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12. Januar 2017

Hervorragendes Ergebnis auf dem Leipziger Investmentmarkt

Leipzig-  Mit fast 919 Mio. € erreicht der Leipziger Investmentmarkt ein hervorragendes Ergebnis und verfehlt nur knapp die Milliardenschwelle. Damit kann zwar das außergewöhnliche Resultat des Vorjahresjahres (1,16 Mrd. €) nicht getoppt, dafür aber der zehnjährige Schnitt um 75 % übertroffen werden. Dies ergibt der Investmentmarktreport 2017, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Während 2015 zwei Abschlüsse über 100 Mio. € registriert wurden und Portfolio-Verkäufe deutlich mehr beigetragen haben, profitiert der Markt 2016 insbesondere von Einzeldeals mit einem Anteil von rund 81 %“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Beachtlich ist, dass noch nie zuvor ein so hoher Wert registriert wurde, sodass 744 Mio. € ein neuer Rekord sind. Nennenswert sind in diesem Zusammenhang die Verkäufe der Hainspitze und des Technischen Rathauses. Darüber hinaus erzielte Leipzig in den letzten Jahren das höchste Volumen außerhalb der sieben A-Städte, sodass sich die Messestadt zum wichtigsten B-Standort für Investments etabliert hat.

Bei der Verteilung des Investmentumsatzes nach Größenklassen entfällt über die Hälfte auf Deals bis 25 Mio. €. Die Führung übernehmen dabei erneut Abschlüsse zwischen 10 und 25 Mio. € mit fast 33 %. Gegenüber 2015 muss diese Gruppe allerdings durch weniger Verkäufe leichte Verluste von knapp 5 Prozentpunkten hinnehmen. Auf dem zweiten Rang folgen mit anteilig gut 30 % Großabschlüsse über 50 Mio. €. Auch 2016 wurden hier wieder mehrere Verträge am Markt registriert. Mit 24 % folgen kleinere Deals unter 10 Mio. €, die über 9 Prozentpunkte gewinnen. Dabei erreichen sie erneut die Anzahl des Vorjahres. Vervollständigt wird das Ranking durch Transaktionen zwischen 25 und 50 Mio. € (13 %).

Während Immobilien AGs/REITs noch im Vorjahr den dritten Platz belegten, führen sie Ende 2016 das Ranking mit fast 22 % an. Versicherungen gewinnen über 11 Prozentpunkte und steuern somit fast 15 % bei. Zum Führungstrio zählen außerdem Investment/Asset Manager, die sich mit knapp 13 % auch noch zweistellige Prozentanteile sichern können. Darauf folgen Projektentwickler mit etwas weniger als 10 %. Equity/Real Estate Funds und Immobilienunternehmen schließen sich mit jeweils rund 7 % an. Der Anteil ausländischer Investoren ist darüber hinaus zwar auf gut 40 % gesunken, jedoch liegt dieser Wert im Mittelfeld der Big Six. 

Projektentwickler aktivste Verkäufer –  Einzelhandelsobjekte stark nachgefragt

Gewinner mit anteilig gut 31 % sind bei der Verteilung nach Verkäufergruppen Projektentwickler. Sie sichern sich gegenüber dem Vorjahr 16 Prozentpunkte. Dazu hat insbesondere der Verkauf der Hainspitze beigetragen. Deutlich niedrigere Anteile als 2015 verbucht die damals führende Gruppe Equity/Real Estate Funds (19 %). Auf dem dritten Platz schließen sich Investment/Asset Manager mit anteilig fast 12 % an. Erhebliche Zuwächse über knapp 9 Prozentpunkte verbucht auch die Branche der Banken, (10 %). Nennenswert sind außerdem Immobilienunternehmen mit etwas weniger als 10 % und private Anleger (6 %). Auf alle übrigen Gruppen entfallen nur noch Anteile von unter 5 %, sodass diese zusammen noch knapp 13 % besteuern. Der Anteil ausländischer Verkäufer hat sich auch hier verringert und beträgt noch gut 37 %.

Wie üblich waren auch 2016 Einzelhandelsimmobilien, zu denen auch innerstädtische Geschäftshäuser zählen, die beliebteste Assetklasse. Sie verlieren zwar gegenüber dem Vorjahr knapp 14 Prozentpunkte, tragen jedoch mit rund 35 % den größten Anteil bei. Betrachtet man die Anzahl der veräußerten Objekte, so werden diese von Büroobjekten übertroffen. Hier fällt allerdings das durchschnittliche Investmentvolumen mit 10 Mio. € niedriger aus als bei den Retail-Objekten. Vor diesem Hintergrund können sich Büros nur den zweiten Platz sichern (26 %). Mit fast 204 Mio. € folgen Hotels, die ihren Anteil gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppeln (22 %) und den höchsten Wert der letzten Jahre verbuchen können. Mit 9 % entfällt darüber hinaus ein höherer Anteil auf die Kategorie Sonstige, hinter der sich unter anderem gemischt genutzte Objekte verbergen. Auch Entwicklungsgrundstücke können sich gegenüber dem Vorjahr leicht steigern (4 %).

Bei der Betrachtung der Investments nach Lagen gibt es eine Umverteilung, die in erster Linie auf das vorhandene Objektangebot zurückzuführen ist. Nachdem die City in den letzten Jahren als dynamischste Lage galt, fanden nun die meisten Transaktionen im Cityrand statt, sodass hier mit fast 377 Mio. € auch das höchste Volumen erzielt wurde (+ 10 Prozentpunkte; 41 %). Die Nebenlagen erreichen mit gut 32 % das Vorjahresniveau. Erst auf dem dritten Platz folgt, aufgrund eines zu geringen Angebots, die City mit 19 %. Hier wechselten deutlich weniger Objekte den Eigentümer, sodass das Volumen 55 % unter dem Vorjahr liegt. Darüber hinaus entfällt auf die Peripherie ein Anteil von fast 8 %.

Nachdem die Netto-Spitzenrendite für hochwertige, vollvermietete Büroobjekte in ausgezeichneten Lagen bereits im vierten Quartal 2015 nachgegeben hatte, hat sie sich im Jahresverlauf auf 5,00 % stabilisiert. Ebenfalls verfestigt haben sich die Renditen für Geschäftshäuser, die seit Ende 2015 bei 4,50 % liegen. Anders sehen die Entwicklungen bei Logistikimmobilien aus, für die die Netto-Spitzenrendite im Jahresverlauf um 20 Basispunkte gesunken ist und somit bei 5,70 % liegt. Damit unterbieten die Renditen die Werte von 2007 und erreichen das niedrigste Niveau der letzten zehn Jahre. Zurückzuführen sind die Entwicklungen auf die sehr gute Nachfrage. Weitere Ursachen sind außerdem das niedrige Zinsniveau und begrenzte Anlagealternativen.

Gute Aussichten für 2017 

„Der Leipziger Markt hat sich 2016 hervorragend geschlagen und seine Bedeutung als Investmentstandort erneut bewiesen. Durch die dynamische wirtschaftliche Entwicklung sowie den stetigen Bevölkerungszuwachs wird die sächsische Stadt auch weiterhin bei nationalen und internationalen Investoren im Fokus stehen. Damit stellt der Standort Leipzig für diese eine gute Alternative gegenüber den Big-Six-Städten dar. Vor diesem Hintergrund ist 2017 ein Ergebnis über dem langjährigen Durchschnitt zu erwarten. Voraussetzungen hierfür sind jedoch gleichbleibend gute gesamtwirtschaftliche Rahmen- sowie weiterhin attraktive Finanzierungsbedingungen. Darüber hinaus hängt das Ergebnis davon ab, ob ausreichend Objekte am Markt angeboten werden. Ob aufgrund der genannten Marktgegebenheiten die Netto-Spitzenrenditen noch weiter nachgeben werden, ist aus heutiger Sicht noch offen“, fasst Stefan Sachse die Aussichten zusammen.

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