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14. Februar 2013

Logistikmarkt Düsseldorf: Zweitbester jemals registrierter Umsatz

Düsseldorf – Mit einem Flächenumsatz von 234.000 m² kann der Düsseldorfer Logistikmarkt (inklusive Umland) erneut ein hervorragendes Ergebnis vorweisen. Wie an den übrigen großen Logistikstandorten war zwar im Vergleich zum Vorjahr ein Umsatzrückgang festzustellen, jedoch fällt dieser mit 16 % vergleichsweise gering aus. Das ergibt der Logistikmarktreport 2013, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte März veröffentlichen wird. 

„Dabei wurde nicht nur der langjährige Düsseldorfer Durchschnitt (184.000 m²) deutlich um 27 %, überschritten, sondern auch das zweitbeste Resultat nach dem Rekordwert von 2011 verzeichnet. Dies ist nicht zuletzt auch einem Großabschluss in der Peripherie des Marktgebiets zu verdanken. Dabei konnte mit dem Zalando-Vertrag über 60.000 m² in Mönchengladbach der größte Vertrag des Jahres registriert werden. Ein umfangreicheres Angebot an modernen und besonders an größeren Flächen vorausgesetzt, wäre sogar ein höheres Ergebnis möglich gewesen“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. Aufgrund dieses Engpasses spielte sich das Marktgeschehen primär in den Klassen bis 5.000 m² ab, auf die neun von zehn getätigten Abschlüsse entfallen. Auf der Nachfrageseite haben sich Handelsunternehmen sowohl hinsichtlich der Anzahl als auch des Umfangs der angemieteten Flächen an die Spitze gesetzt. 

Auch für das Jahr 2012 ist eine breite Streuung auf die Größenklassen zu verzeichnen. Rund die Hälfte des Umsatzes wurde in den kleineren Segmenten bis 5.000 m² abgeschlossen (48 %). Die größeren Kategorien leisteten zwar teilweise erhebliche Beiträge, hinsichtlich der Anzahl der Verträge spielten sie jedoch nur eine untergeordnete Rolle. Insgesamt wird bereits in den Kategorien ab 3.000 m² ein erhebliches Angebotsdefizit bemängelt. Aufgrund des Zalando-Abschlusses über 60.000 m² kommt die Klasse ab 20.000 m² nichtsdestotrotz auf einen Beitrag von 26 % und führt damit die Liste an. Gut 14 % steuert die nächstkleinere Kategorie (8.000-12.000 m²) bei. 

Handelsunternehmen auf Platz 1 – Höchstmiete stabil 

Der Zalando-Deal schlägt sich auch in der Branchenverteilung nieder. Waren 2011 noch Logistikdienstleister mit weitem Abstand führend, fallen sie im Jahr 2012 auf den zweiten Platz zurück. Sie kommen nur noch auf einen Anteil von 31 % und haben damit auch die größten Verluste zu verzeichnen (23 Prozentpunkte). Handelsunternehmen nehmen mit 45 % dagegen klar die Führungsposition in Anspruch. Das produzierende Gewerbe kommt auf 16 % und hält damit einen ähnlichen Anteil wie 2011.  

Hinsichtlich des Objektstandards wurden auch 2012 moderne Flächen bevorzugt. Rund 45 % der umgesetzten Flächen entsprechen dieser Qualität. Die Anteile der Objekte mit mittlerem beziehungsweise einfachem Ausstattungsgrad haben gegenüber dem Vorjahr leicht zugenommen: Hallen mit mittlerem Standard tragen rund 41 % zum Ergebnis bei (+7 Prozentpunkte), der Anteil von Objekten mit einfacher Ausstattung liegt bei rund 14 % (+3 Prozentpunkte). Dies kann als Indiz dafür gewertet werden, dass Unternehmen aufgrund des vor allem im Bestand knappen Angebots zunehmend auch Einbußen bei der Qualität akzeptieren.  

Die hohe Nachfrage hat zu einer weiteren Reduzierung des Flächenangebots geführt. Dabei sind innerhalb des Marktgebiets keine wesentlichen Unterschiede hinsichtlich der Verfügbarkeit auszumachen. Insbesondere Anfragen für das moderne Segment und größere Gesuche können teilweise nur mit einer built-to-suit-Lösung bedient werden. Die wenigen spekulativen Projektentwicklungen, die der hohen Nachfrage zum Trotz insgesamt nur sehr zögerlich begonnen werden, können den Nachfrageüberhang bei Weitem nicht kompensieren.  

Die Höchstmiete im Düsseldorfer Marktgebiet hat ihr hohes Niveau behalten. In der Spitze werden für gut ausgestattete Hallen in den gefragtesten Lagen wie dem Flughafenumfeld rund 5,10 €/m² gezahlt. Auch bei der Verteilung der auswertbaren Verträge auf die Mietpreisklassen sind keine wesentlichen Veränderungen zu verzeichnen. Für gut 56 % der Flächen werden bis zu 4 €/m² gezahlt (Vorjahr: 55 %). Einen recht geringen Anteil halten Verträge zwischen 4 und 4,50 €/m² mit gerade einmal 3 %, allerdings liegt der Anteil der Abschlüsse über 4,50 €/m² mit 40 % etwas höher als im Vorjahr. Im Zuge der voranschreitenden Flächenverknappung werden zudem immer weniger Incentives gewährt.  

Perspektiven für 2013 

Die sehr hohe Nachfrage, die bereits 2011 zu einem neuen Umsatzrekord geführt hat, setzte sich im vergangenen Jahr ungebrochen fort. „Da aufgrund der eingeschränkten Flächenverfügbarkeit viele Unternehmen ihre Gesuche bisher nicht verwirklichen konnten, dürfte der Nachfrageüberhang trotz der lediglich moderaten Wirtschaftsprognosen im Jahr 2013 anhalten. Ob dabei erneut ein Ergebnis wie 2012 erzielt werden kann, hängt jedoch auch von der Angebotsseite ab, die der limitierende Faktor bleibt. Bei den Mieten ist eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau das wahrscheinlichste Szenario, wobei die Effektivmieten aufgrund der zurückgehenden Incentivierung weiter steigen dürften“, schätzt Hans-Jürgen Hoffmann die Perspektiven ein.

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