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11. Januar 2017

Köln mit erneut starkem Investmentumsatz

Köln - Auch wenn das Rekordjahr 2015 nicht ganz wiederholt werden konnte, erzielt der Kölner Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 1,9 Mrd. € erneut ein äußerst starkes Jahr und das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten. Dies ergibt der Investmentmarktreport 2017, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.  

„Das durchschnittliche Volumen je Deal liegt mit fast 26 Mio. € knapp unter dem Vorjahresniveau und gut 7 Mio. € über dem langjährigen Durchschnitt. Bemerkenswert ist dabei die Aufholjagd in der zweiten Jahreshälfte, in der rund 77 % des Gesamtumsatzes erzielt wurden. Im Vergleich zum Vorjahr ist zudem der Anteil der Einzeldeals um 6 Prozentpunkte auf aktuell fast 84 % gestiegen – der höchste Wert innerhalb der Big-Six-Standorte“, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Ursächlich für das außergewöhnlich gute Resultat waren unter anderem eine Reihe großvolumiger Investments über 50 Mio. €, die insgesamt über 63 % des Gesamtresultats ausmachen. 

Wie schon im Vorjahr entfällt der größte Teil des Investitionsvolumens auf die sehr großen Deals mit mehr als 100 Mio. €, zu denen vor allem die Investments in die Zurich-Zentrale und in den Technologiepark Köln gehören. Der Anteil ist jedoch mit gut 41 % geringer als 2015 (-12 Prozentpunkte). Deutlich zulegen (+11 Prozentpunkte) konnte hingegen das Segment 50 bis 100 Mio. €. Mit fast 22 % ist es die zweitstärkste Klasse, zu der beispielsweise der Kauf der Ellmühle durch die Stadt Köln zählt. Zu beachten ist außerdem die ausgeglichene und stabile Verteilung der Umsatzanteile in den übrigen Klassen, die insgesamt mehr als ein Drittel des Gesamtumsatzes einnehmen und bei denen sich die Anteile nur geringfügig geändert haben. 

 

Pensionskassen übernehmen die Spitze – Büroimmobilien besonders begehrt 

Der Investmentmarkt Köln wird von einer breiten Anlegerschicht getragen, aus der jedoch ein Spitzentrio mit einem Anteil von über 51 % am Gesamtvolumen herausragt. Die Pensionskassen setzten sich mit 21 %, das entspricht einem Anstieg um über 14 Prozentpunkte, an die Spitze, gefolgt von Investment/Asset Managern (knapp 16 %) und Versicherungen (beinahe 15 %). Vier weitere Käufergruppen mit Anteilen zwischen 7 und 8 % bilden auf den weiteren Plätzen ein solides Mittelfeld und unterstreichen die gute Nachfragebasis von unterschiedlichen Investorengruppen. Zu lediglich 31 %, dem niedrigsten Wert der Big Six, stammt das Kapital aus dem Ausland. 

Bei der Verteilung der Verkäufergruppen am Kölner Investmentmarkt liegen die Projektentwickler deutlich vorne und vereinen beinahe ein Drittel des Volumens auf sich. Hierunter fällt auch der Verkauf des Zurich-Hauptquartiers durch die Strabag/ECE. Zudem haben geschlossene Fonds (gut 17 %) und Corporates (rund 15 %) die gute Marktsituation genutzt, sodass fast zwei Drittel des gesamten Volumens auf diese drei Verkäufergruppen entfallen. Alle übrigen Verkäufertypen verzeichnen einen einstelligen Anteil, bei denen Spezialfonds und private Anleger mit jeweils circa 7 % und Versicherungen (gut 6 %) das Mittelfeld anführen. Ausländische Verkäufer nehmen mit 15 % einen sehr geringen Anteil ein. 

Das Ranking des Investitionsvolumens nach einzelnen Objektarten wird in Köln regelmäßig von den Büroimmobilien angeführt. Mit 74 % erzielt dieses Segment jedoch ein außerordentlich starkes Ergebnis, bei dem das Volumen 27 % über dem Vorjahresresultat liegt. Sieben der zehn größten Abschlüsse, allesamt im Bereich über 50 Mio. €, sind dieser Kategorie zuzuordnen. Wie im Vorjahr belegen die Einzelhandelsimmobilien den zweiten Platz, ihr Anteil ist jedoch um 22 Prozentpunkte zurückgegangen. Das Volumen von 158 Mio. € beträgt nur noch rund ein Viertel des Vorjahresergebnisses und liegt damit nun in etwa auf Höhe der Hotel-Investments. Dieses Segment konnte hingegen das Volumen unter anderem durch die Transaktionen des Radisson Blu im Rahmen eines größeren Hotelportfolio-Verkaufs und des Holiday Inn Express um rund 30 % auf aktuell 147 Mio. € steigern. Auch bei den Entwicklungsgrundstücken zog der Umsatz auf 6 % an, Logistik-Investments spielen mit gut 2 % dagegen nur eine eher untergeordnete Rolle. 

Citylagen erneut an Position Eins – Renditen weiter gesunken

Das Interesse der Anleger an Objekten an den Top-Standorten ist unvermindert hoch. Wie in den Vorjahren liegt der Schwerpunkt der Investitionen eindeutig auf den Citylagen. Der Anteil ist gegenüber 2015 sogar noch leicht auf 63 % angestiegen. Auch der Cityrand konnte seinen zweiten Platz behaupten und erzielt rund ein Viertel des Gesamtumsatzes. Einbußen mussten hingegen die Nebenlagen hinnehmen, in denen das Volumen um 45 % auf 225 Mio. € gesunken ist. Die Peripherie trägt schließlich mit nur rund 1 % traditionell kaum zum Gesamtergebnis bei. 

Was bundesweit zu beobachten ist, wird auch in Köln sehr deutlich: Die hohe Nachfrage nach Büroobjekten in den Top-Lagen bei einem gleichzeitig geringen Angebot führt unweigerlich zu steigenden Preisen. Die Renditen für Premiumobjekte sind in den letzten zwölf Monaten folglich um 60 Basispunkte auf 3,85 % gesunken, was für Köln einen neuen Rekordwert darstellt. Und auch die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in den besten Lauflagen ist 2016 weiter gefallen und liegt mit 3,60 % auf dem Niveau von Düsseldorf und Frankfurt. Nach dem sehr starken Rückgang der Spitzenrendite für Logistikimmobilien im Vorjahr hat sich hier die Entwicklung verlangsamt. Mit 5,10 % liegt die Rendite um 15 Basispunkte unter dem Wert von 2015 und insgesamt im Durchschnitt der Big Six. 

2017 weiter hohe Nachfrage zu erwarten 

„Nach zwei außerordentlich erfolgreichen Jahren 2015 und 2016 lassen die allgemeinen Rahmenbedingungen ein weiteres sehr gutes Jahr 2017 erwarten. Aktuell ist nicht davon auszugehen, dass das rege Interesse der nationalen und internationalen Investoren signifikant nachlässt, zumal der deutsche Immobilienmarkt nach wie vor ein vergleichsweise sicheres und interessantes Anlageziel darstellt. Unter der Voraussetzung, dass ein entsprechend umfangreiches Angebot am Markt zu finden ist und damit auch in diesem Jahr wieder einige Großdeals abgeschlossen werden, rechnen wir erneut mit einem sehr starken Gesamtergebnis. So ist ein Volumen möglich, das deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen sollte. Ob erneut ein Angriff auf die 2-Mrd.-€-Marke unternommen werden kann, lässt sich aktuell jedoch noch nicht sagen. Der intensive Wettbewerb um begehrte Objekte in den Top-Lagen kann darüber hinaus dazu führen, dass die Spitzenrenditen in den Assetklassen noch einmal leicht nachgeben könnten“, sagt Jens Hoppe.

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