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10. Januar 2017

Investmentmarkt Berlin: Drittbestes jemals erzieltes Ergebnis

Berlin - Mit einem Volumen von gut 5,4 Mrd. € bleibt der Berliner Investmentmarkt zwar rund ein Drittel unter dem Rekord von 2015, erzielt aber immer noch das drittbeste Ergebnis seiner Geschichte. Wie gut das Resultat ist, zeigt sich auch mit Blick auf den Zehn-Jahres-Schnitt, der um knapp ein Drittel übertroffen wurde. Dies ergibt der Investmentmarktreport 2017, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.  

„Die Tatsache, dass im Vergleich zum Vorjahr weniger investiert wurde, ist dementsprechend nicht als Indiz für eine nachlassende Nachfrage zu sehen. Vielmehr ist die Angebotsseite – insbesondere im großvolumigen Core-Segment – so begrenzt, dass die außerordentlich hohe Nachfrage bei Weitem nicht bedient werden kann“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Dies schlägt sich auch im bundesweiten Ranking der großen Investmentstandorte nieder: Während die Hauptstadt im Vorjahr noch mit Abstand die Nummer eins war, hat sie im aktuellen Jahr nicht nur die Führungsposition an Frankfurt abgegeben, sondern auch noch München den Vortritt lassen müssen. 

Insgesamt war das Investmentgeschehen im Jahr 2016 etwas kleinteiliger als noch im Vorjahr, was sich im durchschnittlichen Volumen pro Abschluss widerspiegelt. Während es 2015 – unterstützt durch den Verkauf des Potsdamer-Platz-Ensembles – noch bei 40 Mio. € lag, ist es nun mit rund 29 Mio. € wieder auf dem bekannten Niveau der früheren Jahre. Tatsächlich wurde nach Größenklassen differenziert in den beiden größten Kategorien zwischen 50 und 100 Mio. € sowie über 100 Mio. € nur jeweils rund die Hälfte des Volumens des Vorjahreszeitraums investiert, was die angespannte Angebotssituation bestätigt. Sie kommen auf Anteile von 19 % (-5 Prozentpunkte) bzw. 34 % (-11 Prozentpunkte). Aber auch in der drittgrößten Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. € fiel das Volumen rund ein Viertel niedriger aus als im Vorjahr (Anteil 19 %). Deutlich mehr investiert (+44 %) wurde dagegen im Segment zwischen 10 und 25 Mio. €, das nun auf 23 % kommt.

Equity/Real Estate Funds erneut vorn

Auf der Nachfrageseite finden sich Equity/Real Estate Funds mit einem Anteil von 23 % an erster Stelle. In etwa gleichauf folgen mit jeweils rund 14 % Immobilien AGs/REITs sowie Investment Manager, die für verschiedene Investorengruppen wie Pensionskassen und Versicherungen tätig werden. Die übrigen 49 % tragen eine Vielzahl von Käufern wie Privatanleger, Entwickler und Spezialfonds bei, was die breite Nachfrage unterstreicht. Rund die Hälfte des Gesamtvolumens stammt dabei von ausländischen Investoren. 

Auch auf der Verkäuferseite haben Equity/Real Estate Funds im Jahr 2016 die Nase vorn: Mehr als ein Viertel des Investitionsvolumens ist in ihre Taschen geflossen. Dabei handelt es sich weniger um einzelne Verkäufe, sondern zum Großteil um Berliner Objekte, die innerhalb umfangreicher Portfoliotransaktionen den Eigentümer wechselten. Zu den Investorengruppen, die in größerem Umfang verkauft haben, zählen darüber hinaus Privatpersonen (14 %), Investment Manager (13 %), Immobilien AGs/REITs (10 %) sowie Projektentwickler (9 %). Der Anteil ausländischer Verkäufer ist im Vergleich zum Vorjahr leicht, auf 41 %, gestiegen, absolut betrachtet liegt das Volumen allerdings unter dem Vorjahresniveau. 

Büroobjekte standen mit rund 44 % erneut im Fokus des Interesses, auch wenn insgesamt fast nur noch die Hälfte des Vorjahresvolumens investiert wurde. In keiner anderen Assetklasse war ein ähnlich starker Rückgang zu beobachten. Wie eingangs erwähnt, begründet sich der Rückgang jedoch angebotsseitig und ist kein Resultat mangelnder Nachfrage. Auch bei Einzelhandelsimmobilien verhindert das fehlende Angebot höhere Umsätze. Hier beträgt der Rückgang rund ein Drittel (Anteil 26 %). Einen wahren Boom erleben dagegen derzeit Hotelimmobilien, auf die rund 13 % des Volumens entfallen. Neben Logistikassets (3 %) stellen sie die einzige Kategorie, in die im Vorjahresvergleich etwas mehr investiert wurde. Darüber hinaus entfallen rund 5 % auf Entwicklungsgrundstücke sowie gut 9 % auf alle übrigen Assetklassen, darunter auch gemischt genutzte Objekte und Pflegeheime.

Weniger Umsatz in der Topcity – Bürorenditen im Sturzflug

Nachdem 2015 unterstützt durch den Verkauf des Potsdamer Platzes noch rund 35 % des Volumens auf die Topcity entfallen waren, ist ihr Beitrag im Jahr 2016 auf rund 19 % gefallen. Dies ist auch im langfristigen Vergleich ein sehr niedriges Ergebnis, welches die geringe Verfügbarkeit gerade in den besten Lagen unterstreicht. Am meisten investiert wurde mit rund 37 % in den traditionell starken Citylagen, gefolgt vom Cityrand mit 24 %. Aber auch in den Nebenlagen war das Investmentgeschehen äußerste rege. Sie kommen auf deutlich mehr als 1 Mrd. € Investitionsvolumen bzw. einen Anteil von rund 21 % und damit auf ein Ergebnis, das sich auch im langfristigen Vergleich sehen lassen kann. Zudem wurden hier so viele Abschlüsse wie in keiner anderen Lage registriert. 

An der Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen kann man die hohe Nachfrage bei unzureichendem Angebot deutlich ablesen. So vollzog die Nettoanfangsrendite für Büros im Jahresverlauf einen wahren Sinkflug und landet zum Jahresende bei 3,30 %, ganze 70 Prozentpunkte unter dem Vorjahresniveau. Im bundesweiten Vergleich hat die Hauptstadt mittlerweile zu München aufgeschlossen und sich über die vergangenen Jahre von einem eher günstigen Standort zum gemeinsam mit der bayerischen Landeshauptstadt teuersten Investmentstandort entwickelt. Auch dies ist das Resultat der außerordentlich guten Zukunftsperspektiven, die für Berlin prognostiziert und seitens der Investoren geschätzt werden. Aber auch bei anderen Nutzungen sind die Preise weiter gestiegen. So wird für Geschäftshäuser in den besten Lagen eine Netto-Spitzenrendite von 3,30 % erzielt (-35 Basispunkte), wobei gerade hier in Einzelfällen, wenn die Rahmenbedingungen stimmen, auch noch höhere Preise akzeptiert werden. Das Feld der Logistikimmobilien gestaltet sich dagegen mit einer Rendite von 5,20 % trotz des Rückgangs um 20 Basispunkte im bundesweiten Vergleich der großen Standorte noch recht günstig. 

Anhaltend hohe Nachfrage auch 2017

„Vor dem Hintergrund der positiven Prognosen hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung, den lebhaften Nutzermärkten und der prognostizierten Mietentwicklung dürfte der Berliner Investmentmarkt auch im Jahr 2017 im Fokus der Investorennachfrage stehen. Da jedoch das Investitionsvolumen in hohem Maße vom verfügbaren Angebot, gerade im großvolumigen Segment, abhängt, sind zuverlässige Prognosen mit heutigem Stand nicht möglich. Als gesichert gilt, dass 2017 erneut ein sehr gutes Investmentjahr wird, bei dem der 5-Jahres-Durchschnitt (gut 5 Mrd. €) übertroffen werden dürfte. Ob das Ergebnis wieder in die Nähe des Vorjahresrekord (gut 8 Mrd. €) rücken wird, hängt jedoch wesentlich vom verfügbaren Angebot und Großabschlüssen ab. Im Zuge des anhaltenden Nachfrageüberhangs kann auch ein weiteres leichtes Nachgeben der Netto-Spitzenrenditen nicht ausgeschlossen werden“, fasst Jan Dohrwardt die Aussichten zusammen.

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