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28. Februar 2018

Europäische Logistikmärkte in Top-Form

  • Im Vergleich zu 2016 hat das Transaktionsvolumen europaweit um 62 % zugelegt, wozu große Portfolioverkäufe überproportional beigetragen haben.

 

  • Vor dem Hintergrund der starken Nachfrage liegen die Netto-Spitzenrenditen auf historischen Tiefständen; auch ein weiterer leichter Rückgang ist in einigen Ländern nicht auszuschließen.

 

  • Aber auch die Flächenumsätze zeigten sich sehr dynamisch. In Frankreich, Spanien und den Niederlanden wurden sogar neue Umsatzrekorde verzeichnet, wozu nicht zuletzt die gute Konjunkturentwicklung beigetragen hat.

Flächenumsatz: Deutlicher Anstieg gegenüber dem Vorjahresergebnis

Die positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung in fast allen Teilen Europas macht sich auf den Logistikmärkten bemerkbar. Alle Länder verzeichnen eine große Nachfrage und sehr gute Flächenumsätze. Vereinzelt wurden sogar neue Umsatzrekorde aufgestellt. Erfreulich ist, dass die Nachfrage durch mehrere Trends beflügelt wurde. Zu nennen sind hier natürlich die weiter wachsende Bedeutung des Online-Handels, aber auch die anziehende Industrieproduktion und der an Fahrt gewinnende private Konsum. Infolgedessen hat der Flächenumsatz 2017 spürbar angezogen. In den 21 regelmäßig von BNP Paribas Real Estate analysierten Städten hat er im Segment über 5.000 m² im Vorjahresvergleich um 9 % zugelegt. Bei einem höheren Angebot, insbesondere im Marktsegment großer, moderner Neubauflächen, wäre das Resultat mit großer Wahrscheinlichkeit aber noch höher ausgefallen.          

   

 

In den Niederlanden hat sich der Flächenumsatz mit +117 % im Vergleich zu 2016 sogar mehr als verdoppelt. Auch in Spanien wurde ein neues Allzeithoch registriert, wozu vor allem die dynamische Entwicklung in Madrid beigetragen hat, wo ebenfalls eine Verdopplung des Umsatzes zu beobachten war. Mit über 4 Mio. m² konnte auch der französische Logistikmarkt vom Konjunkturaufschwung profitieren und eine neue historische Bestmarke aufstellen. Neben der positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung haben hierzu auch neue Impulse nach Abschluss der Präsidentenwahlen beigetragen. 

In Großbritannien und Deutschland ging die Nachfrage nach Logistikflächen dagegen im Vergleich zu den außergewöhnlich guten Werten im Jahr 2016 zurück (-24 % in GB und -9 % in Deutschland). In Großbritannien ist diese Entwicklung teilweise auch auf zurückgestellte Expansionspläne aufgrund der vorhandenen Unsicherheit bezüglich der weiteren politischen und wirtschaftlichen Entscheidungen zurückzuführen. In Deutschland spielte dagegen das mangelnde Angebot eine entscheidende Rolle. Die Nachfrage war hier erneut sehr groß, was auch die hohen Umsätze im letzten Quartal (vor allem in Berlin, Frankfurt und dem Ruhrgebiet) unter Beweis gestellt haben.

Transaktionsvolumen mit Logistikobjekten auf neuem Allzeithoch

Logistikobjekte in Europa sind nach wie vor sehr beliebt bei Investoren. Die Veräußerung großer Portfolios und der Abschluss von Corporate-Deals, wie beispielsweise der pan-europäischen Logicor-Plattform in Höhe von über 12 Mrd. €, führten zu einem herausragenden Ergebnis (40 Mrd. €, ein Plus von 62 % gegenüber 2016). „Im Jahr 2017 wurden höhere Investitionsvolumina als je zuvor verzeichnet. Dies ist vor allem auf einige große Corporate-Deals und neue Marktakteure (u. a. aus Asien) zurückzuführen. Das große Interesse einer breiten Käuferpalette spiegelt sich auch in den Renditen wider, die fast überall weiter nachgegeben haben. Der Logistikmarkt hat sich als wichtige Assetklasse etabliert und stellt eine echte Alternative zu  Büro- oder Einzelhandel-Investments dar. Bemerkenswert ist vor allem, dass nahezu alle Investorentypen, unabhängig von Risikoprofil und Anlagestrategie, Logistikobjekte auf dem Einkaufszettel haben,” sagt Logan Smith, Head of Logistics Investment for Europe bei BNP Paribas Real Estate.

Der deutsche Logistik-Investmentmarkt blickt auf ein außergewöhnliches Jahr zurück. Mit 9,2 Mrd. € wurde nicht nur ein neuer Rekord aufgestellt, sondern der bisherige Bestwert auch fast verdoppelt. Die bereits in den beiden Vorjahren spürbar gesunkenen Spitzenrenditen haben auch 2017 weiter nachgegeben und liegen an den großen Standorten mittlerweile bei 4,50 %. Auch in den Niederlanden hat sich das Transaktionsvolumen 2017 fast verdoppelt und trägt rund 17 % zum gesamten gewerblichen Investmentumsatz bei. Profitiert hat der Markt dabei in erster Linie vom Verkauf großer pan-europäischer Portfolios (Logicor, Grammercy, Geneba). Auch in Frankreich haben Portfolios zum großen Umsatzplus (+47 %) beigetragen. Allerdings war hier auch im Segment der Einzeldeals eine ausgeprägte Dynamik zu beobachten, die den Umsatz ebenfalls positiv beeinflusst hat. Auf eine erfreuliche Entwicklung können auch die Logistikmärkte in Großbritannien zurückblicken, wo das Transaktionsvolumen trotz der politischen Unsicherheiten um 78 % zugelegt hat.

Vor dem Hintergrund dieser Ergebnisse ist es nicht verwunderlich, dass die Renditen auf breiter Basis weiter nachgegeben haben. In den wichtigsten Märkten war ein Rückgang zwischen 10 und 15 Basispunkten zu verzeichnen.

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