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21. April 2015

Flächenumsatz auf dem Hamburger Logistikmarkt gesunken

Hamburg – Der Hamburger Logistikmarkt (inklusive Umland) erzielte im ersten Quartal 2015 einen Lager- und Logistikflächenumsatz von 85.000 m². Mit diesem Ergebnis bleibt die Hansestadt spürbar unter dem guten Vorjahreswert (-33 %) und kommt auch nicht an den langjährigen Durchschnitt heran (-18 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„Aufgrund der hohen Jahresauftaktresultate 2014 ist diese rückläufige Entwicklung in unterschiedlicher Ausprägung auch an den anderen Big-Six-Standorten zu beobachten“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dabei muss sich Hamburg mit Frankfurt (168.000 m²) und Berlin (86.000 m²) gleich zwei Standorten geschlagen geben. Trotz einer insgesamt lebhaften Nachfrage wurden bisher weniger Verträge abgeschlossen als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Darüber hinaus wurde im Gegensatz zum ersten Quartal 2014 aktuell noch kein Abschluss über 12.000 m² verzeichnet. Der Eigennutzeranteil ist leicht gesunken und liegt bei 27 %.

Die Branchenverteilung des Flächenumsatzes wird von Industrie-und Produktionsunternehmen angeführt. Sie erreichen knapp 44 % und steigern sich damit erheblich gegenüber dem Vorjahr. Handelsunternehmen landen durch eine Reihe kleinerer Verträge mit rund einem Fünftel auf dem zweiten Rang. Die Anfang 2014 noch mit großem Abstand führenden Logistikdienstleister zeigten sich aktuell noch nicht im gleichen Maße abschlussfreudig. Sie steuern bisher lediglich 17 % zum Ergebnis bei, womit sie den dritten Platz belegen. Durch Verträge wie die des Deutschen Schauspielhauses über 5.700 m² ist der Anteil der Kategorie Sonstige mit knapp 19 % vergleichsweise hoch.

Noch keine Großabschlüsse

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die Größenklassen erreicht das Segment zwischen 5.000 und 8.000 m² mit fast 37 % den höchsten Anteil. Es ist darüber hinaus die einzige Kategorie, die gegenüber dem Vorjahreswert auch absolut erheblich zulegen konnte. Daneben leisten die kleinen Verträge bis 3.000 m² wieder einen hohen Beitrag zum Ergebnis. Mit 31 % liegt ihr Anteil auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr. Gut 27 % entfallen auf Abschlüsse zwischen 8.000 und 12.000 m², die damit um über 4 Prozentpunkte zulegen können. Ein auch im langjährigen Vergleich eher geringer Umsatz wurde in der Kategorie 3.000 bis 5.000 m² erzielt (knapp 6 %). Im großflächigen Segment über 12.000 m² wurden bisher noch keine Verträge abgeschlossen.

Spitzenmiete konstant

Die größte Nachfrage nach Lager– und Logistikflächen besteht weiterhin in Billbrook/Allermöhe. Hier wird neben dem westlichen Stadt- und Hafengebiet auch die Spitzenmiete für modern ausgestattete Flächen erzielt, die nach wie vor bei 5,70 €/m² liegt. Da insgesamt vor allem Großgesuche nicht mit einem entsprechenden Flächenangebot im Stadtgebiet bedient werden können, werden zunehmend auch Lagen wie Glinde und Reinbek stärker nachgefragt. Der Neubauanteil am Umsatz hat sich dabei jedoch nicht verändert und liegt wie im Vorjahr bei 29 %. Mit einer Durchschnittsmiete von 4,85 €/m² ist das Mietpreisniveau auch im Gesamtmarkt konstant geblieben.

Stabile Aussichten

„Für den weiteren Jahresverlauf ist von einer insgesamt stabilen Entwicklung des Hamburger Markts auszugehen. Trotz des etwas schwächeren Jahresstarts sollte der Flächenumsatz bei anhaltend positiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen noch etwas anziehen. Einige anstehende größere Vertragsabschlüsse und Baustarts sollten dazu einen wesentlichen Beitrag leisten. Für das Gesamtjahr bleibt allerdings abzuwarten, ob wieder ein Ergebnis im Bereich von 450.000 m² erreicht werden kann. Auf der Angebotsseite dürften die zur Verfügung stehenden Flächen weiter reduziert werden. Für die Spitzenmiete wird zunächst keine Veränderung erwartet“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann.

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