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17. Oktober 2012

Frankfurter Investmentmarkt erreicht Vorjahresniveau nicht

Frankfurt am Main – Der Frankfurter Investmentmarkt konnte den sehr guten Jahresauftakt im weiteren Jahresverlauf noch nicht ganz bestätigen, auch wenn das dritte Quartal wieder mehr Bewegung zeigte. Mit einem Investitionsvolumen von 1,41 Mrd. € wurde das vergleichbare Vorjahresergebnis um rund 33 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

„Das 2012 bis zum Ende des dritten Quartals erzielte Transaktionsvolumen stellt jedoch trotz des Rückgangs das zweitbeste Resultat der vergangenen fünf Jahre dar“, betont Oliver Barth,   Geschäftsführer und Frankfurter Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. Das sehr hohe Transaktionsvolumen 2011 wurde allerdings maßgeblich durch den Verkauf der Doppeltürme der Deutschen Bank beeinflusst. Vor diesem Hintergrund verwundert es auch nicht, dass sich das durchschnittliche Volumen pro Deal von 41 Mio. € (Ende Q3 2011) auf nur noch 31 Mio. € verringert hat. Im bundesweiten Vergleich liegt Frankfurt mit dem erzielten Gesamtumsatz momentan auf dem dritten Platz hinter München und Berlin. Lediglich knapp 2 % des Transaktionsvolumens entfallen auf anteilig in Ansatz gebrachte Portfolioverkäufe.

Auch wenn die Größenklasse über 50 Mio. € mit einem Anteil von gut 62 % am meisten zum Ergebnis beiträgt, ist die Anzahl der großen Investmentdeals für Frankfurter Verhältnisse bislang gering ausgefallen. In den ersten drei Quartalen wurden lediglich drei Verkäufe mit einem Volumen über 100 Mio. € registriert. Deutlich mehr als im Vorjahr wurde in mittelgroße Deals zwischen 25 und 50 Mio. € investiert. Sie kommen aktuell auf einen Anteil von fast 23 % am Gesamtumsatz. Auf die Kategorie 10 bis 25 Mio. € entfallen gut 9 % und die kleinste Größenklasse bis 10 Mio. € trägt lediglich 6 % zum Transaktionsvolumen bei. Allerdings wurden gut 43 % aller Abschlüsse in diesem Marktsegment registriert.

Büroinvestments wieder auf Platz 1

Mit einem Anteil von knapp 64 % am Transaktionsvolumen haben sich Büroinvestments wieder klar an die Spitze aller Assetklassen gesetzt und ihre traditionell dominierende Rolle für Frankfurt erneut bestätigt. Die im letzten Jahr stark vertretenen Einzelhandelsimmobilien konnten ihren hohen Anteil dagegen erwartungsgemäß nicht halten, belegen aber mit fast 20 % klar den zweiten Platz. Sowohl relativ als auch absolut weniger investiert wurde bislang in Hotels (7 %) und Logistikobjekte (gut 3 %). Der Frankfurter Investmentmarkt hat sich damit im laufenden Jahr wieder stärker bekannten Strukturen angenähert.

Anders als im Vorjahr hat sich die Dominanz der Citylagen in den ersten drei Quartalen 2012 spürbar abgeschwächt. Zwar entfallen immer noch fast 54 % des Transaktionsvolumens auf die City, gegenüber dem Vergleichszeitraum 2011 entspricht dies aber einem Verlust von 16 Prozentpunkten. Den zweiten Platz teilen sich mit einem Anteil von jeweils rund 18 % die Nebenlagen sowie periphere Standorte. Die Cityrandzonen sind dagegen mit lediglich 9,5 % am Investmentumsatz beteiligt.

Relativ breite Verteilung der Investoren – Renditen stabil 

Auf dem ersten Platz der Investorengruppen liegen mit einem Anteil von gut 27 % Equity/Real Estate Funds, wozu vor allem der Erwerb der Mehrheitsanteile am Trianon beigetragen hat. Mit knapp 18 % folgen private Anleger/Family Offices vor den Spezialfonds mit fast 17 %. Aber auch Corporates (8 %), Pensionskassen mit gut 7 % sowie Versicherungen mit knapp 7 % haben umfangreich zum Gesamtergebnis beigetragen. Der Anteil ausländischer Investoren liegt aktuell bei 35 % und damit spürbar unter dem langjährigen Mittelwert (44 %). Gleichwohl stellt dies im bundesweiten Vergleich noch einen hohen Wert dar.

Bei den Spitzenrenditen hat sich die schon seit einiger Zeit zu beobachtende Stabilisierungsphase fortgesetzt. Größere Veränderungen waren für alle Nutzungsarten auch im dritten Quartal 2012 nicht zu beobachten. Die Netto-Anfangsrendite für Büroobjekte ist unverändert mit 4,9 % anzusetzen. Damit liegt der Wert in Frankfurt weiterhin leicht höher als in München und Hamburg, den beiden teuersten Bürostandorten in Deutschland. Für Geschäftshäuser werden Netto-Spitzenrenditen von 4,45 % registriert. Mit einer Spitzenrendite von 6,5 % bleibt der Frankfurter Markt darüber hinaus der teuerste Standort für Logistikimmobilien unter den Big-Six-Städten.

Perspektiven: Gutes letztes Quartal

„Das im langjährigen Vergleich durchaus respektable Ergebnis der ersten neun Monate dürfte durch ein voraussichtlich sehr lebhaftes viertes Quartal noch einmal deutlich nach oben getrieben werden“, so Oliver Barth. „Vieles deutet darauf hin, dass dieses Jahr noch einige größere Investmentdeals unterzeichnet werden können. Es ist allerdings unwahrscheinlich, dass das sehr gute Vorjahresergebnis wieder erreicht werden kann. Vor diesem Hintergrund bleibt abzuwarten, ob die 2-Mrd.-€-Schwelle in diesem Jahr geknackt wird. Ein wesentliches Problem des Frankfurter Investmentmarkts bleibt weiterhin das nicht ausreichende Angebot an hochwertigen Core-Immobilien. Das Interesse der Anleger wäre grundsätzlich groß genug, um bei entsprechendem Angebot auch ein deutlich höheres Transaktionsvolumen umzusetzen.“

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