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28. Januar 2019

Gutes Ergebnis trotz Umsatzrückgang auf dem Düsseldorfer Logistikmarkt

Düsseldorf - Auf dem Düsseldorfer Lager- und Logistikflächenmarkt (inklusive Umland) wurde 2018 ein Flächenumsatz von 280.000 m² registriert. Damit liegt das Resultat deutlich unter dem Rekord des Vorjahres (-38 %), der insbesondere durch den 140.000-m²-großen Abschluss von Amazon in Mönchengladbach begünstigt wurde. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report 2019, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.

Der Langzeitvergleich verdeutlicht, dass das Ergebnis nahezu dem 10-Jahres-Schnitt entspricht (282.000 m²). In diesem Zeitraum konnte nur dreimal ein höheres Flächenvolumen erzielt werden. “Gerade in der zweiten Jahreshälfte war das Marktgeschehen spürbar dynamischer: Mit zusammen 193.000 m² zeigten sich die letzten beiden Quartale für rund 69 % des Gesamtumsatzes verantwortlich“, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Ein Aktivposten war wiederholt die äußere Peripherie, wo aufgrund eines adäquaten Angebots etwa jeder zweite Quadratmeter umgesetzt worden ist. Eigennutzer machten mit 17 % einen ähnlich hohen Anteil aus wie im Vorjahr.

Logistiker übernehmen die Führung 

Bei der Branchenverteilung setzten sich Logistikdienstleiter mit deutlichem Vorsprung an die Spitze des Tableaus und tragen fast die Hälfte zum Flächenumsatz bei. Getragen wird dieses starke Ergebnis nicht unwesentlich von Großabschlüssen. So fiel mit der Anmietung von rund 35.000 m² Hallenfläche im Gewerbegebiet Blankenwasser in Neuss durch Seacon auch der bedeutendste Vertrag des Jahres in diese Kategorie. Ein deutliches Minus (20 Prozentpunkte) mussten hingegen mit einem Anteil von etwa 30 % Handelsunternehmen hinnehmen, die zuvor drei Jahre in Folge den Branchenprimus darstellten. Komplettiert werden die Podiumsplätze durch Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Produktion, die insgesamt rund 14 % zum umgesetzten Volumen beisteuerten.

Die Größenklassen zeigen insgesamt eine recht breite Verteilung der Nachfrage über die verschiedenen Flächensegmente. Insbesondere in den drei mittleren Größenklassen zwischen 3.000 und 12.000 m² konnte eine deutliche Konzentration beobachtet werden. Zusammen kommen sie auf einen Anteil von nahezu 60 %, was einem Anstieg um über 17 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auch Großabschlüsse über 20.000 m² spielen mit etwa 24 % wieder eine signifikante Rolle, büßten jedoch aufgrund des limitierten Angebots in dieser Flächenkategorie ihre dominierende Stellung aus 2017 ein (-17 Prozentpunkte).

Durch eine erhöhte Neubauaktivität und spekulative Projektentwicklungen wurden dem Düsseldorfer Logistikmarkt großteilige Flächenkapazitäten zugeführt, die jedoch im Jahresverlauf nahezu vollständig wieder absorbiert worden sind. Dies bestätigt auch der mit 48 % hohe Anteil an Neubauflächen am Flächenumsatz. Aufgrund dessen können Gesuche für moderne Flächen ab 5.000 m² überwiegend nur durch built-to-suit-Lösungen bedient werden. Gleichzeitig stellt sich die Wettbewerbssituation für ältere und nicht mehr marktgerechte Bestandsflächen als schwierig dar. Während die Spitzenmiete stabil bei 5,40 €/m² liegt, lässt sich bei der Durchschnittmiete eine erneute Steigerung um 9 % auf 4,90 €/m² verzeichnen.

Perspektiven für 2019

„Das rege Marktgeschehen in der zweiten Jahreshälfte sowie das erneut gestiegene Mietpreisniveau sind wichtige Indikatoren für die weiterhin lebhafte Nachfrage. Jedoch dürfte sich das knappe Angebot an Großflächen weiterhin als Restriktion erweisen. Nichtsdestotrotz könnten die grundsätzlich weiterhin positiven konjunkturellen Aussichten für ein gutes Ergebnis über dem langfristigen Mittel sorgen. Entscheidend hierfür wird auch sein, ob sich für Unternehmen mit großflächigen Gesuchen bei der vorherrschenden Grundstücksverknappung weiterhin built-to-suit-Lösungen realisieren lassen. Bezüglich der Spitzenmiete deutet weiter vieles auf eine Seitwärtsbewegung hin, wohingegen die Durchschnittsmiete weiter anziehen könnte”, fasst Christopher Raabe die Aussichten zusammen.

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