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17. Juli 2015

Höchstes Halbjahresergebnis seit 2007 auf dem Hamburger Investmentmarkt

Hamburg Der Hamburger Investmentmarkt erzielte im ersten Halbjahr 2015 mit einem Investitionsvolumen von 1,84 Mrd. € das beste Ergebnis zur Jahresmitte seit 2007. Gegenüber dem sehr guten Vorjahresresultat entspricht dies einer erneuten Steigerung um über 12 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„Neben einem hohen Einzeldealvolumen hat dazu auch ein spürbar gestiegener Anteil von Portfolioverkäufen (36 %) beigetragen“, erklärt Marco Stahl, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. „Insgesamt zeigt sich der Markt wie auch in den Vorjahren sehr lebhaft, was sich in einer hohen Anzahl verkaufter Objekte widerspiegelt. Dabei wurde im zweiten Quartal mit über einer Milliarde Euro noch einmal deutlich mehr investiert als in den ersten drei Monaten.“ Insbesondere durch eine Zunahme von Verkäufen im höheren zweistelligen Bereich ist das durchschnittliche Volumen pro Deal auf 26 Mio. € gestiegen. Die bisher größte Transaktion war der schon im ersten Quartal erfolgte Kauf eines Teils des Axel-Springer-Gebäudes in der City durch die Stadt Hamburg für rund 130 Mio. €.

Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Größenklassen dominieren zwei Segmente, die zusammen mehr als 70 % des Resultats erreichen: Deals zwischen 50 und 100 Mio. € führen mit knapp 36 % und erzielen absolut betrachtet ein mehr als doppelt so hohes Ergebnis wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Investments von 25 bis 50 Mio. € liegen mit gut 34 % auf dem zweiten Platz und können damit ebenfalls etwas zulegen. Die größten Einbußen müssen dagegen Transaktionen zwischen 10 und 25 Mio. € hinnehmen (9 %), nachdem sie im Vorjahr ein äußerst hohes Volumen erzielten. Kleine Deals bis 10 Mio. € kommen auf rund 8 %, Großtransaktionen über 100 Mio. € steuern knapp 13 % bei.

Büroimmobilien führen Ranking an – City beliebteste Lage

Bei der Verteilung nach Objektart liegen Büroimmobilien mit großem Abstand in Führung: Mehr als 1,2 Mrd. € wurden im ersten Halbjahr bereits in diese Assetklasse investiert (gut 67 %). Dieser zweithöchste Wert nach 2007 ist zum einen auf eine hohe Transaktionsanzahl, zum anderen aber auch auf einige großvolumige Deals zurückzuführen. Hotelobjekte erzielen einen Halbjahresrekord und schieben sich mit 14 % auf den zweiten Platz vor. Damit verdrängen sie Einzelhandelsimmobilien auf den dritten Rang, die mit gut 12 % ein bisher eher niedriges Ergebnis erreichen, was in erster Linie an dem zu geringen Angebot in diesem Segment liegt. Auf Logistikimmobilien und sonstige Objekte entfallen jeweils etwa 3 %.

Mit knapp 60 % des Investmentvolumens wurde mehr als eine Milliarde Euro in der Hamburger City angelegt. Die Innenstadt bleibt damit nur leicht unter dem bisherigen Rekordwert von Mitte 2006. Darüber hinaus erreichen lediglich die Nebenlagen wieder einen vergleichbaren Wert wie im ersten Halbjahr 2014. Mit gut 26 % belegen sie den zweiten Platz und verweisen die Cityrandlagen auf den dritten Rang. Diese bleiben mit gut 14 % spürbar hinter ihrem hohen Vorjahresergebnis zurück. In der Peripherie wurde bisher keine nennenswerte Transaktion registriert.

Breite Käufernachfrage – Renditen im Vorjahresvergleich gesunken

Das Investitionsvolumen verteilt sich recht gleichmäßig auf die verschiedenen Käufergruppen. Versicherungen sichern sich einige größere Büroobjekte und belegen mit 17,5 % den ersten Rang. Mit jeweils rund 16 % landen Spezialfonds und Equity/Real Estate Funds auf den Plätzen zwei und drei; Investment/Asset Manager komplettieren mit knapp 11 % das Führungsquartett. Auch private Anleger sind wieder sehr aktiv und steuern gut 9 % bei. Die öffentliche Hand erreicht allein durch den Kauf des Axel-Springer-Gebäudes ein hohes Volumen und kommt auf 7 %. Der mit 17,5 % große Anteil der unter „Sonstige“ zusammengefassten Investorenarten unterstreicht die breite Käufernachfrage. Insgesamt entfällt rund die Hälfte der Investments auf ausländisches Kapital und damit noch einmal deutlich mehr als im Vorjahr.

Die hohe Nachfrage auf den Investmentmärkten spiegelt sich in sinkenden Spitzenrenditen wider. Für Top-Büroobjekte liegt die Netto-Spitzenrendite aktuell bei 4,30 % und damit um 25 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Bereits Ende 2014 ist die Rendite für Geschäftshäuser um 30 Basispunkte auf 3,80 % gesunken und hat sich seitdem auf diesem niedrigen Niveau stabilisiert. Für Logistikimmobilien hat sie in den vergangenen zwölf Monaten erheblich nachgegeben und liegt nunmehr bei 5,60 % für Premiumassets.

„Das ausgezeichnete Halbjahresresultat unterstreicht die große Nachfrage sowohl von nationalen als auch von internationalen Investoren. Auch für die zweite Jahreshälfte kann vor dem Hintergrund der weiterhin insgesamt positiven konjunkturellen Aussichten von einem hohen Investmentvolumen ausgegangen werden. Dabei erscheint ein Gesamtergebnis in der Größenordnung des Vorjahres (3,8 Mrd. €) durchaus realistisch. Darüber hinaus könnten die Spitzenrenditen aufgrund des starken Wettbewerbs um Core-Objekte noch weiter nachgeben“, prognostiziert Marco Stahl.

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