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15. Januar 2013

Frankfurt erzielt drittbesten Investmentumsatz aller Zeiten

Frankfurt am MainMit einem Transaktionsvolumen von 3,23 Mrd. € erzielte das Frankfurter Marktgebiet, inklusive Peripherie, 2012 ein hervorragendes Ergebnis und konnte den Vorjahresumsatz um knapp 9 % steigern. Gleichzeitig wurde damit der drittbeste Investmentumsatz aller Zeiten registriert und der zehnjährige Durchschnitt um gut 12 % übertroffen. Das ergibt der Investment Market Report 2013, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird. 

Lediglich in den Boomjahren 2006 und 2007 konnte ein noch besseres Resultat erreicht werden. „Trotz des ungewöhnlich guten Transaktionsvolumens konnte Frankfurt die Spitzenposition des letzten Jahres aber nicht verteidigen und belegt im bundesweiten Vergleich den dritten Platz hinter Berlin und München. Neben Großdeals, wie dem Verkauf der Frankfurter Welle, hat vor allem auch eine Vielzahl mittelgroßer Transaktionen zum lebhaften Marktgeschehen beigetragen, sodass sich die Anzahl der in der Analyse berücksichtigten Deals gegenüber dem Vorjahr noch einmal erhöht hat“, sagt Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter.  

Dementsprechend ist der sehr gute Umsatz nicht nur auf wenige Großdeals zurückzuführen: Der Anteil der Kategorie über 50 Mio. € lag bei 68 % und damit etwas niedriger als im Vorjahr (72 %). Dagegen konnten die Größenklassen von 25 bis 50 Mio. € (16 %) und zwischen 10 und 25 Mio. € (11 %) sowohl absolut als auch relativ zulegen. Gleiches gilt für kleinere Deals bis 10 Mio. €, die ihren Anteil am Gesamtumsatz auf über 5 % steigern konnten. Die skizzierte Struktur unterstreicht das sehr lebhafte Marktgeschehen in allen Segmenten. Auch das durchschnittliche Investitionsvolumen pro Deal, das trotz des insgesamt gestiegenen Transaktionsvolumens von gut 41 Mio. € (2011) auf knapp 37 Mio. € gesunken ist, spricht für diese Einschätzung.  

Unterschiedliche Investoren aktiv – Spitzenrenditen geben erneut nach 

Die Nachfrage konzentrierte sich nicht auf wenige Investorengruppen, sondern war breit gestreut. An die Spitze der Käufer setzten sich Equity/Real Estate Funds, die auf einen Anteil von gut 28 % am Gesamtumsatz kommen. Nicht zuletzt durch den Erwerb der Frankfurter Welle kommt die Anlegergruppe Pensionskassen/Staatsfonds mit 19 % auf den zweiten Platz. Umfangreich investiert haben darüber hinaus private Anleger, auf die 13 % des Transaktionsvolumens entfallen. Nur knapp geschlagen auf dem vierten Platz (knapp 13 %) finden sich Spezialfonds, deren relativer Anteil sich gegenüber dem Vorjahr aber verringert hat. Der Anteil ausländische Investoren hat stark zugenommen und liegt mittlerweile bei gut 56 % (Vorjahr: 21 %).    

Büroimmobilien konnten ihre traditionell starke Stellung in Frankfurt zurückerobern und belegen mit einem Anteil von gut 68 % klar den Spitzenplatz (Vorjahr: 47 %). Der zehnjährige Mittelwert von 71 % wurde damit nur knapp verfehlt. Auf dem zweiten Platz finden sich erwartungsgemäß Einzelhandelsobjekte, deren Anteil sich auf 19,5 % am Transaktionsvolumen beläuft. Gegenüber dem außergewöhnlich guten Vorjahresergebnis haben sie allerdings 7 Prozentpunkte verloren. Trotzdem hat sich der in den letzten Jahren zu beobachtende Bedeutungszuwachs dieser Assetklasse tendenziell fortgesetzt, was sich auch daran zeigt, dass der langjährige Durchschnitt von knapp 11 % Umsatzanteil erneut deutlich übertroffen wurde. Darüber hinaus waren Hotels mit knapp 7 % am Investmentvolumen beteiligt. Relativ geringe Anteile weisen Entwicklungsgrundstücke (2 %) sowie Logistikimmobilien mit knapp 2 % auf. Letztere konnten damit ihre im Vorjahr gewachsene   Bedeutung (gut 4 %) nicht behaupten. 

Nachdem sich die Spitzenrendite für Büroobjekte für rund zwei Jahre auf dem Ende 2010 erreichten Niveau stabilisiert hatte, ist sie im letzten Quartal 2012 noch einmal um 15 Basispunkte gesunken und liegt aktuell bei 4,75 %. Vor allem die starke Nachfrage nach Top-Objekten und der damit einhergehende Wettbewerb auf Investorenseite hat diese Entwicklung beflügelt. Hier zeigt sich, welchen Stellenwert sowohl deutsche als auch internationale Investoren sicheren deutschen Immobilieninvestments zumessen. Die gleiche Entwicklung ist bei Geschäftshäusern in 1A-Lagen zu beobachten. Auch hier haben die Spitzenrenditen nach einer längeren Stabilisierungsphase um 15 Basispunkte nachgegeben und erreichen aktuell 4,3 %. Lediglich bei Logistikimmobilien war keine Veränderung zu beobachten, sodass die Spitzenrendite weiter bei 6,5 % anzusiedeln ist.  

Gute Perspektiven auch für 2013

„Die Anfang 2012 abgegebene Einschätzung, dass sich die starke Position Deutschlands als Hort der Sicherheit für Immobilieninvestments in schwierigen gesamtwirtschaftlichen Zeiten eher noch verbessern dürfte, wurde durch das sehr hohe Transaktionsvolumen 2012 eindrucksvoll bestätigt. Vor diesem Hintergrund sind auch die Aussichten für 2013 weiterhin positiv, selbst wenn die Wirtschaft im ersten Halbjahr vermutlich nur moderat wachsen wird. Dies gilt umso mehr, da sich kurzfristig kein deutliches Anziehen der Renditen für Staatsanleihen abzeichnet, sodass weiterhin ein attraktiver Spread zu sicheren Immobilieninvestments besteht“, erklärt Oliver Barth. Hinzu kommt, dass sich bereits große Deals in Frankfurt in Vorbereitung befinden, die zu einem guten ersten Halbjahr beitragen sollten. Damit ist auch 2013 ein hohes Transaktionsvolumen zu erwarten, das sich mindestens im langjährigen Durchschnitt bewegen dürfte. Bei den Spitzenrenditen ist 2013 eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau das wahrscheinlichste Szenario. Anpassungen auf breiter Front sind auf jeden Fall nicht zu erwarten.

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