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10. Januar 2014

Leipziger Büromarkt mit rückläufigem Flächenumsatz

Leipzig – Der Leipziger Büromarkt erzielte im Jahr 2013 einen Flächenumsatz von 82.000 m² und bleibt damit um rund 16 % unter dem Vorjahresergebnis. Das ergibt der Büromarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird. 

Die Nachfrage im kleineren Flächensegment war zwar im gesamten Jahresverlauf wie immer lebendig, der geringere Umsatz im Bereich der größeren Abschlüsse führte jedoch zu diesem vergleichsweise moderaten Ergebnis. „Insbesondere in der ersten Jahreshälfte wirkte sich das Fehlen von Verträgen über 2.000 m² spürbar auf das Resultat aus", so Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Zum Jahresende belebte sich der Markt jedoch deutlich, sodass in den letzten drei Monaten mit 31.000 m² eines der besten Quartalsergebnisse der vergangenen zehn Jahre erreicht wurde. Die beiden größten Verträge des Jahres der Stadtwerke Leipzig (8.000 m²) in der Büromarktzone Ringlage und der Z&P Schulung (4.500 m²) im Graphischen Viertel / Prager Straße leisteten hierzu einen wesentlichen Beitrag.

Graphisches Viertel / Prager Straße erneut vorn

Die Büromarktzone Graphisches Viertel / Prager Straße im Cityrand / City-Entlastungsbereich ist nach wie vor der beliebteste Teilmarkt des Leipziger Büromarkts. Mit 20.100 m² Flächenumsatz bleibt sie zwar etwas unter ihrem Vorjahresergebnis, was unter anderem auf das Fehlen größerer zusammenhängender Flächen zurückzuführen ist, behauptet den ersten Rang jedoch unangefochten. Durch den Abschluss der Stadtwerke Leipzig schiebt sich die Ringlage mit 13.900 m² auf den zweiten Platz vor und verweist die City knapp auf den dritten Rang. Mit 12.900 m² liegt diese damit spürbar unter dem Rekordergebnis des vergangenen Jahres (22.200 m²). Erst mit deutlichem Abstand folgen die Teilmärkte der Nebenlagen, angeführt von Leipzig Süd / Karl-Liebknecht-Straße (5.800 m²), gefolgt von Leipzig Nordost (5.700 m²) und Leipzig Nord / Nordwest / Eutritzsch (5.500 m²).

Hohe Nachfrage im kleinteiligen Segment - sonstige Dienstleistungen wieder Spitzenreiter

Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die Größenklassen zeigt wie im Vorjahr, dass die kleineren Verträge die wesentliche Nachfragebasis des Leipziger Büromarkts bestimmen und einen bedeutenden Anteil zum Ergebnis leisten. Auf das Segment zwischen 200 und 500 m² entfällt dabei rund 31 % des Flächenumsatzes, ein weiteres Viertel steuern darüber hinaus die Abschlüsse bis 200 m² bei. Beide Kategorien können jeweils noch mehr als 6 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr zulegen und sind allein für mehr als die Hälfte des Resultats verantwortlich. Alle übrigen Größenklassen verbuchen dagegen weniger Umsatz, weshalb auch der Gesamtumsatz niedriger ausfällt. Dazu gehören insbesondere auch die Flächen zwischen 500 und 1.000 m², die mit 17 % hinter ihren Vorjahresergebnissen zurückbleiben.

Die Branchenverteilung wird von den sonstigen Dienstleistungen dominiert, die für mehr als ein Drittel des Flächenumsatzes verantwortlich sind. Diese heterogene Branche kann damit noch gut 10 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr zulegen. Auf dem zweiten Platz liegt das Gesundheitswesen, das mit fast 13 % nur knapp vor den Beratungsgesellschaften mit gut 12 % liegt. Insbesondere durch den Abschluss der Stadtwerke Leipzig landet die öffentliche Verwaltung mit rund 12 % auf dem vierten Platz. Durch einige größere Verträge belegte sie im Vorjahr noch die zweite Position und hat aktuell mit minus 11 Prozentpunkten die größten Verluste zu verkraften. Darüber hinaus liegen Informations- und Kommunikationstechnologien (gut 9 %) sowie Medien und Werbung (rund 6 %) über der 5-%-Hürde.

 Leerstand rückläufig, Flächen im Bau reduziert, Spitzenmiete gestiegen

Der kontinuierliche Abbau des Leerstands hat sich auch in den vergangenen zwölf Monaten fortgesetzt. Mit 382.000 m² reduzierten sich die kurzfristig verfügbaren Flächen um gut 8 %. Das Segment des hochwertig ausgestatteten Leerstands wurde dabei überproportional stark abgebaut: Durch die hohe Nachfrage nach diesen modernen Flächen nahmen sie im Jahresverlauf um knapp 22 % auf 134.000 m² ab und weisen nur noch einen Anteil von rund 35 % am Gesamtleerstand auf. Erfreulich ist, dass sich der Leerstand in nahezu allen Büromarktzonen reduziert hat, was in den nachfragestarken Teilmärkten Graphisches Viertel / Prager Straße, City sowie Ringlage besonders stark ausgeprägt war. Der umfangreichste Leerstand besteht mit knapp 81.000 m² nach wie vor in der City, wovon jedoch lediglich ein äußerst geringer Wert von gut 2 % als modern einzustufen ist. Die Leerstandsquote ist auf 10,2 % gesunken.

Das Volumen der Flächen im Bau reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr mit knapp 63 % erheblich und beläuft sich nur noch auf 16.000 m². Die davon noch zur Anmietung verfügbaren Flächen liegen mit 12.000 m² wieder auf der gleichen Höhe wie Ende 2012, ihr Anteil ist damit auf ein relativ hohes Niveau von 75 % gestiegen. Die meisten Flächen werden mit jeweils 5.000 m² in den Büromarktzonen City sowie Graphisches Viertel / Prager Straße gebaut. Von diesen stehen dem Markt die Innenstadtflächen auch noch vollständig zur Verfügung. Darüber hinaus wird für den überwiegenden Teil der verfügbaren Flächen eine Fertigstellung erst für das Jahr 2015 erwartet. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) liegt zum Jahresende bei 394.000 m² (-8 %).

Die Spitzenmiete des Leipziger Büromarkts ist im vierten Quartal 2013 um rund 4 % auf 12,50 €/m² gestiegen und wird nach wie vor für hochwertige Flächen in sehr guten Lagen der Innenstadt erzielt. Das vergleichsweise geringe Angebot an modernen Flächen in der City ist als eine wichtige Ursache für diesen Mietpreisanstieg anzusehen. Neben der Büromarktzone Ringlage (8 €/m²) haben die Spitzenmieten auch in einigen Teilmärkten der Nebenlagen angezogen. Dazu zählen Leipzig West (auf 6,75 €/m²), Leipzig Nord / Nordwest / Eutritzsch (7 €/m²) sowie Neue Messe (ebenfalls 7 €/m²). Auch bei den Durchschnittsmieten ist über alle Büromarktzonen betrachtet ein steigender Trend zu beobachten. Die größten Zunahmen verzeichnen dabei das Graphische Viertel / Prager Straße auf 7 €/m² sowie Gohlis Süd auf 6 €/m².

Stabile Aussichten für 2014

Insgesamt hat sich der Leipziger Büromarkt im Jahr 2013 positiv entwickelt – auch wenn sich die geringere Anzahl von größeren Vertragsabschlüssen limitierend auf das Ergebnis ausgewirkt hat. Die lebhafte Nachfrage in den kleineren Flächensegmenten bestätigt jedoch die grundsätzlich positive Marktstimmung. Für 2014 ist von einer weiterhin konstanten Entwicklung des bestehenden Trends auszugehen. Für das Gesamtjahr sollte auch vor dem Hintergrund, dass insbesondere für die zweite Jahreshälfte konjunkturelle Impulse erwartet werden, ein Flächenumsatz im Bereich des langjährigen Durchschnitts (rund 90.000 m²) möglich sein. „Abzuwarten bleibt jedoch, ob das Resultat wieder vermehrt von größeren Abschlüssen profitieren kann.

Auf der Angebotsseite wird nicht mit einer wesentlichen Ausweitung der Bautätigkeit gerechnet, sodass weiterhin nur im geringen Umfang neue, moderne Flächen auf den Markt kommen sollten. Das Leerstandsvolumen wird daher voraussichtlich weiter abgebaut werden. Die Spitzenmiete sollte sich zunächst auf ihrem gestiegenen Niveau von 12,50 €/m² stabilisieren", prognostiziert Stefan Sachse.

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