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08. Juli 2014

Frankfurter Investmentmarkt weiterhin sehr dynamisch

Frankfurt am Main Auf dem Frankfurter Investmentmarkt hat sich die dynamische Entwicklung des Vorjahres auch in den ersten sechs Monaten 2014 fortgesetzt. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 1,53 Mrd. € wurde zwar das außergewöhnliche Vorjahresergebnis um 11 % verfehlt, trotzdem aber das drittbeste jemals registrierte Resultat erzielt und der zehnjährige Durchschnitt um knapp 13 % übertroffen. Im bundesweiten Vergleich belegt Frankfurt damit Rang drei hinter München und Hamburg. Dies ergibt die Analyse von BNPPRE (BNP Paribas Real Estate), bundesweit führender Immobilienberater.

„Bemerkenswert ist vor allem, dass gerade kleine und mittlere Verkäufe für den sehr guten Investmentumsatz verantwortlich sind“, betont Oliver Barth, Geschäftsführer und Frankfurter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Im großvolumigen dreistelligen Millionenbereich konnten dagegen nur drei Deals erfasst werden. Zu nennen ist hier vor allem das Polizeipräsidium mit über 300 Mio. €, das Teil des sogenannten Leo I-Portfolios war. Die Anzahl der aufgenommen Transaktionen hat sich gegenüber dem Vorjahr um gut 50 % erhöht, was zu einer Verringerung des durchschnittlichen Volumens pro Deal von gut 44 Mio. € auf knapp 26 Mio. € geführt hat.

Viele kleine und mittlere Deals, Büro-Investments weiterhin vorne

Anders als in den meisten Vorjahren tragen Großdeals über 50 Mio. € mit lediglich 45 % vergleichsweise wenig zum Umsatz bei. Alle anderen Größenklassen legten dagegen deutlich zu. Über ein Viertel des Ergebnisses entfällt auf Verkäufe zwischen 10 und 25 Mio. €, die ihr absolutes Resultat damit fast verdoppelt haben. Deals der Kategorie 25 bis 50 Mio. € kommen auf gut 19 %. Bemerkenswert ist auch die Marktdynamik im kleinteiligen Segment bis 10 Mio. €: Ein Umsatzanteil von über 9 % entspricht absolut betrachtet gut dem vierfachen Umsatz des Vorjahreszeitraums. Diese Struktur kann als beeindruckendes Indiz dafür gewertet werden, wie groß das Investoreninteresse am Standort Frankfurt ist, auch wenn es sich nicht um großvolumige Premiumobjekte handelt.

Die traditionell dominierenden Büro-Investments liegen auch im ersten Halbjahr 2014 an der Spitze. Mit einem Anteil von gut 59 % haben sie allerdings gegenüber dem Vorjahr rund 10 Prozentpunkte verloren. Sehr deutlich haben dagegen Hoteltransaktionen zugelegt, die sich mit knapp 21 % souverän den zweiten Platz gesichert haben. In dieses Ergebnis sind auch anteilige Portfolioverkäufe eingeflossen. Weit abgeschlagen auf Rang drei landen Einzelhandelsobjekte mit knapp 9. Auch Logistiktransaktionen wurden weniger getätigt und tragen nur noch gut 3 % zum Resultat bei.

Breitere Verteilung über das Marktgebiet, Spezialfonds dominieren, Renditen unverändert

Aufgrund des hohen Anteils kleinerer und mittlerer Deals zeigt sich auch eine breitere Verteilung des Transaktionsvolumens über die einzelnen Lagen. Die City liegt mit knapp 58 % weiter unangefochten an erster Position ist aber nicht mehr ganz so dominant wie im Vorjahr, da auch in anderen Lagen interessante Objekte mit attraktiven Renditen und nachhaltiger Vermietungssituation gekauft wurden. Überproportional zugelegt haben beispielsweise die Nebenlagen, die auf fast 24 % kommen, sowie die Peripherie, die knapp 14 % zum Investmentumsatz beigetragen hat.

Wie im Vorjahr wird die Investorenseite von Spezialfonds dominiert, die ihren Anteil im ersten Halbjahr 2014 auf über 43 % gesteigert haben. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum haben sie damit noch einmal gut neun Prozentpunkte zugelegt. Auf dem zweiten Platz folgen bereits Projektentwickler, die neben Grundstücken auch eine Reihe von innerstädtischen, älteren Büroobjekten gekauft haben, um diese mittelfristig neu im Markt zu platzieren. Insgesamt tragen sie gut 18 % zum Investmentumsatz bei. Mit knapp 11 % verzeichnen darüber hinaus Versicherungen ein zweistelliges Ergebnis. In größerem Umfang am Transaktionsvolumen beteiligt waren noch Corporates (7,5 %), private Anleger (gut 6 %) und Staatsfonds mit knapp 5 %. Etwa 31 % des Gesamt-umsatzes, und damit etwas weniger als im Vorjahreszeitraum, entfallen auf ausländische Investoren.

Die in den vergangenen zwei Jahren spürbar gesunkenen Renditen sind im zweiten Quartal stabil geblieben. Die Netto-Anfangsrendite für Büroobjekte liegt unverändert bei 4,65 %, womit sich Frankfurt im bundesweiten Vergleich im Mittelfeld positioniert. Geschäftshäuser in den absoluten Top-Lagen der Haupteinkaufsstraßen weisen weiterhin Spitzenrenditen von 4,20 % auf. Darüber hinaus gehört Frankfurt bei Logistikimmobilien zu den teuersten Standorten: Hier sind 6,50 % anzusetzen.

Sehr gutes Jahresergebnis absehbar

„Bereits heute zeichnet sich ab, dass im Gesamtjahr erneut ein hervorragendes Investmentergebnis realisiert werden kann. Hierfür spricht einerseits die weiterhin starke Nachfrage nationaler und internationaler Investoren, die sich zunehmend auch in Transaktionen im kleinteiligen und mittleren Marktsegment niederschlägt. Andererseits befinden sich aber auch einige sehr großvolumige Verkäufe in Vorbereitung, die das Transaktionsvolumen ebenfalls spürbar nach oben treiben werden. Vor diesem Hintergrund erscheint es sicher, dass die 3-Mrd.-€-Schwelle auch 2014 wieder klar überschritten werden kann. Möglicherweise gelingt es sogar, das herausragende Vorjahresergebnis noch zu übertreffen“, so Oliver Barth.

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