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18. Januar 2013

Feuerwerk bei Wohninvestments: Transaktionsvolumen legt um 91 % zu

Frankfurt am Main – Mit einem Transaktionsvolumen von gut 11,4 Mrd. € erlebte der Investmentmarkt für größere Wohnungsbestände im Jahr 2012 ein wahres Feuerwerk. Das schon gute Ergebnis des Vorjahres wurde fast verdoppelt (+91 %) und auch der durchschnittliche Umsatz der letzten fünf Jahre wurde um gut 81 % übertroffen. Nur in den Boomjahren 2005 bis 2007 konnten noch höhere Resultate registriert werden. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). 

„Nach einem etwas schwächeren dritten Quartal wurden in den letzten drei Monaten des Jahres noch einmal mehr als 2,74 Mrd. € in deutsche Wohnungsbestände investiert“, erklärt Andreas Völker, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate Consult GmbH. „Verantwortlich für das außergewöhnliche Ergebnis 2012 sind nicht zuletzt eine ganze Reihe großer Deals, beispielsweise der Verkauf von über 21.000 Wohnungen der LBBW für gut 1,4 Mrd. €, die Veräußerung der circa 25.000 Einheiten der DKB Immobilien AG für etwa 960 Mio. €, der Erwerb von rund 23.500 Wohneinheiten der BauBeCon durch die Deutsche Wohnen AG für über 1,3 Mrd. € sowie der Verkauf der TLG Wohnen für rund 470 Mio. € an die TAG Immobilen AG“, so Völker weiter. Insgesamt wurden 231 Transaktionen mit knapp 203.000 Wohneinheiten in die vorliegende Analyse einbezogen. Das durchschnittliche Volumen pro Verkaufsfall lag bei gut 49 Mio. €.

Bezogen auf das Gesamtjahr 2012 liegen auf mehrere Standorte verteilte Bestandsportfolios mit einem Umsatzanteil von gut 77 % klar in Führung. Dieser hohe Anteil kam auch durch eine Vielzahl an Großdeals zustande, die im vergangenen Jahr stattfanden. Mit gut 12 % waren ältere Bestandsobjekte (Block Sales) am Transaktionsvolumen beteiligt. Platz drei belegen Projektentwicklungen, die auf knapp 8 % kommen und fast 900 Mio. € Umsatz generiert haben. Moderne Bestandsobjekte (<10 Jahre) sowie Sonderwohnformen spielten dagegen nur eine untergeordnete Rolle.

Hinter dem außergewöhnlich guten Ergebnis stecken vor allem große Abschlüsse über 100 Mio. €, die für rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichnen. Platz zwei und drei belegen Abschlüsse zwischen 50 und 100 Mio. € (12 %) sowie Verkäufe von 25 bis 50 Mio. € (gut 11 %). Aber auch kleine Deals bis 10 Mio. € erreichten einen Anteil von knapp 5 % am Gesamtumsatz. Berücksichtigt man gleichzeitig, dass etwa 46 % aller Verkaufsfälle in dieser Größenklasse registriert wurden, zeigt sich, wie lebhaft die Märkte waren. 

Die bereits in den ersten drei Quartalen zu beobachtende starke Position der Immobilien AGs hat zum Jahresende noch weiter zugenommen. Insgesamt entfallen mehr als 37 % des Transaktionsvolumens auf diese Investorengruppe. Einen ebenfalls hohen Anteil weisen Equity/Real Estate Funds auf, die knapp 18 % zum Ergebnis beitrugen und vor allem im Marktsegment großer Bestandsportfolios aktiv waren. Auf zweistellige Umsatzanteile kommen darüber hinaus Spezialfonds (gut 11 %) sowie Pensionskassen (gut 10 %). Alle übrigen Anleger erreichen jeweils nur Anteile von maximal 6 %.

Deutsche Investoren liegen vorn – Kaufpreisniveaus leicht gestiegen 

Deutsche Anleger haben mit einem Anteil von knapp 73 % am Gesamtumsatz mit Abstand am meisten investiert und sich damit klar an die Spitze gesetzt. Aber auch ausländische Käufer haben großes Interesse an deutschen Wohnungsbeständen gezeigt und weit über 3 Mrd. € angelegt, was einem Anteil von gut 27 % am Transaktionsvolumen entspricht. Vor allem US-amerikanische Investoren waren sehr aktiv und kommen auf knapp 12 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Käufer aus Schweden (4 %) sowie mit einem Anteil von jeweils gut 3 % am Gesamtumsatz Österreich, die Schweiz und Großbritannien. 

In den letzten 12 bis 18 Monaten haben die Kaufpreise aufgrund der starken Nachfrage angezogen. Aktuell scheinen sie aber überwiegend in eine Stabilisierungsphase einzutreten, auch wenn in einzelnen Lagen ein weiteres leichtes Anziehen nicht ausgeschlossen werden kann. Die Preisniveaus für Bestandsportfolios liegen in der Regel zwischen 700 und 850 €/m². Für Block Sales wurden durchschnittlich 1.100 bis 1.200 €/m² gezahlt, wobei für jüngere Objekte (<10 Jahre) deutlich höhere Preise (1.900 bis 2.100 €/m²) erzielt wurden. Aufgrund des harten Investorenwettbewerbs stehen Projektentwicklungen mit in der Regel 3.300 bis 3.500 €/m² weiter klar an der Spitze. Für außergewöhnliche Objekte wurden hier aber auch deutlich höhere Preise bezahlt.

Perspektiven: Weiterhin starke Nachfrage 

„Auch 2013 ist von einer großen Nachfrage für Wohninvestments auszugehen. Zwar zeichnen sich momentan nicht ganz so viele große Portfolioverkäufe ab wie 2012, in den kleinen und mittleren Marktsegmenten ist dagegen eine ungebrochene Dynamik zu erwarten“, prognostiziert Andreas Völker. „Vor allem das Interesse ausländischer Käufer dürfte noch zunehmen, wobei vermehrt auch Anleger aus Asien und dem Nahen Osten als Käufer auftreten könnten. Darüber hinaus zeigen institutionelle Investoren weiter hohes Interesse daran, Neubauobjekte zu erwerben. Investments in sichere deutsche Wohnimmobilien rücken aufgrund der unsicheren Perspektiven anderer Assetklassen immer stärker ins Blickfeld. Vor diesem Hintergrund ist auch 2013 ein Transaktionsvolumen absehbar, das klar über dem langjährigen Durchschnitt liegen wird.“

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