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10. Januar 2014

Flächenumsatz auf dem Münchener Büromarkt rückläufig

MünchenDer Münchener Büromarkt verzeichnete 2013 einen Flächenumsatz von 603.000 m². Gegenüber dem Vorjahresergebnis entspricht dies einem Rückgang um knapp 16 %. Das ergibt der Büromarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.  

„Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung ist darin zu sehen, dass die in München in den letzten Jahren besonders aktiven Verwaltungen von Industrieunternehmen 2013 erheblich weniger zum Gesamtergebnis beigetragen haben“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Neben der Tatsache, dass diese in Zeiten moderater gesamtwirtschaftlicher Entwicklung grundsätzlich etwas zurückhaltender agieren, kommt auch zum Tragen, dass sie in den Vorjahren viele anstehende Investitionsentscheidungen bereits getätigt haben. Trotzdem bleibt München der größte deutsche Büromarkt und hat sich erneut klar an die Spitze aller bundesweiten Standorte gesetzt. Anzumerken ist auch, dass der Eigennutzeranteil mit über 90.000 m² überproportional zum Umsatz beigetragen hat. Wichtigster Deal ist dabei der Abschluss der Allianz Versicherungs AG über rund 36.000 m² in der Region Nord.“  

Rund 80 % des Gesamtergebnisses entfallen auf das Münchener Stadtgebiet und nur 20 % auf die Umlandregionen, die damit einen stärkeren Rückgang (-34 %) verkraften mussten. Im Stadtgebiet wurden lediglich 9 % weniger Büroflächen umgesetzt als im Vorjahr. An der Spitze aller Büromarktzonen liegt wie auch in den Vorjahren die City, wo insgesamt 104.000 m² (17 %) registriert wurden. Die traditionell ebenfalls starke Region Nord erreicht mit 78.000 m² (13 %) Rang 2, wobei sich der Großabschluss der Allianz Versicherungs AG deutlich bemerkbar macht. Gleiches gilt für die Parkstadt Schwabing mit 47.500 m² (8 %). Hier kommen unter anderem größere Verträge von Microsoft (26.000 m²) sowie Amazon (11.600 m²) zum Tragen. Mit 44.000 m² (7 %) trägt auch der Cityrand Süd umfangreich zum Resultat bei. Insgesamt lässt sich aber festhalten, dass der Flächenumsatz relativ gleichmäßig auf das Marktgebiet verteilt war.    

Relativ homogene Verteilung der Nachfrage – Leerstandsabbau verlangsamt sich  

Insgesamt war auch 2013 eine vergleichsweise homogene Verteilung des Umsatzes über die einzelnen Größenklassen zu beobachten. Großverträge mit mehr als 10.000 m² haben zwar deutlich auf einen Anteil von gut 21 % zugelegt, gleichzeitig haben sich aber Abschlüsse zwischen 5.000 und 10.000 m² um über 6 Prozentpunkte auf nur noch gut 10 % verringert. Erfreulich ist auch, dass im kleineren Marktsegment bis 500 m² eine lebhafte Nachfrage (gut 22 %) festzustellen war. Alle übrigen Kategorien kommen auf Umsatzanteile zwischen 13 und 17 %. 

Die in den letzten Jahren führenden Verwaltungen von Industrieunternehmen haben ihren relativen Anteil mehr als halbiert und erreichen nur noch knapp 10 % des Gesamtumsatzes, womit sie auf Rang vier landen. An die Spitze gesetzt haben sich dagegen die Informations- und Kommunikationstechnologien, die gut 20 % zum Ergebnis beitragen. Auf den weiteren Plätzen folgen die Beratungsgesellschaften (15 %) sowie sonstige Dienstleistungen (14 %). Nahezu gleichauf mit den Industrieunternehmen liegen darüber hinaus noch die Versicherungen (9 %), worin sich vor allem der Vertrag der Allianz Versicherungs AG widerspiegelt. Auf die fünf wichtigsten Branchengruppen entfallen damit knapp 69 % des Umsatzes. Dies ist ein im bundesweiten Vergleich relativ niedriger Wert, was für eine insgesamt ausgeglichene Nachfragestruktur spricht.  

Der schon seit längerem festzustellende Leerstandabbau hat sich auch 2013 fortgesetzt, allerdings in geringerem Tempo. Mit aktuell knapp 1,23 Mio. m² liegt das Leerstandsvolumen um 5 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Bemerkenswert ist, dass sich der moderne Leerstand im Jahresvergleich nicht verändert hat. Nur bezogen auf das letzte Quartal 2013 ist aber auch hier ein Rückgang um gut 3 % zu verzeichnen gewesen. Mit 361.000 m² kommt das moderne Marktsegment auf einen Anteil von knapp 28 % am Gesamtleerstand. Die umfangreichsten Leerstände befinden sich in den Büromarktzonen Region Nord (229.500 m²), City (178.000 m²), Region Ost (132.000 m²) sowie Cityrand Süd mit 120.500 m². Die Leerstandsquote im Gesamtmarkt liegt bei 6,4 % und bei nur noch 5,1 % im Stadtgebiet.   

Flächen im Bau steigen weiter an – Mietpreisniveaus im Aufwind  

Die zweite Angebotskomponente, die Flächen im Bau, sind im Jahr 2013 wieder spürbar angestiegen. Insgesamt haben sie um gut 17 % auf 501.000 m² zugenommen. Noch deutlicher haben die dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen im Bau angezogen. Mit aktuell 197.000 m² entspricht dies einem Anstieg von 50 %. Trotzdem machen sie nur 39 % des gesamten Bauvolumens aus, was immer noch relativ moderat ist. Da das geringe Angebot an modernen, hochwertigen Flächen, vor allem in zentralen Lagen, vereinzelt bereits zu Engpasssituationen geführt hatte, ist die Angebotsausweitung in diesem Marktsegment grundsätzlich zu begrüßen.   

Vor allem der in den letzten Jahren deutliche Abbau des modernen Flächenangebots hat die Mietpreisniveaus in München 2013 überwiegend ansteigen lassen. Die Spitzenmiete hat auf 33,50 €/m² zugenommen, was einem Zuwachs um 1,5 % entspricht. Bemerkenswert ist aber auch, dass in sehr vielen Büromarktzonen sowohl die jeweiligen Höchst- als auch die Durchschnittsmieten teilweise recht deutlich angezogen haben. Allerdings ist hierbei innerhalb des Marktgebiets eine differenzierte Entwicklung zu beobachten. Während die Mieten in nahezu allen Lagen im Stadtgebiet angezogen haben, sind sie in den Umlandregionen stabil geblieben oder vereinzelt sogar leicht gesunken. Hier zeigt sich noch einmal, dass sich die Nachfrage nicht nur in immer stärkerem Maße auf moderne Flächen, sondern auch auf innerstädtische und möglichst zentrale Standorte richtet.   

Gute Aussichten für 2014  

Die Aussichten für 2014 hellen sich aus heutiger Sicht auf. „Nachdem auch der Münchener Büromarkt 2013 unter der relativ schleppenden konjunkturellen Entwicklung gelitten hat, die sich vor allem im wichtigen Marktsegment der Nachfrage von Industrieunternehmen bemerkbar machte, dürften sich wichtige Rahmenbedingungen 2014 verbessern. Vor allem die prognostizierte Belebung der Konjunktur sollte sich positiv auf den Flächenumsatz auswirken. Vor diesem Hintergrund ist ein höherer Flächenumsatz zu erwarten als im Vorjahr, der sich mindestens auf dem durchschnittlichen Niveau der letzten zehn Jahre bewegen wird. Da das Angebot im Bereich moderner, hochwertiger Büroflächen immer noch relativ begrenzt ist, erscheint auch ein weiterer leichter Leerstandabbau realistisch. Zwar dürften sich die Flächen im Bau insgesamt erhöhen, da aber ein gewisser Anteil hiervon auch auf Eigennutzer entfällt bzw. bereits vorvermietet ist, ist eine Ausweitung der für den Vermietungsmarkt verfügbaren Neubauflächen eher unwahrscheinlich. Bezogen auf die Spitzenmiete ist zumindest im ersten Halbjahr 2014 eher von einer Stabilisierung auszugehen, wogegen die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten in einzelnen Büromarktzonen noch leicht anziehen könnten“, prognostiziert Stefan Bauer.

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