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29. Oktober 2014

Leichtes Umsatzplus auf dem Münchener Logistikmarkt

München In den ersten drei Quartalen konnte auf dem Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt ein Flächenumsatz von 184.000 m² erzielt werden. Damit liegt das Ergebnis gut 8 % über dem vergleichbaren Vorjahreswert. Die Nachfrage zeigte sich im bisherigen Jahresverlauf sehr konstant, sodass zwischen den einzelnen Quartalen keine gravierenden Unterschiede zu erkennen waren. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

"Verantwortlich hierfür ist auch, dass im Münchener Markt im laufenden Jahr noch kein Großabschluss über 20.000 m² registriert werden konnte, der das Resultat überproportional beeinflusst hätte“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Diese Situation resultiert unter anderem daraus, dass der Eigennutzeranteil mit aktuell knapp 9 % weiterhin deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt und kaum großflächige Entwicklungen umgesetzt wurden. Umso mehr spricht die leichte Umsatzsteigerung für eine rege und gesunde Nutzernachfrage im kleinteiligen und mittleren Marktsegment. Größere Auswirkungen der aktuell gestiegenen Unsicherheiten in der deutschen Wirtschaft lassen sich bisher noch nicht feststellen.

Bei der Branchenstruktur waren im Jahresverlauf durchaus Unterschiede zu beobachten. Nachdem zum Halbjahr noch Logistikdienstleister die Branchenverteilung anführten, haben sich im dritten Quartal die in München traditionell starken Industrieunternehmen eindrucksvoll als Nachfrager zurückgemeldet. Mit einem Anteil von knapp 39 % am Gesamtumsatz setzen sie sich zum Ende des dritten Quartals an die Spitze der unterschiedlichen Nachfragegruppen. Logistikdienstleister wurden dadurch mit gut 35 % knapp auf Platz zwei verwiesen. Auf dem dritten Rang liegen erwartungsgemäß Handelsunternehmen, die über 17 % zum Ergebnis beitragen. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum führten sie das Ranking noch mit großem Abstand an.

 Keine echten Großabschlüsse – Relativ niedriger Neubauanteil

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, wo Verträge über 20.000 m² fast ein Viertel zum Umsatz beitrugen, ist diese Größenklasse im laufenden Jahr bislang noch unbesetzt. Demgegenüber dominieren weiterhin kleine Abschlüsse unter 3.000 m² das Marktgeschehen. Mit einem Anteil von knapp 40 % liegen sie mit weitem Abstand auf Platz eins. Knapp 24 % entfallen darüber hinaus auf die Kategorie zwischen 12.000 und 20.000 m², die deutlich zulegen konnte. Gleiches gilt auch für Flächen von 5.000 bis 8.000 m², die auf einen Anteil von fast 17 % kommen. In den verbleibenden Klassen bewegen sich die Umsatzanteile jeweils um die 10 %.

Der Neubauanteil am Gesamtumsatz im Münchener Marktgebiet ist im Vorjahresvergleich spürbar gesunken und liegt aktuell bei rund einem Drittel. Damit erreicht er nur gut die Hälfte des bundesweit registrierten Niveaus. Ausschlaggebend hierfür ist einerseits der unterproportionale Anteil von Eigennutzern, die moderne Flächen für sich selbst errichten, andererseits aber auch die nach wie vor geringe spekulative Bautätigkeit. Moderne Flächen zur Anmietung bleiben damit Mangelware, insbesondere im großflächigen Segment. Sowohl die Spitzenmiete, die weiterhin mit 6,50 €/m² anzusetzen ist, als auch die Durchschnittsmieten, die bei etwa 5,60 €/m² liegen, haben sich im bisherigen Jahresverlauf stabil gezeigt. Erzielt wird die Höchstmiete nach wie vor für Neubauflächen im östlichen Münchener Umland.

Perspektiven

„Trotz der sich momentan abkühlenden Gesamtwirtschaft zeichnet sich für das Schlussquartal eine leicht anziehende Nachfrage ab. Vor diesem Hintergrund deutet viel darauf hin, dass der langjährige Durchschnitt des Flächenumsatzes von gut 250.000 m² nicht nur erreicht, sondern vermutlich sogar leicht übertroffen werden kann. Sowohl bei der Angebots- als auch Mietpreissituation gehen wir dagegen von einer stabilen Entwicklung aus“, prognostiziert Hans-Jürgen Hoffmann.

 

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