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13. Januar 2012

Frankfurt: Fast drei Milliarden Euro Investmentumsatz

Frankfurt am Main – Im Frankfurter Marktgebiet (inklusive Peripherie) wurden 2011 fast drei Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien angelegt (2,97 Mrd. €). Damit übertrifft die Main-Metropole das Vorjahresergebnis um knapp 58 Prozent sowie den zehnjährigen Durchschnitt um gut 5 Prozent und setzt sich an die Spitze der großen deutschen Investitionsstandorte vor München und Berlin. Das ergibt der Investment Market Report 2012, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), Ende Februar veröffentlichen wird.

„Vor allem Großdeals haben zum guten Umsatz beigetragen“, betont Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. „Mit den Doppeltürmen der Deutschen Bank und dem Silberturm der Commerzbank wurden zwei der vier größten Einzeldeals des Jahres 2011 in Frankfurt getätigt – ein Indiz dafür, dass langfristig vermietete Core-Immobilien hier nach wie vor auf ein großes Investoreninteresse treffen.“ Die Anzahl der in der Analyse berücksichtigten Transaktionen hat sich noch einmal auf 72 erhöht (2010: 64). Das durchschnittliche Volumen pro Deal stieg auf gut 41 Millionen Euro (plus 40 %).

Der in Frankfurt traditionell hohe Anteil an Großdeals über 50 Millionen Euro erhöhte sich 2011 auf 71,5 Prozent, womit das durchschnittliche Volumen pro Transaktion mit gut 41 Millionen Euro den höchsten Wert der vergangenen acht Jahre erreicht. Mit knapp 14 Prozent folgen Deals zwischen 25 und 50 Millionen Euro vor der Kategorie 10 bis 25 Millionen Euro (10 %) und kleinere Objekte bis 10 Millionen Euro (knapp 5 %). „Die hohe Anzahl an Verkäufen spricht für eine rege Marktaktivität und lebhaftes Investoreninteresse“, so Barth.

Auch wenn die Beteiligung unterschiedlicher Anlegergruppen ausgeglichener war als im Vorjahr, bestimmten Fonds 2011 erneut das Marktgeschehen: Auf den ersten beiden Plätzen liegen nahezu gleichauf geschlossene Fonds (628 Mio. €) und Spezialfonds (616 Mio. €). Sie erreichten zusammen einen Anteil von über 40 Prozent; im Vorjahr waren es noch 76 Prozent. Auf den weiteren Rängen folgen Equity/Real Estate Funds (Anteil: knapp 12 %), Versicherungen (gut 10 %), offene Fonds (9 %) und private Anleger (gut 8 %). Der Anteil ausländischer Investoren sank von 55 Prozent im Jahr 2010 auf aktuell 21 Prozent – ein für Frankfurt vergleichsweise niedriger Wert.

Banken und Entwickler verkaufen am meisten, alle Nutzungsarten gefragt

Die Verkäufergruppen werden von den Banken mit einem Anteil von 38 Prozent am Verkaufsvolumen angeführt (bedingt durch den Verkauf der Doppeltürme und des Silberturms). Platz zwei nehmen die Projektentwickler ein (fast 25 %), die noch vor einem Jahr auf dem ersten Rang lagen (2010: 56 %). Mit beträchtlichem Abstand folgen Equity/Real Estate Funds (7 %), Corporates (6 %) sowie Immobilienunternehmen und offene Fonds (jeweils gut 5 %).

Trotz des Verkaufs der beiden großen Bürotürme haben Büroimmobilien lediglich einen Anteil von knapp 47 Prozent am Transaktionsvolumen (Vorjahr: 85 %). „Damit liegt diese Kategorie zwar klar an der Spitze aller Nutzungsarten, kommt aber auf einen für Frankfurter Verhältnisse relativ geringen Anteil“, erklärt Oliver Barth. Platz zwei belegen Einzelhandelsimmobilien (inklusive innerstädtischer Geschäftshäuser) mit fast 27 Prozent, die ihren Anteil gegenüber dem Vorjahr deutlich gesteigert haben (plus 8 %). Auch alle übrigen Objektarten waren umfangreicher am Gesamtumsatz beteiligt als 2010: Mehr als fünfmal soviel wie im Vorjahr wurde in Hotels investiert (Umsatzanteil: 9 %). Gut 5 Prozent des Investmentumsatzes wurden mit Entwicklungsgrundstücken erzielt, die noch vor einem Jahr kaum in Erscheinung traten. Fast verdreifacht hat sich der Umsatz mit Logistikimmobilien (auf gut 4 %). „Insgesamt ist die Streuung also spürbar breiter als in vielen Vorjahren, was für die Attraktivität des Frankfurter Investmentmarkts spricht, der nicht auf Büroobjekte beschränkt ist“, so Barth.

City klar vorne, Renditen stabil

Die City war der mit Abstand beliebteste Investitionsstandort. Mit einem Anteil von knapp 73 Prozent am Transaktionsvolumen baute sie ihren Spitzenplatz des Vorjahres weiter aus (2010: 64 %). Wie bereits 2010 folgen die Nebenlagen auf Platz zwei (fast 13 %, minus 9 Prozentpunkte). Mehr als 8 Prozent wurden in der Frankfurter Peripherie umgesetzt, wo vor allem viele kleinere Deals abgeschlossen wurden, sowie gut 6 Prozent in den Cityrandzonen.

Nachdem die Spitzenrenditen für Bürohäuser 2010 deutlich nachgegeben hatten, blieben sie im Laufe des vergangenen Jahres konstant. Die aktuelle Netto-Spitzenrendite liegt bei 4,90 Prozent und damit um 13 Basispunkte unter dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre. „Von ihrem Tiefstand Mitte 2007 trennen sie damit aber immer noch 80 Basispunkte. Von einer Überhitzung der Preise kann deshalb, nicht zuletzt vor dem Hintergrund der sehr guten Entwicklung der Büromärkte, kaum gesprochen werden“, betont Oliver Barth. Für Geschäftshäuser in 1A-Lagen gestaltet sich die Entwicklung ähnlich stabil (Spitzenrendite unverändert bei 4,45 %). Lediglich im Marktsegment Logistik haben die Toprenditen im zweiten Halbjahr 2011 noch einmal leicht um 10 Basispunkte nachgegeben (auf 6,50 %).

Core-Immobilien weiterhin sehr gefragt

„Trotz der sich abzeichnenden Konjunktur-Abkühlung und der nach wie vor nicht endgültig gelösten Finanz- und Währungskrise spricht vieles dafür, dass die Nachfrage der Investoren auch 2012 hoch bleiben wird“, prognostiziert Barth. „Dies gilt in erster Linie für Core-Immobilien, wo sich das Angebot durch die gute Performance des Büromarkts 2011 möglicherweise etwas ausweiten wird. Gleichzeitig dürften auch weiterhin hochwertige Einzelhandelsimmobilien und Geschäftshäuser im Fokus der Anleger stehen. Ob auch im opportunistischen Bereich mehr Investmentumsatz zu erwarten ist, hängt vor allem von der Finanzierungsseite und der Erwartungshaltung der Verkäufer ab. Bei den Investoren ist ein grundsätzliches Interesse auch für diese Ankäufe durchaus erkennbar. Für die Spitzenrenditen erwarten wir 2012 höchstwahrscheinlich eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau. Dass im Einzelfall aufgrund des besonders großen Wettbewerbs unter den Investoren die Rendite noch einmal leicht sinken wird, ist aber nicht ganz auszuschließen.“

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