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13. Januar 2012

Gesunkenes Investitionsvolumen in Köln durch fehlende Angebote

Köln – In Köln wurden im vergangenen Jahr 842 Millionen Euro in Gewerbeimmobilien angelegt – 23 Prozent weniger als 2010. Das ergibt der Investment Market Report 2012, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Ende Februar veröffentlichen wird.

„Trotz eines erneut sehr aktiven Investmentmarkts wurden weniger Objekte im hohen zwei- oder dreistelligen Millionenbereich verkauft, sodass das Ergebnis auch um rund 10 Prozent unterhalb des zehnjährigen Durchschnitts liegt“, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Die Anzahl der registrierten Transaktionen bewegt sich mit 52 jedoch auf dem gleichen Niveau wie 2010.“ Das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt daher mit 16 Millionen Euro unter dem sehr hohen Wert des Vorjahres (21,5 Mio. €). Der Anteil von Objekten, die im Zuge von Portfoliotransaktionen den Eigentümer wechselten, war erneut sehr niedrig, sodass im dritten Jahr in Folge ein Wert von deutlich unter 5 Prozent erzielt wurde.

Bei der Verteilung der Investments auf die Größenklassen liegt der Schwerpunkt 2011 nicht mehr so deutlich auf großvolumigen Deals wie noch im Vorjahr. Verkäufe über 50 Millionen Euro haben aber nach wie vor den größten Anteil am Gesamtumsatz (gut 46 %). Den stärksten Rückgang verzeichnen Investments zwischen 25 und 50 Millionen Euro, deren Volumen sich mehr als halbiert hat (Anteil nur noch rund 12 %). Erheblich zugenommen haben dagegen die Verkäufe zwischen 10 und 25 Millionen Euro (plus 15 Prozentpunkte auf knapp 27 %). Auch die kleineren Abschlüssen unter 10 Millionen Euro legten leicht zu und erzielen knapp 15 Prozent.

Privatanleger und Spezialfonds waren 2011 die aktivste Käufergruppe in Köln (Umsatzanteil jeweils 23 %) und investierten deutlich mehr Kapital in der Domstadt als noch ein Jahr zuvor. Darüber hinaus erreichen lediglich die Projektentwickler ein höheres Resultat als im Vorjahr (gut 11 %). Die zuvor führenden Equity/Real Estate Funds sind für gut 17 Prozent des Ergebnisses verantwortlich, Pensionskassen erzielen knapp 15 Prozent. Ausländische Anleger waren wieder sehr aktiv auf dem Kölner Markt (plus rund 11 Prozentpunkte auf gut 31 %).

Spezialfonds verkaufen höchstes Volumen, Büroimmobilien beliebteste Anlageobjekte

Spezialfonds stehen auf Platz eins der Verkäufer mit einem Fünftel des Transaktionsvolumens. Die im Vorjahr führenden Projektentwickler folgen nur knapp dahinter (gut 19 %), jedoch mit einem deutlich geringeren Transaktionsvolumen als noch 2010 (minus 54 %). Auch Banken und Pensionskassen verkauften Immobilien für dreistellige Millionenbeträge (Umsatzanteil: jeweils rund 15 %). Equity/Real Estate Funds sowie die öffentliche Hand steuern jeweils gut 8 Prozent zum Transaktionsvolumen bei, Privatanleger 7 Prozent. Offene Fonds sind im Gegensatz zum Vorjahr nur mit knapp 1 Prozent am Investmentvolumen beteiligt (minus 23 Prozentpunkte).

Büroimmobilien waren 2011 wieder die beliebteste Anlageklasse (plus 18 Prozentpunkte, Umsatzanteil: 41 %), nachdem im Vorjahr Einzelhandels¬objekte im Fokus standen (minus 27 Prozentpunkte auf 30 %). Unter anderem durch den Verkauf des früheren Barmerviertels landen die Entwicklungsgrundstücke auf dem dritten Platz (rund 10 %). Am meisten wurde in den zentralen Innenstadtlagen investiert (plus 23 Prozentpunkte auf knapp 76 %).

Die Renditen des Kölner Marktes waren im Jahresverlauf sehr konstant und sind im Vergleich zu 2010 unverändert. Für hochwertige, voll vermietete Büroobjekte in sehr guten Lagen wird nach wie vor eine Netto-Spitzenrendite von 5,3 Prozent erzielt. „Im Vergleich zu den anderen großen deutschen Investmentstandorten weist Köln damit weiterhin ein attraktives Preisniveau im Top-Segment auf“, betont Hoppe. Die Preise für Geschäftshäuser zogen bereits im Vorjahr in mehreren Schritten an, stabilisierten sich aber seitdem auf dem erreichten Niveau. Die Netto-Spitzenrendite für Premium-Objekte liegt hier unverändert bei 4,35 Prozent, womit sie auf dem niedrigsten Stand der vergangenen zehn Jahre ist. Auch im Marktsegment Logistik blieb das Niveau der Top-Renditen im Jahresverlauf stabil (6,80 %).

Ausblick: Investmentumsatz wird durch Angebot bestimmt

„Das Ergebnis des Kölner Investmentmarkts lag 2011 zwar unterhalb des hohen Vorjahreswerts, dennoch registrierten wir ein lebhaftes Marktgeschehen mit starkem Interesse aus dem In- und Ausland“, so Jens Hoppe. „Ausgehend davon, dass Deutschland auch 2012 der sichere Hafen in Europa bleiben wird, gehen wir weiterhin von einer großen Nachfrage nach Top-Immobilien in den großen deutschen Städten aus. Welches Transaktionsvolumen in Köln im nächsten Jahr tatsächlich realisiert werden kann, hängt deshalb weniger vom großen Investoren-Interesse ab, als vielmehr vom Angebot an attraktiven und vor allem großvolumigen Core-Objekten. Daneben bleibt abzuwarten, ob sich die deutsche Wirtschaft vor dem Hintergrund der Währungs- und Schuldenkrise weiterhin so robust zeigt; voraussichtlich ist zumindest mit einer Eintrübung der Konjunktur zu rechnen. Bei den Spitzenrenditen erwarten wir aus heutiger Sicht vermutlich keine Veränderungen.“

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