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01. Februar 2012

Köln: Nachfrage ungebrochen hoch

Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den Kölner Top-Lagen ist weiterhin sehr lebhaft und übertrifft das begrenzte Flächenangebot gleich mehrfach. Das ergibt der Retail Market Report 2012 zur Entwicklung deutscher Einzelhandelsstandorte im vergangenen Jahr, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Anfang März veröffentlichen wird.

Insbesondere die Schildergasse ist mit ihren hohen Passantenfrequenzen bei nationalen und internationalen Labels sehr gefragt: So mieteten der Sportartikelanbieter Adidas sowie das in Deutschland neue Young-Fashion-Konzept Bershka 2011 Flächen in der Konsumlage. In der ebenfalls stark frequentierten Fußgängerzone Hohe Straße eröffnet das erste Adidas-Neo-Geschäft sowie die italienische Kosmetik-Marke Kiko. Daneben gewinnt die Niveaulage Mittelstraße durch Vermietungen an 7 for all mankind und Navyboot weiter an Qualität. Der Wallrafplatz wird noch stärker als die Mittelstraße vom Premiumsegment nachgefragt, aufgrund fehlender freier Flächen gab es hier jedoch keine Neuvermietungen.

Da sich viele neue nationale und internationale Labels auf dem stabilen deutschen Markt ansiedeln möchten und auch die etablierten Textileinzelhändler weiterhin Flächen nachfragen, verbuchte die Branche Bekleidung 2011 fast die Hälfte aller Vermietungen (48 %). Damit verliert sie gegenüber dem Vorjahr 17 Prozentpunkte und mietet durchschnittlich etwas kleinere Shops an (mit rund 500 m²), belegt aber nach wie vor unangefochten die Spitzenposition. Das Segment Körperpflege/Gesundheit folgt auf dem zweiten Platz (Anteil: 12 %) und profitiert damit von Anmietungen wie Kiko, Rituals und Lush. Die noch im Vorjahr recht stark vertretene Branche Lederwaren/Schuhe mietet zwar unter anderem mit Clarks Shoes in der Hohen Straße, belegt aber mit 4 Prozent nur einen hinteren Rang.

Kleinere Shop-Einheiten gefragt, kaum Angebot in begehrten Lagen

Bei der Verteilung der Nachfrage auf die Größenklassen liegt die Kategorie von 60 bis 120 Quadratmetern mit Abstand auf dem ersten Rang (Anteil: 32 %), was vor allem an diversen Vermietungen in der Ehrenstraße lag. Auf dem zweiten Platz folgen Flächen zwischen 500 und 1.000 Quadratmetern mit fast einem Viertel aller Abschlüsse. Im Gegensatz zum Vorjahr, als keine Abschlüsse über 1.000 Quadratmeter verzeichnet wurden, konnten 2011 auch großflächige Ladeneinheiten vermietet werden (8 %), wie an Adidas in der Schildergasse.

Da die Bestandsmieter ihre Läden wieder länger halten, gab es auch 2011 kaum verfügbare Flächen in den 1A-Lagen. Insbesondere in der Schildergasse besteht weiterhin ein großer Nachfrageüberhang, trotz der Bereitschaft einiger potenzieller Nachmieter, Abstandszahlungen („key money“) für eine vorzeitige Ladenaufgabe zu bezahlen. Insgesamt werden aber auch wieder kleinere Kompromisse bei der Qualität des Ladenlokals eingegangen. Neu auf den Markt kommende Flächen werden zügig vermietet: So hat sich das Sportfashion-Label Quicksilver den Shop im Neubau Hohe Straße 100–102 gesichert. Darüber hinaus wird sich das Flächenangebot in den begehrten Lagen auch 2012 überwiegend auf Mieterwechsel beschränken. Die klassischen B-Lagen konnten etwas stärker von dem geringen Angebot in den 1A-Lagen mit einer etwas höheren Nachfrage als im Vorjahr profitieren.

Die Spitzenmiete des Kölner Einzelhandelsmarkts ist im Laufe des vergangenen Jahres leicht gestiegen und liegt in der bestfrequentierten Konsumlage Schildergasse bei 265 Euro pro Quadratmeter für einen idealtypischen 100‑Quadratmeter-Standardshop (plus knapp 2 %). Die Hohe Straße verzeichnet die höchste Steigerung und verkürzt den Abstand zum Spitzenreiter (plus 7 % auf 230 €/m²). Darüber hinaus zog die Höchstmiete in der Niveaulage Mittelstraße um knapp 6 Prozent an (auf 90 €/m²). In den übrigen 1A-Lagen verfestigten sich die Mieten im Top-Segment auf dem Vorjahresniveau. Aufgrund der positiven Entwicklung erhöhten sich auch die Durchschnittsmieten leicht.

Perspektiven für 2012

„Die Kölner Innenstadt ist mit ihren hohen Passantenfrequenzen in den beliebten Einkaufsstraßen für nationale und internationale Filialisten sehr attraktiv. Diese gehen hier auch gerne mit neuen Konzepten an den Markt“, erläutert Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von BNP Paribas Real Estate. „Aufgrund der vergleichs­weise stabilen wirtschaftlichen Situation Deutschlands werden internationale Konzepte ihre Expansion voraussichtlich weiter vorantreiben. Dabei ist Köln mit seinen hohen Einzelhandelsumsätzen nach wie vor eines der attraktivsten Ziele in Europa, sodass wir für 2012 von einer konstant guten Nachfragesituation ausgehen. Neben der starken Branche Bekleidung drängen auch neue professionelle Gastronomiesysteme auf den Markt. Aufgrund des Nachfrageüberhangs in den bevorzugten Lagen können weitere leichte Mietpreissteigerungen in einzelnen Lagen nicht ausgeschlossen werden.“

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Ihr Ansprechpartner

Jan Dohrwardt, Leiter Niederlassung BNP Paribas Real Estate Berlin

Jan Dohrwardt
Managing Director
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