/m² und in Köln unverändert 5 €/m² notiert. Auch die Durchschnittsmieten haben in einigen Märkten leicht angezogen.

Perspektiven

„Der in den letzten Jahren zu beobachtende Bedeutungszuwachs von Logistikimmobilien hat sich weiter beschleunigt und die Nachfrage kontinuierlich steigen lassen. Aus heutiger Sicht spricht alles dafür, dass sich dies auch im letzten Quartal nicht ändern wird. Da das Angebot an modernen Bestandsflächen weiterhin begrenzt ist, werden viele Unternehmen auf Projektentwicklungen zurückgreifen müssen, um ihren Flächenbedarf umsetzen zu können. Der Neubauanteil wird demzufolge hoch bleiben. Für das Gesamtjahr zeichnet sich bereits heute ein neuer Umsatzrekord ab, der erstmalig die 6 Mio.-m²-Schwelle übertreffen wird“, fasst Christopher Raabe die Aussichten zusammen.

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