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28. August 2018

Hotelmarkt Leipzig: Übernachtungszahlen im Höhenflug

Leipzig - Nachdem sich die Übernachtungszahlen in den Jahren zuvor mehr oder weniger seitwärts entwickelt hatten, nahm der Leipziger Hotelmarkt 2017 wieder deutlich an Fahrt auf: Befeuert durch das prosperierende Messegeschäft wurden fast 228.000 Hotelübernachtungen mehr gezählt als im Vorjahr. Dies entspricht einem Anstieg um gut 9 %. Bei den Gästeankünften steht eine Zunahme um 8 % gegenüber dem Vorjahr zu Buche. Dies ergibt der „City Report Hotelmarkt Leipzig“ von BNP Paribas Real Estate.

„Noch besser liest sich die mittelfristige Bilanz: Seit 2010 konnten die Gästeübernachtungen und -ankünfte um gut 46 bzw. 43 % gesteigert werden, was auf zwei wesentliche Entwicklungen zurückzuführen ist: Einerseits profitiert Leipzig signifikant vom allgemeinen Trend zu Städtereisen, andererseits schlägt sich auch das wirtschaftliche Comeback der Sachsenmetropole deutlich in der Tourismusstatistik nieder, zumal ein wesentlicher Teil der Hotelbuchungen in Leipzig auf Geschäftsreisende entfällt “, erläutert Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. In Bezug auf den Marktanteil ausländischer Besucher hat der Leipziger Hotelmarkt allerdings noch einiges an Aufholpotenzial: Mit aktuell knapp 15 % liegt der Anteil ausländischer Ankünfte deutlich niedriger als an allen anderen untersuchten Hotelstandorten.

Zweithöchste Wachstumsdynamik im Städtevergleich 

In absoluten Zahlen liegt Leipzig mit knapp 2,7 Mio. Übernachtungen zwar auf dem letzten Platz der gewählten Vergleichsstandorte. Dafür weist der Leipziger Hotelmarkt eine sehr hohe Wachstumsdynamik auf und erreichte 2017 mit einem Anstieg der Übernachtungszahlen um 9 % den zweiten Platz hinter München, das mit einem Plus von 13 % ein Rekordergebnis erzielen konnte. Mit Ausnahme von Berlin, wo die Übernachtungszahlen dem starken Wachstum der Vorjahre Tribut zollen mussten, konnten alle untersuchten Hotelstandorte ihren Wachstumstrend fortsetzen. In Bezug auf die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Hotelgäste liegt Leipzig zusammen mit Stuttgart mit 1,8 Tagen im Mittelfeld des Städteklassements.

Der Leipziger Hotelmarkt hat auf den kräftigen Anstieg der Gästezahlen in den letzten Jahren reagiert und neue Übernachtungskapazitäten für Touristen und Geschäftsreisende geschaffen. Zwischen 2010 und 2017 kletterte die Bettenanzahl um etwa 23 % oder in absoluten Zahlen ausgedrückt von etwa 10.800 auf gut 13.300. Die Zahl der Hotelbetriebe stieg währenddessen um knapp 8 %, was auf eine deutlich großzügigere Betriebsgröße der neu hinzugekommenen Hotels hinweist. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die Ausweitung der Bettenkapazität bis dato deutlich hinter dem Wachstum der Übernachtungszahlen (+46 %) zurückgeblieben ist und etwaige Überkapazitäten somit nicht zu erkennen sind. Vielmehr konnte die Anzahl der Übernachtungen pro verfügbarem Hotelbett deutlich zulegen. Allerdings wird der Leipziger Hotelmarkt auch in naher Zukunft in Bewegung bleiben. Bis 2020 sind knapp 4.000 zusätzliche Hotelbetten in Planung, mithin fast 30 % des derzeitigen Bestands.

Breites Angebot in der mittleren Preisklasse – Zahlreiche neue Budget-Hotels

Die Neueröffnungen der vergangenen Jahre gruppieren sich vornehmlich innerhalb oder am Rand des inneren Rings und stärken somit die Innenstadt als zentralen Anlaufpunkt für auswärtige Gäste. Dabei fällt auf, dass sich mit dem ibis budget Leipzig City, dem Adina Apartment Hotel Leipzig, dem B&B Hotel Nikolaistraße und dem Meininger Hotel Leipzig Hauptbahnhof gleich vier Neueröffnungen entlang des Brühl positionieren. Interessanterweise entstammen fast alle Neuzugänge der letzten Jahre der markengebundenen Kettenhotellerie, die ihren Marktanteil damit deutlich ausbauen kann. Im Vergleich zu den anderen Top-Standorten ist die Position von Privathotels in Leipzig jedoch noch immer stark, etwa die Hälfte aller Hotels dürften noch vom Eigentümer betrieben werden.

Die anhaltend positive Entwicklung des Leipziger Hotelmarkts motiviert bis einschließlich 2020 zahlreiche weitere Hotelgesellschaften zu einem Markteintritt in der sächsischen Metropole. Wiederum konzentrieren sich die meisten Hotelprojekte im Innenstadtbereich, vor allem rund um den Hauptbahnhof. Auch hier zeigt sich eine klare Dominanz der Kettenhotellerie, die in punkto Marktdurchdringung in den nächsten Jahren somit weiter aufholen wird. Über eine zügige Umsetzung der Projektpipeline dürften sich dabei die Freunde von Design-Hotels freuen: Vor allem das Vienna House Easy und das Capri by Fraser versprechen in ihrer jeweiligen Preislage einen hohen gestalterischen Anspruch und eine lockere, kreative Atmosphäre. Seit langem erwartet ist auch die Wiedereröffnung des Hotels Astoria, das seine angestammte Rolle als erstes Haus am Platz wieder einnehmen will.

Das starke Wachstum der Gästezahlen in der sächsischen Metropole spiegelt sich auch in der Entwicklung der durchschnittlichen Belegungsrate auf dem Leipziger Hotelmarkt wider: Ausgehend von einem Wert von 64,2 % im Jahr 2010 konnte die Auslastungsquote bis 2017 auf sehr respektable 70,6 % gesteigert werden, womit Leipzig in etwa gleichauf mit den Business-Metropolen Düsseldorf und Frankfurt liegt.

Vergleichsweise hohe Investmentumsätze 

Mit einem Hotel-Transaktionsvolumen von knapp 108 Mio. € erreichte Leipzig 2017 zum dritten Mal in Folge einen dreistelligen Millionenumsatz. Im Vergleich zum Vorjahr ging das Investmentvolumen jedoch spürbar zurück, was vor allem daran liegt, dass es 2017 anders als 2016 an großvolumigen Deals fehlte. So wurde das starke Investmentjahr 2016 merklich durch den Verkauf des 436 Zimmer zählenden The Westin Leipzig als Bestandteil des Interhotel-Portfolios beflügelt. Folglich lag auch das durchschnittliche Deal-Volumen 2017 mit 18 Mio. € niedriger als im Jahr zuvor (23 Mio. €). “Aus mittelfristiger Sicht kann sich das Investmentergebnis aber durchaus sehen lassen und liegt gut 58 % über dem Durchschnitt der letzten Jahre. Grundsätzlich bleibt festzuhalten, dass der Hotel-Investmentmarkt von deutlichen Engpässen auf der Angebotsseite geprägt ist, während die Nachfrage nach wie vor sehr stark ist. Von daher besteht auch in den nächsten Jahren ein großes Potenzial für hohe Investmentumsätze, sofern sich die entsprechenden Kaufgelegenheiten am Markt finden”, so Alexander Trobitz.

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