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22. Januar 2019

Essener Büromarkt erzielt außerordentlich hohes Ergebnis

Essen - Der Essener Büromarkt hat sich 2018 erneut sehr dynamisch gezeigt und einen hervorragenden Flächenumsatz erzielt, der mit 152.000 m² nur knapp unter dem Rekordergebnis aus 2007 liegt. Sowohl das Vorjahresresultat (+23 %) als auch der zehnjährige Durchschnitt (+34 %) wurden sehr deutlich übertroffen. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2019, den BNP Paribas Real Estate Ende Januar veröffentlichen wird. 

„Insbesondere im ersten und vierten Quartal wurden mit jeweils rund 50.000 m² stark überdurchschnittliche Umsätze registriert“, sagt Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Zurückzuführen ist das gute Resultat zum einen auf einen insgesamt sehr lebhaften Markt, der erneut von einer hohen Anzahl an Vertragsabschlüssen profitiert, zum anderen aber auch auf einige Großabschlüsse.“ Dazu zählen die Anmietungen des Landes NRW für ein Polizeipräsidium mit 26.800 m² in der Büromarktzone Rüttenscheid / Bredeney sowie von Aldi mit 11.500 m² im Südostviertel. 

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Teilmärkte setzt sich die Cityrandlage Rüttenscheid / Bredeney mit 61.700 m² eindrucksvoll an die Spitze. Besonders bemerkenswert ist, dass sie sich den ersten Platz auch ohne den Abschluss für das Polizeipräsidium gesichert hätte und gegenüber dem Vorjahr wieder erheblich zugelegt hat. Erst mit deutlichem Abstand folgt der City-kern mit 24.600 m² auf dem zweiten Rang und obwohl er sich damit um fast 50 % steigert, ist dies im langjährigen Vergleich trotzdem nur ein leicht unterdurchschnittliches Ergebnis. Auf dem dritten Platz landet die Büromarktzone Südviertel, die unter anderem vom Vertrag der 11880 Solutions AG (5.500 m²) profitiert. Insgesamt kann beobachtet werden, dass einige Teilmärkte durch das spürbar geringer werdende Flächenangebot in den zentralen Lagen stärker nachgefragt werden. 

Die Größenklassenverteilung zeigt, dass nahezu alle Segmente von der hohen Nachfrage profitieren konnten. Lediglich zwischen 5.000 und 10.000 m² wurde mit knapp 4 % deutlich weniger Fläche um-gesetzt als im langjährigen Mittel. Verträge zwischen 2.000 und 5.000 m² steuern mit rund 28 % den Löwenanteil zum Umsatz bei und erzielen absolut einen doppelt so hohen Umsatz wie im zehnjährigen Durchschnitt. Allein durch die zwei genannten Großverträge folgen Flächen über 10.000 m² mit einem Beitrag von gut einem Viertel und erreichen damit den gleichen Anteil wie im Vorjahr. Darüber hinaus zeichnen die drei Klassen von 200 bis 2.000 m² für jeweils 13 % bzw. 14 % verantwortlich.

 

Durch den Großvertrag für das Polizeipräsidium erzielt die öffentliche Verwaltung ein überdurchschnittliches Ergebnis und führt die Branchenverteilung mit großem Abstand an (knapp 24 %). Auf dem zweiten Platz folgen die sonstigen Dienstleistungen, die, unterstützt durch zahlreiche Verträge, auf knapp 17 % kommen. Die noch im Vorjahr führenden Verwaltungen von Industrieunternehmen werden auf den dritten Rang verwiesen und erzielen mit 13 % einen im langfristigen Vergleich niedrigen Wert. Handelsunternehmen legen durch den Abschluss von Aldi erheblich zu und kommen auf knapp 10 %. Beratungsgesellschaften sowie Informations- und Kommunikationstechnologien folgen mit jeweils rund 9 %. Alle übrigen Branchen steuern weniger als 5 % zum Flächenumsatz bei.

 

Im Zuge der hohen Nachfrage wurde der Leerstand in den vergangenen zwölf Monaten erheblich abgebaut. Mit aktuell 132.000 m² ist er insgesamt um 38 % gesunken. Dabei erfolgte die Reduzierung über das gesamte Marktgebiet in mehr oder weniger großem Umfang. Das am meisten nachgefragte Segment der modern ausgestatteten Flächen hat im Jahresvergleich um gut 12 % auf 50.000 m² nachgegeben. In den in der Regel auch umsatzstarken Büromarktzonen Rüttenscheid / Bredeney (34.300 m²), Südviertel (25.300 m²) und Citykern (23.200 m²) ist das umfangreichste Ange-bot an kurzfristig verfügbaren Flächen zu finden. Dabei weisen Rüttenscheid/Bredeney (19.800 m²) und das Südviertel (17.500 m²) das höchste Volumen an modernen Flächen auf. Die Leerstandsquote ist mit aktuell 4,2 % nach längerer Zeit wieder unter die 5-%-Marke gerutscht. 

Das Bauvolumen hat sich im Jahresvergleich um gut 5 % auf 61.000 m² erhöht, wobei verschiedene Baustarts umfangreiche Fertigstellungen ausgleichen. Drei Viertel der Flächen verteilen sich dabei auf das übrige Stadtgebiet. Der überwiegende Teil dieser Flächen wird für Eigennutzer errichtet bzw. ist schon vermietet, sodass dem Markt davon lediglich noch 9.600 m² zur Verfügung stehen. Darüber hinaus werden im Citykern 8.800 m² gebaut, wovon noch mehr als 4.000 m² einen Nutzer suchen. In den Büromarktzonen der Cityrandlagen besteht eine relativ geringe Bautätigkeit, wodurch hier lediglich 800 m² im Südviertel zur Vermietung anstehen. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) ist im Vorjahresvergleich um gut 35 % auf 147.000 m² gesunken. 

Die Höchstmiete des Gesamtmarkts hat sich in den vergangenen zwölf Monaten nicht verändert und liegt konstant bei 15 €/m². Während sie 2017 nur in der Büromarktzone Südviertel für moderne Flächen erzielt wurde, hat sie im Jahresverlauf auch in den Teilmärkten Citykern (+3 %) und Rüttenscheid/Bredeney (+11 %) auf die gleiche Höhe zugelegt. Die übrigen Lagen haben sich auf ihrem erreichten Niveau stabilisiert. Insgesamt ist jedoch ein leichtes Anziehen der Mietpreise zu beobachten, was sich in einer um 2 % gestiegenen Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt widerspiegelt. Sie liegt nunmehr bei 11 €/m². Insbesondere im Südviertel hat die mittlere Miete im Vergleich zum Vorjahr spürbar zugelegt und beträgt zum Jahresende 13,60 €/m² (+23 %). Darüber hinaus ist sie auch im Citykern um beachtliche 13 % auf 12 €/m² gestiegen. 

Perspektiven 

„Der Essener Büromarkt blickt auf ein sehr erfolgreiches Jahr zurück, in dem die hohe Nachfrage zu einem außerordentlich guten Flächenumsatz geführt hat. Für 2019 bleiben die Vorzeichen insgesamt positiv, sodass erneut mit einem überdurchschnittlichen Ergebnis gerechnet werden kann. Ein Umsatz in der aktuellen Größenordnung wird jedoch nur mit der Unterstützung von entsprechenden Großabschlüssen wiederholbar sein. Auf der Angebotsseite dürfte sich das Gesamtvolumen der Flächen im Bau nicht wesentlich ändern, wobei die noch verfügbaren Flächen voraussichtlich weiter abgebaut werden. Daher ist davon auszugehen, dass sich die Reduzierung des Leerstands fortsetzt. Vor diesem Hintergrund erscheint es als durchaus realistisch, dass die Spitzenmiete im Jahresverlauf ansteigen wird“, resümiert Amedeo Augenbroe.

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