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25. April 2013

Logistik-Investmentmarkt mit zweitbestem Jahresstart aller Zeiten

 Frankfurt am Main – Im ersten Quartal 2013 wurden insgesamt 841 Mio. € in deutsche Logistik- und Light-Industrial-Immobilien investiert. Damit wird nicht nur das vergleichbare Vorjahresergebnis um 151 % übertroffen, sondern auch der zweitbeste Jahresauftakt aller Zeiten registriert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). 

„Gleichzeitig liegt das Ergebnis rund 86 % über dem langjährigen Durchschnitt der ersten drei Monate. Mitverantwortlich für dieses sehr gute Resultat sind die wieder deutlich gestiegenen Portfolioverkäufe. Sie zeichnen für rund 54 % des Transaktionsvolumens verantwortlich, wobei zwei Großdeals über jeweils mehr als 100 Mio. € wesentlich zur Umsatzsteigerung beigetragen haben“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Auf Verkäufe von Einzelobjekten entfallen demzufolge rund 46 % (383 Mio. €) des Investmentvolumens. In diesem Segment haben vor allem eine Vielzahl kleinerer und mittelgroßer Deals das Ergebnis positiv beeinflusst. Insgesamt war also in allen Teilmärkten eine sehr lebhafte Nachfrage zu verzeichnen, was unter strukturellen Aspekten erfreulich ist. 

Anders als im ersten Quartal 2012, in dem kaum Investmentaktivitäten an den großen deutschen Standorten registriert wurden, tragen diese aktuell umfangreich zum Ergebnis bei. Insgesamt wurden rund 42 % des Transaktionsvolumens (356 Mio. €) hier investiert. Vor allem München mit 115 Mio. € und Hamburg mit 100 Mio. € weisen hohe Umsätze auf. Aber auch in Frankfurt (67 Mio. €) und Köln (49 Mio. €) wurde in größerem Umfang in Logistik- und Lagerobjekte investiert. Etwas geringer fiel das Volumen in Düsseldorf (13 Mio. €) und Berlin (12 Mio. €) aus. Trotzdem wurde auch hier erheblich mehr angelegt als im Vorjahreszeitraum. Der einzige Standort, der in den ersten drei Monaten noch keine nennenswerten Abschlüsse verzeichnete, ist Leipzig. 

Der größte Anteil des Investitionsvolumens entfällt mit knapp 45 % erwartungsgemäß auf die Größenklasse über 50 Mio. €. Insgesamt wurden drei Portfolioverkäufe und ein Einzeldeal in dieser Kategorie gezählt. 24 % konnten Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. € auf sich vereinen. Platz drei geht an Verkaufsobjekte von 10 bis 25 Mio. €, die auf einen Anteil von knapp 21 % kommen. Sie haben damit nicht nur absolut, sondern auch relativ um fast sieben Prozentpunkte zugelegt. Aber auch kleine Deals unter 10 Mio. € haben mit immerhin gut 10 % zum Gesamtergebnis beigetragen. 

Wie bereits im vergangenen Jahr waren auch Anfang 2013 Spezialfonds die mit Abstand aktivste Käufergruppe. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen beläuft sich auf 37,5 %. Platz zwei belegen Immobilienunternehmen mit gut 24 %, wohinter sich vor allem der Ankauf von zwei größeren Portfolios verbirgt. Den Sprung unter die ersten drei haben auch private Anleger geschafft, die auf einen Umsatzanteil von 21 % kommen und vor allem im kleinteiligen und mittelgroßen Marktsegment aktiv waren. Eine zweistellige Beteiligung erreichen darüber hinaus noch Corporates, die etwa 11 % zum Gesamtergebnis beitragen. Alle übrigen Investorengruppen waren bislang nur in geringerem Umfang am Investmentgeschehen beteiligt. 

Der im Logistikbereich traditionell hohe Anteil ausländischer Investoren wurde auch im ersten Quartal 2013 bestätigt. Mit einem Anteil von gut 44 % können sie allerdings ihre knappe Führungsposition des vergleichbaren Vorjahreszeitraums nicht halten. Trotzdem liegt ihr Anteil erneut höher als bei den gewerblichen Investments insgesamt. Am aktivsten waren US-amerikanische Anleger mit 25 %, gefolgt von europäischen Investoren, auf die gut 17 % entfallen. Anleger aus anderen Regionen spielten bislang nur eine untergeordnete Rolle. Am meisten investiert haben in den ersten drei Monaten allerdings deutsche Käufer, die für knapp 56 % des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichnen. 

Seit über zwei Jahren sind die Spitzenrenditen an den meisten Standorten stabil. Daran hat sich auch Anfang 2013 nichts geändert: Am teuersten bleibt weiterhin Frankfurt mit einer Netto-Anfangsrendite von 6,50 %. Auf dem zweiten Rang folgen Hamburg und München mit jeweils 6,60 %. Den dritten Platz belegen Düsseldorf und Köln gemeinsam mit 6,80 %. In Berlin werden unverändert 6,85 % registriert. Der günstigste der großen deutschen Logistikstandorte bleibt weiterhin Leipzig, wo die Netto-Anfangsrendite bei 7,10 % liegt. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den großen Standorten liegt bei 6,75 % und damit knapp unter dem Mittelwert der letzten sieben Jahre. 

Transaktionsvolumen höher als im Vorjahr

„Der gute Start ins laufende Jahr und die weiterhin große Nachfrage, insbesondere aus dem Bereich der Spezialfonds, deuten darauf hin, dass der Investmentumsatz 2013 mit großer Sicherheit höher liegen wird als im Vorjahr. Ob erneut, wie in den Jahren 2005 bis 2008, wieder die 2-Milliarden-Euro-Schwelle überschritten werden kann, bleibt aber abzuwarten“, fasst Hans-Jürgen Hoffmann die Perspektiven für 2013 zusammen.

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Jan Dohrwardt, Leiter Niederlassung BNP Paribas Real Estate Berlin

Jan Dohrwardt
Managing Director
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