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12. Juni 2017

Hamburg: Begehrter Wohnraum sorgt für gute Nachfrage

Hamburg - Die Nachfrage nach Wohnraum in Hamburg ist und bleibt konstant hoch. Beliebt sind dabei nicht nur die traditionell hochpreisigen Stadtteile, sondern auch Gebiete, die vormals eher zu den B-Lagen gezählt wurden, mittlerweile aber zunehmend in den Fokus der Interessenten rücken. Der aktuelle Wohnungsmarkt-Report von BNP Paribas Real Estate analysiert diese Entwicklung.

„Stadt und Wohnungsbau reagieren auf den hohen Nachfragedruck. Das Ziel, jährlich 6.000 Wohneinheiten zu erstellen, wurde angepasst: Pro Jahr sollen mittlerweile 10.000 Wohneinheiten neu entstehen. Damit könnte zwar mittel- bis langfristig dem Angebotsengpass begegnet werden, der akute Nachfrageüberhang bleibt jedoch bestehen. Dies zeigt auch die Leerstandsquote, die mit 0,7 % weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau liegt”, erläutert Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

In Hamburg liegen die durchschnittlichen Mieten bei 9,90 €/m² in den einfachen und bei rund 14,90 €/m² in den sehr guten Lagen. Die Höchstmieten liegen hier bei über 25 €/m². Vereinzelt werden auch Wohnungen für über 30 €/m² angeboten, die überwiegend in Stadtteilen wie Uhlenhorst, Harvestehude und der HafenCity liegen. Seit 2011 sind die Mieten in allen Lagen klar angestiegen. Insbesondere in den einfachen Lagen fällt der Mietanstieg mit 36 % sehr deutlich aus und konnte auch durch Einführung der Mietpreisbremse bislang nicht gestoppt werden.

Hamburg ist teuer, liegt aber noch deutlich hinter anderen Städten

Im Städtevergleich liegt das Hamburger Mietniveau beispielsweise deutlich hinter München. Auch in Frankfurt und Stuttgart sind höhere Quadratmetermieten zu zahlen. Auf der anderen Seite rücken Köln und Düsseldorf inzwischen an das Hamburger Niveau heran.

Ähnlich wie bei den Mieten wird auch bei den Preisen für Eigentumswohnungen der Abstand zwischen durchschnittlichen und guten Lagen ersichtlich. Allerdings klafft bei den Quadratmeterpreisen eine deutliche Lücke zwischen den guten und sehr guten Lagen. Bei der langfristigen Anlage in eine Eigentumswohnung ist der Zusammenhang von Zahlungsbereitschaft zu Image und Qualität der Wohnlage von besonderer Bedeutung. Preise über 7.500 €/m² finden sich daher fast ausschließlich in den alsternahen Lagen wie Rotherbaum und Uhlenhorst. Um in den durchschnittlichen und einfachen Lagen Werte über 5.000 €/m² zu erzielen zu können, müssen Mikrolage und Objekteigenschaften sehr gut zusammenpassen – oder der Käufer sieht Entwicklungspotenzial am Standort.

Spitzenpreise in Elbvororten und Alsternähe

Ähnlich zum Mietniveau sind die Preise für Eigentumswohnungen in Alsternähe und in den Elbvororten am höchsten. Aber auch die Ortsteile wie Altona und Ottensen zählen zu den teureren Pflastern, wenn man eine Wohnung kaufen möchte. Rund um diese Lagen sind die Preise für Eigentumswohnungen durchschnittlich hoch, die gute Lagequalität in den nördlichen Gebieten spiegelt sich dabei nur bedingt in den Durchschnittspreisen wider. Die Elbe bildet zudem unverändert eine Barriere, was das Preisniveau für Wohnungen betrifft, obwohl auch im südlichen Hamburg in ausgewählten Gebieten höhere Preise zu beobachten sind. Die Preise für Eigentumswohnungen steigen seit 2011 kontinuierlich an und liegen im Schnitt bei rund 3.800 €/m². Seit 2011 haben die Quadratmeterpreise zum Teil sehr stark zugenommen. Vor allem in den einfachen (80,7 %) und durchschnittlichen (61,3 %) Lagen kam es zu signifikanten Anstiegen.

Hinter dem unangefochtenen Spitzenreiter München folgt Hamburg auf Platz zwei bei den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen. Nahezu gleichauf liegt Frankfurt, wo jedoch noch deutlich rasantere Preisanstiege zu beobachten sind. Auch Stuttgart und Berlin erleben starke Zuwächse, sodass sich in der Reihenfolge der Städte in absehbarer Zeit einige Verschiebungen ergeben könnten.

Die Nachfrage nach Zinshäusern ist in allen Wohnlagen sehr hoch – Tendenz: steigend. Fehlende Anlagealternativen sorgen dafür, dass Zinshäuser von Investoren mit unterschiedlichen Anlageprofilen angefragt werden. Sowohl kleinere Wohnobjekte als auch größere Bestände finden ihren Käufer. Besonders stark nachgefragt sind citynahe Lagen, grundsätzlich haben die Investoren jedoch das gesamte Stadtgebiet im Blickfeld. Die Preise für Zinshäuser verzeichnen folgerichtig in allen Lagekategorien steigende Tendenzen. Vor allem seit 2014 gab es nochmals einen deutlichen Preissprung in den durchschnittlichen und guten Lagen auf mittlerweile rund 2.500 bzw. 3.000 €/m².

Portfolioinvestmentmarkt – hohe Nachfrage trifft auf geringes Angebot

Ähnlich wie am Markt für Zinshäuser wird auch für Portfolioinvestments eine hohe Nachfrage registriert, die nicht zuletzt durch das niedrige Zinsniveau angeregt wird. Auf der Suche nach attraktiven Anlageobjekten sind institutionelle Investoren verstärkt auf dem deutschen Immobilienmarkt und somit auch in Hamburg aktiv. Das Investitionsvolumen für Wohnportfolios liegt in der Hansestadt seit 2010 im Schnitt bei knapp 490 Mio. € pro Jahr. Ohne das Rekordjahr 2015, das durch die Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington und die Übertragung städtischer Bestände an die SAGA GWG außergewöhnlich war, liegt das Mittel bei knapp 370 Mio. €. Für 2016 wurde ein Volumen von rund 540 Mio. € registriert.

Perspektiven: Weiterhin starke Nachfrage

„Die starke Nachfrage wird auch in den nächsten Jahren weiterhin anhalten. Die Stadt Hamburg wird nach wie vor als bevorzugter Wohn- und Arbeitsstandort gewählt, zahlungskräftige Erwerbspersonen ziehen in die Stadt, die wirtschaftliche Struktur ist vielschichtig und stabil und der Zuzug von Flüchtlingen, die sukzessive auch in den Wohnungsmarkt integriert werden müssen, sorgen in den nächsten Jahren für eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Das knappe Wohnungsangebot erzeugt gleichzeitig ein hohes Miet- und Preisniveau. Die Situation für Verkäufer von Wohnimmobilien ist zweifellos komfortabel in Hamburg. Das knappe Angebot an Immobilien und ein zugleich starker Nachfragedruck, der sich auf alle Größenklassen vom Zinshaus bis hin zum Portfolio erstreckt, prägen die Gesamtsituation“, fasst Udo Cordts-Sanzenbacher die Aussichten zusammen.

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