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07. Juli 2016

Frankfurter Investmentmarkt lebhaft, aber kaum Großdeals

Frankfurt am Main - Der Frankfurter Investmentmarkt zeigte sich im ersten Halbjahr sehr lebhaft, blieb mit einem Gesamtumsatz von 1,81 Mrd. € aber trotzdem 40 % unter dem Vorjahresergebnis. Der zehnjährige Durchschnitt wurde hingegen erneut um 9 % übertroffen. Gleichzeitig ist es das drittbeste jemals registrierte Resultat im ersten Halbjahr. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. 

„Der Umsatzrückgang ist ausschließlich auf ein zu geringes Angebot im großvolumigen Core-Segment und nicht auf eine geringere Nachfrage zurückzuführen. Im Gegenteil, das Interesse und der Wettbewerb der Investoren haben sich sogar noch einmal erhöht. Während im ersten Halbjahr 2015 mit fünf Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich fast 1,6 Mrd. € umgesetzt wurden, sind es aktuell gerade einmal knapp 400 Mio. €, wohinter sich lediglich ein Deal verbirgt. Das Transaktionsvolumen außerhalb dieser Größenklasse liegt dagegen auf dem nahezu gleichen Niveau wie im extrem starken Vorjahr. Die Anzahl der in die Analyse einbezogenen Deals ist gegenüber dem Vergleichszeitraum 2015 sogar leicht gestiegen“, betont Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. Mit der Situation eines nicht ausreichenden Angebots ist nicht nur Frankfurt konfrontiert, Städten wie Berlin oder München ergeht es ähnlich.  

Mit Ausnahme der Großabschlüsse über 100 Mio. €, deren Anteil am Investmentumsatz auf knapp 22 % (Vorjahr: 52 %) gesunken ist, konnten fast alle übrigen Kategorien zulegen. Auf Verkäufe zwischen 10 und 100 Mio. € entfielen beispielsweise 71 % des Ergebnisses. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreswert entspricht dies einer relativen Steigerung um 25 Prozentpunkte. Kleine Transaktionen bis 10 Mio. € konnten beim absoluten Volumen sogar um rund 150 % zulegen und tragen knapp 8 % bei. Am meisten investiert wurde im ersten Halbjahr in Objekte zwischen 50 und 100 Mio. €, die auf 647 Mio. € kommen, was einem Anteil von fast 36 % entspricht.  

Die Verteilung des Umsatzes über die einzelnen Objektarten entspricht in weiten Teilen dem aus Frankfurt gewohnten Bild: Mit gut 70 % nehmen Büroobjekte die Spitzenposition ein, wesentlich beeinflusst durch den einzigen Großdeal im dreistelligen Millionenbereich. Deutlich zulegen konnten Hoteltransaktionen, die für 17,5 % verantwortlich sind. Absolut betrachtet wurde hier fast dreimal soviel investiert. Damit profitiert Frankfurt stark von dem auch bundesweiten Bedeutungszuwachs dieser Assetklasse. Mit nur gut 2 % Umsatzanteil büßen Einzelhandelsobjekte dagegen spürbar ein (Vorjahr: 10 %). 

Breite Streuung über das Marktgebiet, Investment Manager stärkste Käufergruppe 

Die City, als die in Frankfurt traditionell beliebteste Lage für Investments, kommt im ersten Halbjahr lediglich auf einen Umsatzanteil von rund 30 %. Auch dies ist ein Indiz für das mangelnde Angebot an großvolumigen Core-Objekten. Im vergangenen Jahr haben noch mehrere Verkäufe von großen Bürohochhäusern einen Großteil des Transaktionsvolumens bestimmt. Dieses Jahr wurde dagegen in den Cityrandlagen am meisten ungesetzt (gut 39 %). Aber auch die Nebenlagen (18 %) und die Peripherie (13 %) konnten ihre relativen Anteile deutlich steigern. Insgesamt weist der Frankfurter Markt damit eine erheblich homogenere Verteilung auf, als dies in der Vergangenheit üblich war. 

Die mit Abstand aktivste Käufergruppe waren Investment Manager, die knapp 41 % zum Gesamtumsatz beitragen. In diesem Ergebnis spiegelt sich auch wider, dass immer mehr Anleger, bei denen es sich häufig nicht um klassische Immobilieninvestoren handelt, den Weg über indirekte Vehikel wählen, um in Immobilien zu investieren. Alle übrigen Anlegergruppen kommen dagegen lediglich auf einstellige Anteile. Größere Beiträge leisteten beispielsweise noch Projektentwickler (knapp 10 %), Equity/Real Estate Funds (gut 9 %), offene Fonds (8,5 %), Spezialfonds (7 %) sowie Immobilien AGs (6,5 %). 

Renditen weiter gesunken – im Jahresverlauf weiterhin starke Nachfrage 

Aufgrund des nicht ausreichenden Angebots hat der Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Core-Objekte noch mal angezogen und die Renditen weiter sinken lassen. Vor allem im zweiten Quartal hat die Yield Compression spürbar zugenommen. Für Büroobjekte liegt die anzusetzende Spitzenrendite mittlerweile bei 3,95 %. Damit rangiert Frankfurt, genauso wie München, Berlin und Hamburg, unter der 4 %-Marke. Geschäftshäuser in den Top-Lagen erzielen in der Spitze Netto-Anfangsrenditen von 3,75 %, die in Einzelfällen auch noch unterschritten werden können. Logistikimmobilien haben sich nach den starken Rückgängen der letzten Quartale aktuell bei 5,25 % stabilisiert.  

„Die Nachfrage der Investoren wird auch im zweiten Quartal unverändert anhalten. Vor dem Hintergrund der aktuellen politischen Entwicklungen in Europa ist sogar tendenziell von noch steigenden Kapitalströmen auszugehen, die Anlageobjekte suchen werden. Vor diesem Hintergrund deutet alles auf ein im langfristigen Vergleich sehr hohes Transaktionsvolumen hin. Ob allerdings das außergewöhnliche Vorjahresergebnis wieder erreicht werden kann, ist völlig offen und vom auf den Markt kommenden Angebot abhängig. Das wahrscheinlichste Szenario ist aber ein etwas geringerer Umsatz. Bei den Renditen ist aus heutiger Sicht ein weiterer leichter Rückgang zu erwarten“, fasst José Martínez, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter, die Aussichten zusammen.

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