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11. Oktober 2016

Frankfurt mit drittbestem Ergebnis der vergangenen zehn Jahre

In den ersten drei Quartalen 2016 wurde ein Investmentumsatz von gut 3,2 Mrd. € registriert. Zwar liegt das Ergebnis damit deutlich (27 %) unter dem außergewöhnlichen Vorjahresresultat, stellt aber trotzdem das drittbeste Volumen der letzten zehn Jahre dar. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Wie gut der Umsatz im langfristigen Vergleich ausgefallen ist, zeigt sich auch daran, dass der zehnjährige Schnitt um 31 % übertroffen wurde", erklärt Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. „Im bundesweiten Vergleich liefert sich Frankfurt damit ein Kopf-an-Kopf-Rennen mit München um den zweiten Platz hinter der Hauptstadt Berlin, an der im Moment kein Weg vorbeiführt. Verantwortlich für das im Jahresvergleich rückläufige Resultat ist nahezu ausschließlich ein spürbar geringeres Umsatzvolumen mit Großdeals im dreistelligen Millionenbereich. Mit 1,23 Mrd. € liegt das Ergebnis in diesem Marktsegment 45 % niedriger als 2015. Berücksichtigt man weiterhin, dass über die Hälfte hiervon auf den Verkauf des Commerzbank-Towers entfällt, zeigt sich, wie wenig bislang in diesem Marktsegment umgesetzt wurde. Verantwortlich hierfür ist aber nicht ein mangelndes Investoreninteresse, sondern das nicht ausreichende Angebot. Unterstrichen wird diese Aussage auch durch das unverändert dynamische Marktgeschehen in den übrigen Größenklassen."

Trotz des absolut betrachtet stark rückläufigen Umsatzes stellen Verkäufe über 100 Mio. € mit einem Umsatzanteil von 38 % immer noch die wichtigste Größenklasse dar. Auf Platz zwei folgen Deals zwischen 50 und 100 Mio. € (24 %) und dicht dahinter die Klasse von 25 bis 50 Mio. € (20 %), in der sich das Investmentvolumen um über 51 % gesteigert hat. Noch lebhafter zeigte sich der Markt im kleinteiligen Segment bis 10 Mio. €, wo der Umsatz um 85 % zugelegt hat. Gut 5 % des Gesamtergebnisses wurden hier umgesetzt. Insgesamt wurde in den Größenklassen bis 50 Mio. € ähnlich viel investiert wie im Vorjahreszeitraum.

Starker Fokus auf Büros, breitere Streuung über Marktgebiet, Investment Manager am aktivsten

Nicht zuletzt durch den Verkauf des Commerzbank-Towers dominieren eindeutig Bürohäuser. Mit 80 % am gesamten Transaktionsvolumen liegt ihr Anteil rund 11 Prozentpunkte über dem langjährigen Durchschnitt. Den zweiten Platz sichern sich Hotelinvestments, die 11,5 % zum Ergebnis beitragen und ihr absolutes Umsatzvolumen um knapp 160 % auf über 370 Mio. € steigern konnten. Einzelhandelsobjekte (2,5 %) und Logistikimmobilien (1,5 %) mussten dagegen erhebliche Umsatzrückgänge verkraften und tragen bislang nur in sehr geringem Umfang zum Marktgeschehen bei.

Das nicht ausreichende Angebot an großvolumigen Core-Objekten in zentralen Lagen spiegelt sich auch in der Verteilung der Investments über das Marktgebiet wider. Zwar entfällt mit 45 % des Ergebnisses der Großteil immer noch auf die City, im langjährigen Vergleich ist dies aber ein für Frankfurt relativ niedriger Wert. Deutlich an Bedeutung gewonnen hat dagegen der Cityrand, der für rund ein Viertel des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichnet. Auf gut 18 % kommen die Nebenlagen, die damit ihr gutes Vorjahresergebnis bestätigen. Aber auch in der Peripherie fanden Objekte ihre Käufer und waren mit immerhin knapp 11 % am Gesamtergebnis beteiligt.

An die Spitze der Käufergruppen haben sich Investment Manager gesetzt, die auf einen Umsatzanteil von 24 % kommen. Dahinter verbergen sich häufig institutionelle Investoren, die über diese Vehikel indirekt in Immobilien investieren. Auf Platz zwei folgen Pensionskassen mit gut 20 %, die damit Projektentwickler auf den dritten Rang verweisen (14 %). Alle übrigen Käufergruppen tragen lediglich noch einstellige Anteile zum Resultat bei. Größere Beiträge leisteten beispielsweise noch Equity/Real Estate Funds (gut 8 %), offene Fonds (knapp 6 %), Spezialfonds (gut 5 %) sowie Immobilien AGs mit 4,5 %.

Renditen weiter gesunken, erneut starkes Jahresergebnis in Sicht

Die Yield-Compression in Frankfurt hält weiter an, was vor dem Hintergrund des unzureichenden Produktangebots nicht verwunderlich ist. In den letzten zwölf Monaten ist die Spitzenrendite für Büroobjekte um 45 Basispunkte gesunken und notiert aktuell bei 3,85 %. Nur München, Berlin und Hamburg weisen noch niedrigere Werte auf. Für Geschäftshäuser in den 1A-Lagen sind in der Spitze Netto-Anfangsrenditen von 3,60 % anzusetzen, die in Ausnahmefällen auch noch geringer ausfallen können. Auch die Top-Renditen für Logistikimmobilien haben im dritten Quartal noch einmal spürbar nachgegeben und erreichen mit 5,10 % einen historischen Tiefstand.

„Auch für das Schlussquartal des Jahres ist von einer hohen Nachfrage auszugehen. Aufgrund mehrerer großvolumiger Deals, die kurz vor Unterzeichnung stehen, wird der Umsatz weiter anziehen. Darüber hinaus dürfte Frankfurt auch noch von einigen Portfolioverkäufen profitieren. Vor diesem Hintergrund erwarten wir erneut ein sehr gutes Ergebnis, das zu den fünf besten aller Zeiten zählen dürfte. Dass das außergewöhnliche Resultat des Vorjahres wieder erreicht werden kann, ist aufgrund des nicht ausreichenden Angebots allerdings unwahrscheinlich. Auch ein weiteres Nachgeben der Renditen ist aufgrund des Nachfragedrucks nicht auszuschließen", fasst José Martínez, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter, die Aussichten zusammen.

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