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15. Januar 2016

Köln: Bester Investmentumsatz aller Zeiten

KölnDer Kölner Investmentmarkt verzeichnete 2015 mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,2 Mrd. € das beste Ergebnis aller Zeiten. Verglichen mit dem Vorjahr fällt das Resultat sogar um gut 63 % höher aus, während der bisherige Höchstwert aus dem Jahr 2007 um mehr als ein Fünftel überschritten werden konnte. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Im Gegensatz zu 2007 basiert der aktuelle Wert zu einem deutlich höheren Anteil auf Einzeldeals, die mit knapp 1,7 Mrd. € fast 78 % zum Ergebnis beisteuerten“, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Darüber hinaus hatten vor allem großvolumige Deals wie zum Beispiel der Verkauf der Lanxess-Arena an zwei asiatische Investoren einen erheblichen Einfluss auf das außergewöhnlich hohe Investitionsvolumen. Insgesamt entfällt ein sehr hoher Anteil von knapp 65 % auf Großabschlüsse über 50 Mio. €, sodass auch das durchschnittliche Volumen pro Deal mit über 27 Mio. € ein neues Rekordniveau erreicht hat.

Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens (rund 1,16 Mrd. €) entfallen auf Deals mit mindestens 100 Mio. €, die damit nicht nur eindrucksvoll an der Spitze liegen, sondern auch fast 19 Prozentpunkte gegenüber 2014 zulegen konnten. Zu nennen sind diesbezüglich neben der Lanxess-Arena im vierten Quartal insbesondere auch der Verkauf des Hürth-Parks und des Kaufhof Köln-City als Bestandteil des Kaufhof-Portfolios. Bemerkenswert ist jedoch auch die ausgeglichene Struktur in den drei Kategorien von 10 bis 100 Mio.  €, die alle auf Umsatzanteile zwischen 11 und knapp 15 % kommen. Selbst die kleinste Klasse bis 10 Mio. € trug noch gut 8 % zum Gesamtergebnis bei und erreicht damit ein vergleichbares Volumen wie schon im Vorjahr.

Auch wenn viele unterschiedliche Anleger am Geschehen beteiligt waren, standen vier Investorengruppen mit zweistelligen Umsatzanteilen im Fokus. Als Branchenprimus setzen sich die Investment/Asset Manager mit einem deutlich auf fast 24 % gestiegenen Anteil an die Spitzenposition. Dahinter schieben sich die Immobilien AGs/REITs mit gut 20 % vor die Spezialfonds (über 12 %) auf die weiteren Podestplätze. Vervollständigt wird das Spitzenquartett von den offenen Fonds, die auf gut ein Zehntel des Transaktionsvolumens kommen. Darüber hinaus tragen Family Offices (knapp 9 %) und Pensionskassen (7 %) nennenswerte Anteile zum Umsatz bei. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei fast 49 %.

Geschlossene Fonds bei Verkäufern vorn – Citylagen erneut an Position 1

Die Liste der Verkäufer zeigt eine relativ breite Streuung über unterschiedliche Investoren, wobei geschlossene Fonds mit einem Anteil von knapp 27 % am Verkaufsvolumen herausstechen. Des Weiteren wird in der Analyse der Verkäufergruppen deutlich, dass sich Projektentwicklungen in Köln - wie z. B. das Gürzenich-Quartier in der Kölner Innenstadt - lohnen. Somit belegen Projektentwickler mit einem Anteil von fast 18 % den zweiten Podestplatz. Die gute Marktsituation genutzt haben auch Corporates (16 %) und Spezialfonds (knapp 11 %) sowie private Anleger (fast 10 %), die auf den weiteren Plätzen rangieren. Alle folgenden Gruppen liegen im einstelligen Prozentbereich, wozu Immobilien AGs/REITs (fast 6 %) und Equity/Real Estate Funds (gut 4 %) gehören. Auf ausländische Verkäufer entfällt mit knapp 36 % ein deutlich niedrigerer Wert als im Vorjahr.

Die Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Objektarten wird in Köln regelmäßig von Büroimmobilien angeführt. Mit knapp 51 % wurde auch 2015 wieder über die Hälfte des Gesamtvolumens in diese Assetklasse investiert. Bemerkenswert ist jedoch auch, dass Einzelhandelsimmobilien ihren Umsatz mehr als vervierfachen konnten und damit einen neuen Höchstwert erreichen. Mit einem Marktanteil von gut 30 % belegen sie hinter den favorisierten Büroobjekten den zweiten Podestplatz. So entfallen gut 81 % des Transaktionsvolumens auf diese beiden Assetklassen. Deutlich weniger investiert als im Vorjahr wurde dagegen in Hotels, die 7 Prozentpunkte einbüßten (gut 5 %). Darüber hinaus waren Entwicklungsgrundstücke mit Umsatzanteilen von über 3 % beteiligt. Eine vergleichsweise untergeordnete Rolle spielten auch Logistik- Investments, die für fast 4 % verantwortlich sind.

Wie auch in den Vorjahren führt die City die Investments nach Lagen mit 59 % an und konnte ihre Führung sogar noch um über 13 Prozentpunkte ausbauen. Hier zeigt sich, dass das Interesse von Investoren an Core-Objekten in Top-Standorten weiter gestiegen ist und die Bereitschaft besteht, entsprechende Preise dafür zu zahlen. Mit fast 22 % waren auch Objekte im Cityrand begehrt und konnten ihr Umsatzvolumen gegenüber 2014 leicht steigern. Nur knapp dahinter folgen die Nebenlagen auf dem dritten Rang (rund 19 %). Insbesondere aufgrund fehlender Transaktionen von Logistikimmobilien trägt die Peripherie nur einen unerheblichen Anteil von fast 1 % bei.

Bereits seit einiger Zeit ist sowohl bundesweit als auch in Köln ein vermehrter Druck auf die Renditen für Premiumobjekte zu beobachten, der auch 2015 unvermindert an­hielt. Die hohe Nachfrage nach Top-Objekten in den besten Kölner Lagen, die nach wie vor auf ein begrenztes Angebot trifft, führte im Laufe des Jahres zu steigenden Preisen. Als Konsequenz hieraus hat die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in den besten Lauflagen der Fußgängerzonen in den vergangenen zwölf Monaten noch einmal um 5 Basispunkte nachgegeben. Aktuell ist sie mit 3,80 % anzusetzen. Im Logistiksegment ist die Yield Compression noch deutlicher ausgefallen. Hier ist die Spitzenrendite um 115 Basispunkte auf 5,25 % gesunken, genauso wie für Büroobjekte, wo sie Ende 2015 bei etwa 4,45 % liegt.

Sehr gute Perspektiven auch für 2016

„Vor dem Hintergrund des erzielten Rekordergebnisses im Jahr 2015 und der weiterhin sehr positiven Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments stehen auch 2016 die Türen für ein hervorragendes Resultat offen. Darüber hinaus sind keine Anzeichen zu erkennen, dass sich das große Interesse sowohl nationaler als auch internationaler Investoren abschwächt. Infolgedessen ist davon auszugehen, dass erneut ein Transaktionsvolumen im Bereich des ausgezeichneten Ergebnisses des Jahres 2007 von 1,8 Mrd. € erzielt werden könnte. Voraussetzung hierfür sind allerdings auch in diesem Jahr die Abschlüsse vereinzelter Großdeals, die 2015 einen entscheidenden Beitrag zum Erreichen des neuen Rekordwerts geleistet haben. Aufgrund des hohen Wettbewerbdrucks um attraktive, langfristig vermietete Objekte in Top-Lagen ist aus heutiger Sicht nicht auszuschließen, dass die Renditen in den unterschiedlichen Assetklassen noch leicht nachgeben können“, sagt Jens Hoppe.

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