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28. September 2018

Europa: Stabile Entwicklung des Retail-Investitionsvolumens

  • Mit einem Transaktionsvolumen von 58 Mrd. € hat sich der Retail-Investmentmarkt in den vergangenen 12 Monaten stabil entwickelt und bleibt die zweitwichtigste Assetklasse nach den Büro-Investments.
  • In Deutschland und in Großbritannien wurde angebotsbedingt ein leichter Rückgang des Transaktionsvolumens verzeichnet, während es in Frankreich zunahm.
  •   Die Spitzenrenditen stehen auch im Einzelhandelssegment in den meisten europäischen Märkten weiter unter Druck.
  •  Die Londoner Old Bond Street verteidigt vor der Pariser Avenue des Champs Elysées zur Jahresmitte ihre Spitzenposition als teuerste europäische Einzelhandelslage.

Laut Prognosen könnten die stationären Einzelhandelsumsätze in der Eurozone im Jahr 2018 um 1,7 % zulegen. Im Jahr 2019 ist ein Plus von bis zu 2,1 % möglich. Für die wichtigsten europäischen Märkte wird im Vergleich zu 2017 allerdings von einem geringeren Wachstum ausgegangen. Die Wachstumsrate in Deutschland liegt bei 1,2 % (2017: 3,0 %), in Frankreich bei 2,8 % (3,0 %) und in Großbritannien bei 1,7 % (2,1 %)[1]. Aufgrund der dynamischen Konjunkturentwicklung legen die Einzelhandelsumsätze insbesondere in Mittel- und Osteuropa weiterhin überdurchschnittlich zu: Für Polen wird ein Plus von 6,0 % prognostiziert, während die Umsätze in der Tschechischen Republik um bis zu 5,3 % steigen könnten.

„Der Einzelhandel befindet sich in einem Transformationsprozess. Die Online-Konkurrenz setzt den stationären Handel weiter unter Druck, und die Kundenerwartungen orientieren sich zunehmend an neuen Omnichannel-Angeboten”, erläutert Patrick Delcol, Head of Pan-European Retail bei BNP Paribas Real Estate. Der europäische Online-Handel erzielt weiterhin hohe Zuwachsraten (2017: +13,6 %, Quelle: Ecommerce Foundation); im Vergleich zu 2016 (+15,4 %) und den Vorjahren hat sich das Wachstum jedoch verlangsamt. Dennoch ist der Bedeutungszuwachs des Onlinehandels gerade in den Ländern Süd- und Osteuropas als besonders dynamisch zu bewerten.

Stabile Entwicklung des Einzelhandels-Investitionsvolumens im ersten Halbjahr 2018

Mit einem Investitionsvolumen von 58 Mrd. € hat sich der Einzelhandelssektor in den vergangenen 12 Monaten stabil entwickelt und erzielt eine Bilanz, die sich über dem zehnjährigen Durchschnittswert einordnet. Vor diesem Hintergrund bleiben Retail-Investments nach wie vor die zweitbeliebteste Assetklasse nach den Büroimmobilien und kommen mit 22 % auf einen vergleichbaren Umsatzanteil am Gesamtvolumen wie im Vorjahr (23 % im ersten Halbjahr 2017). Unter den wichtigsten Märkten ist das etwas geringere Investitionsvolumen, das im ersten Halbjahr unter anderem in Deutschland registriert wurde (-16 %), insbesondere auf das unzureichende Angebot an größeren Portfolios zurückzuführen. Auch in Großbritannien ist das Volumen gesunken (-10 %), was vor allem auf den vergleichsweise niedrigen Umsatz in den ersten drei Monaten zurückzuführen ist. Im zweiten Quartal kamen allerdings einige großvolumige Transaktionen zum Abschluss. Erfreulich ist dagegen das Halbjahresergebnis des Retail-Investmentmarkts in Frankreich: Nicht zuletzt befeuert durch die Apple-Store-Transaktion auf der Avenue des Champs Elysées ist das Volumen hier um 57 % gestiegen.

Dem polnischen Markt kamen vor allem Portfolio-Deals zugute, und Italien konnte durch den Verkauf einiger größerer Objekte im ersten Halbjahr 2018 das Ergebnis des Rekordjahres 2017 einstellen. Bemerkenswert ist außerdem, dass Einzelhandelsimmobilien in Spanien sogar weiterhin das Gros der gesamten Investitionen (42 %) ausmachen.

Die Retail-Spitzenrenditen stehen in den meisten europäischen Märkten unter Druck. In Paris sind die Top-Renditen für High-Street-Objekte in den besten Lagen auf 2,50 % gesunken. Im Shoppingcenter-Segment sind weitgehend unveränderte Werte wie bereits vor 12 Monaten anzusetzen. Eine Ausnahme bildet Großbritannien, wo die Spitzenrenditen in den vergangenen Quartalen angezogen haben.

Vermietungsmarkt: Europäische Haupteinkaufsstraßen bleiben teuer

„Die Spitzenmieten im High-Street-Luxussegment bleiben auf hohem Niveau. Im ersten Halbjahr 2018 verteidigte die Londoner Old Bond Street gefolgt von der Pariser Avenue des Champs Elysées ihre Führungsposition”, so Patrick Delcol. In Mailand sind aufgrund des Angebotsmangels, insbesondere in der Via Montenapoleone (600 €/m²/Monat, +20 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017), steigende Spitzenmieten zu beobachten. Auch die Prager Pařížská (210 €/m²/Monat, stabil) zieht weiterhin renommierte Retailer an und konnte mit Furla und Elisabetta Franchi gleich zwei Marken gewinnen, die sich dort sogar ihre jeweils erste Filiale in der Tschechischen Republik sicherten. Einen neuen Markteintritt wagt zudem das Label Cartier, das sich in Skandinavien etablieren will und Ende 2018 einen Shop in Stockholms Smålandsgatan eröffnet. Die Calle Serrano in Madrid (248 €/m²/Monat, +3 %) ist ein Beispiel für eine Lage mit einem gemischten Angebot aus Luxus- sowie auch Premium-Brands: Auf dieser Flaniermeile haben Bottega Veneta, Yves Saint Laurent und Maisons du Monde im Frühling neue Dependancen eröffnet.

Unter den Konsumlagen gehört unter anderem die Kalverstraat in Amsterdam nach wie vor zu den europäischen Top-Adressen (250 €/m²/Monat, stabil im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017) und ist somit für international agierende Retailer höchst attraktiv. Nachdem Under Armour bereits Ende 2017 hier einen Shop eröffnet hat, plant Uniqlo im Herbst seinen Markteintritt in den Niederlanden.

Link zum Report: https://www.realestate.bnpparibas.com/sites/default/files/2018-09/AAG%20RETAIL%20H1%202018_VE.pdf


[1] Angaben jeweils währungsbereinigt bei konstanten Wechselkursen

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