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16. Juli 2012

Hamburg: Investitionsvolumen geht deutlich zurück

Hamburg – Das Transaktionsvolumen des Hamburger Investmentmarkts liegt im 1. Halbjahr 2012 bei 722 Mio. € und unterschreitet damit das hervorragende Ergebnis des Vorjahres um 46 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). 

„Der Anteilsverkauf (45 %) des innerstädtischen Shoppingcenters Europa Passage sowie der Verkauf des Bürogebäudes Berliner Bogen sind die bislang größten Transaktionen. Dagegen ist insbesondere das Segment zwischen 25 Mio. € und 50 Mio. € mit bisher lediglich einem Deal sehr schwach besetzt, hier wurde im Vorjahr wesentlich mehr Aktivität registriert“, erläutert Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. Darüber hinaus konnten in der Hansestadt trotz einiger bundesweit verkaufter Portfolios noch keine anteiligen Paketverkäufe verzeichnet werden. Insgesamt besteht auf Investorenseite trotzdem nach wie vor ein sehr großes Interesse am Standort Hamburg. Im aktuellen Marktumfeld sind jedoch in erster Linie Core-Objekte gefragt, die nicht in ausreichendem Umfang zum Verkauf stehen. Das durchschnittliche Volumen pro Transaktion ist gesunken und liegt bei rund 24 Mio. €. 

Büroobjekte wieder am beliebtesten 

Bei der Verteilung des Investitionsvolumens nach Größenklassen liegen Deals ab 50 Mio. € klar in Führung und haben mit gut 60 % ihren Anteil gegenüber Mitte 2011 noch ausgebaut. Auffällig ist der noch vergleichsweise geringe Anteil von Abschlüssen zwischen 25 Mio. € und 50 Mio. €, der mit 6 % knapp 16 Prozent­punkte unter dem Vorjahreswert liegt. Im Bereich zwischen 10 Mio. € und 25 Mio. € ist dagegen eine rege Marktaktivität zu beobachten. Mit fast 23 % der Investments legt diese Kategorie um rund 10 Prozentpunkte zu. Die Transaktionen unter 10 Mio. € erreichen mit ca. 11 % einen ähnlichen Anteil wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.

Im Gegensatz zum Vorjahr liegen Büroimmobilien bei den Käufern wieder vorn. Mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens (55 %) entfällt auf diese Objektart, die sich damit um gut 18 Prozent­punkte steigert. Einzelhandelsimmobilien wurden dagegen mit einem Anteil von 28 % auf den zweiten Platz verwiesen. In dieses Segment wurde bis zur Jahresmitte deutlich weniger Kapital investiert als noch im Vorjahreszeitraum (-23 Prozent­punkte), als es durch mehrere große Verkäufe vorne lag. Logistikobjekte profitieren insbesondere von einem großvolumigen Verkauf und können ihren Anteil auf gut 11 % verdoppeln. Die verbleibenden knapp 6 % verteilen sich auf Hoteldeals und Sonstige.

Mehr als die Hälfte des Volumens entfällt auf die City – Renditen stabil 

Die zentralen Innenstadtlagen stehen nach wie vor im Fokus der Anleger. Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens (gut 56 %) wurde in der City investiert, das ist ein deutlich höherer Anteil als im 1. Halbjahr 2011. Der Cityrand profitiert von großvolumigen Transaktionen wie dem Verkauf des Berliner Bogens, erreicht mit gut 28 % jedoch einen geringeren Anteil als im Vorjahr. Die Nebenlagen liegen mit gut 13 % auf einem ähnlichen Niveau wie Mitte 2011. Auf die Peripherie entfallen bisher lediglich knapp 2 % des Investitionsvolumens.

Insbesondere durch den Anteilskauf an der Europa Passage führen Versicherungen mit knapp 28 % die Verteilung der Investments nach Käufergruppen an. Auch Spezialfonds investierten in Objekte im zwei- bis dreistelligen Millionenbereich und erreichen so ein Fünftel des Transaktionsvolumens. Die drittplatzierten Pensionskassen sind unter anderem für den größten Deal im 2. Quartal verantwortlich und erreichen knapp 17 %. Offene Fonds landen insbesondere durch den Kauf einer Logistikimmobilie auf dem vierten Rang (knapp 11 %). Knapp dahinter folgen Projektentwickler mit gut 10 %. Der Anteil ausländischer Anleger liegt mit rund 7 % auf einem auch im bundesweiten Vergleich niedrigen Niveau. 

Nachdem die Netto-Spitzenrendite für Top-Büroimmobilien im Jahresverlauf 2011 um 5 Basispunkte auf 4,8 % gesunken war, stabilisiert sie sich auf dem erreichten Niveau. Auch für Geschäftshäuser bleibt sie unverändert auf dem bereits Mitte 2011 erreichten Niveau von 4,25 %. Hamburg ist damit sowohl für Büroobjekte als auch für Geschäftshäuser der teuerste Standort nach München. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien liegt seit 2010 konstant bei 6,6 % und wird lediglich in ausgezeichneten Lagen von Frankfurt unterboten.

Umsatzsteigerung im weiteren Jahresverlauf

„Das fehlende Angebot an neuen, großvolumigen Objekten mit lang laufenden Mietverträgen in Top-Lagen wirkt sich limitierend auf das Ergebnis am Hamburger Investmentmarkt aus. Nichtsdestotrotz befinden sich einige größere Transaktionen in Vorbereitung, die eine deutliche Steigerung des Volumens im weiteren Jahresverlauf ermöglichen sollten. Durch die anhaltende Unsicherheit über die Staatsschuldenkrise und die weitere gesamtwirtschaftliche Entwicklung bleiben Core-Immobilien auch weiterhin im Fokus der Anleger, sodass das Jahresergebnis ganz erheblich von Kaufmöglichkeiten in diesem Segment abhängen wird. Dabei ist es nicht auszuschließen, dass die Spitzenrenditen noch leicht nachgeben“, sagt Marco Stahl.

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