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17. Oktober 2018

Logistikmarkt Hamburg: Leichter Umsatzanstieg setzt sich im 3. Quartal fort

Hamburg - Die bereits zum Halbjahr zu beobachtende leichte Umsatzbelebung hat sich auch im dritten Quartal fortgesetzt. Mit einem Flächenumsatz von 375.000 m² kann der Hamburger Lager– und Logistikflächenmarkt in den ersten neun Monaten des Jahres das Vorjahresergebnis um knapp 17 % übertreffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Trotzdem ist darauf hinzuweisen, dass sich am Kernproblem eines nicht ausreichenden Angebots, gerade in den von den Nutzern stark nachgefragten Lagen im Stadtgebiet, nichts geändert hat“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die unverändert hohe Nachfrage kann demzufolge auch weiterhin nicht vollständig umgesetzt werden. Ansonsten wäre das Resultat mit großer Wahrscheinlichkeit noch höher ausgefallen. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass der Flächenumsatz trotz der leichten Belebung auch Ende des dritten Quartals noch rund 5 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Zu den größten Mietverträgen zählen Abschlüsse von BOR Consulting über 29.000 m², von Kühne + Nagel über 22.000 m² sowie von Nord Logistic über 21.500 m². Darüber hinaus haben auch einige Eigennutzer-Deals, beispielsweise von IN tIME Express Logistik (28.000 m²) oder Getreidebau Nord (27.000 m²), den Markt beflügelt.

Logistikdienstleister erreichen Rekordanteil

Bemerkenswert ist der sehr hohe Anteil der Logistikdienstleister, die rund zwei Drittel zum Umsatz beitragen. Damit hat ihre Bedeutung gegenüber den Vorjahren spürbar zugenommen und erreicht einen neuen Rekordwert. Auf den Rängen zwei und drei folgen nahezu gleichauf Handels– und Produktionsunternehmen mit jeweils etwa 16 %. Für den im Vergleich zu den Vorjahren relativ geringen Anteil des Handels ist auch die Flächensituation verantwortlich. Gerade diese Unternehmen möchten zunehmend auch innerstädtische Konzepte etablieren, deren Umsetzung aber häufig an nicht verfügbaren Grundstücken scheitert.  ´

Großverträge sorgen für Umsatzplus – Hoher Neubauanteil

Anders als im Vorjahreszeitraum, als keine Großabschlüsse über 20.000 m² erfasst wurden, steuern diese im laufenden Jahr rund ein Drittel zum Ergebnis bei und sind damit wesentlich an der Umsatzsteigerung beteiligt. Auch im langjährigen Vergleich ist dies ein hoher Wert. Die insgesamt gute und lebhafte Nachfrage zeigt sich daran, dass kleinere Verträge bis 3.000 m² ihre starke Position erneut bestätigt haben und für fast ein Viertel des Resultats verantwortlich zeichnen. Demgegenüber sind in den mittleren Größenklassen teilweise Umsatzrückgänge zu beobachten. Gerade für diese Nachfrager stehen häufig keine entsprechenden Bestandsflächen zur Verfügung und gleichzeitig sind diese Gesuche oftmals nicht groß genug für eine Neuentwicklung.

Das zu geringe Angebot führt dazu, dass viele neue oder zusätzliche Flächenbedarfe nur noch mit erheblichem zeitlichen Vorlauf in Neubauten umgesetzt werden können. Hierin ist auch ein Grund dafür zu sehen, dass der Neubauanteil mit knapp 38 % deutlich angezogen hat und spürbar höher ausfällt als im Vorjahr. Auf Eigennutzer entfallen 23 % des Ergebnisses und damit etwas weniger als im langjährigen Schnitt. Die Höchstmiete hat in den vergangenen zwölf Monaten um knapp 2 % angezogen und notiert bei 5,80 €/m². Bei der Durchschnittsmiete ist unverändert von 4,85 €/m² auszugehen, wobei in Bestandsgebäuden im unteren Marktsegment erste Aufwärtstendenzen zu erkennen sind.

Perspektiven

„Auch für das letzte Quartal zeichnet sich eine lebhafte Nachfrage ab, die von einem hohen Neubauanteil gekennzeichnet sein wird. Ausschlaggebend hierfür sind nicht zuletzt die unverändert guten konjunkturellen Rahmenbedingungen. Vor diesem Hintergrund ist auch ein höherer Flächenumsatz als im Vorjahr zu erwarten. Ein Ergebnis über 500.000 m² ist nicht auszuschließen, wird aber letztendlich davon abhängen, inwieweit es gelingt, den Großteil der Gesuche mit dem vorhandenen Angebot umsetzen zu können. Insgesamt wird die Angebotsseite auch mittelfristig ein wesentlicher Faktor für die weitere Marktentwicklung bleiben. Während sich bei der Spitzenmiete noch keine Veränderung abzeichnet, spricht vieles für anziehende Durchschnittsmieten“, prognostiziert Christopher Raabe.

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