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11. Februar 2013

Erneut sehr guter Flächenumsatz auf dem deutschen Logistikmarkt

Frankfurt am Main – Erwartungsgemäß konnte der deutsche Logistik- und Lagerflächenmarkt das außergewöhnliche Rekordergebnis des Vorjahres nicht ganz erreichen. Mit einem bundesweiten Flächenumsatz von rund 5,09 Mio. m² wurde 2012 aber erneut ein hervorragendes Resultat erzielt, das lediglich 13 % unter der Bestmarke des vergangenen Jahres liegt. Damit wurde die 5-Millionen-Quadtratmeter-Schwelle erneut geknackt und das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis erreicht. Das ergibt der Logistikmarktreport 2013, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte März veröffentlichen wird. 

„Auch die Tatsache, dass der zehnjährige Durchschnitt des Flächenumsatzes um 41 % übertroffen wurde, unterstreicht, dass die Märkte 2012 ein sehr starkes Jahr verzeichnen konnten. Der Rückgang des Flächenumsatzes betraf fast alle Regionen: Sowohl in den Ballungsräumen als auch in den übrigen Logistik-Clustern verringerten sich die Umsätze. Lediglich das Ruhrgebiet konnte dem Trend trotzen und setzte mit 337.000 m² (+15 %) mehr Logistik- und Lagerflächen um als im Vorjahr“, betont Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. 

Erfreulich ist auch die relativ breite Streuung der Nachfrage über alle Größenklassen. Am meisten trugen Verträge bis 8.000 m² zum Ergebnis bei, die auf einen Umsatzanteil von gut 25 % kamen. Jeweils knapp 22 % entfielen auf Großabschlüsse über 35.000 m² und mittelgroße Flächen zwischen 12.000 m² und 20.000 m². Aber auch die zweitgrößte Kategorie von 20.000 bis 35.000 m² konnte fast 19 % des Gesamtumsatzes verbuchen. Insgesamt war also eine stabile Nachfrage in allen Marktsegmenten zu verzeichnen. Lediglich die Zahl der Mega-Abschlüsse fiel geringer aus als im Vorjahr.  

Logistikdienstleister auf Platz 1 – Spitzenmieten unverändert 

Bezogen auf die Branchenstruktur waren keine gravierenden Verschiebungen gegenüber dem Vorjahr zu erkennen. Mit einem Anteil von knapp 39 % am Gesamtumsatz setzten sich die Logistikdienstleister wieder klar an die Spitze. Platz 2 belegten wie im Vorjahr Handelsunternehmen mit gut 30 %. Allerdings mussten sie gegenüber 2011 (37 %) leichte Einbußen verzeichnen, da weniger Großabschlüsse registriert wurden als im außergewöhnlichen Vorjahr. Trotzdem stellt vor allem der Online-Handel weiterhin eine der wichtigsten Nachfragegruppen dar. Rund ein Viertel des Flächenumsatzes entfiel darüber hinaus auf Produktionsunternehmen, die damit ihren Anteil spürbar steigern konnten.   

In den wichtigsten deutschen Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) wurden rund 2,2 Mio. m² Lager- und Logistikfläche umgesetzt und damit etwa 22 % weniger als 2011. Somit liegt das Ergebnis auf dem Niveau des Jahres 2010 und gut 11 % über dem langjährigen Durchschnitt. An der Spitze der Standorte steht Hamburg mit 565.000 m² (-24 %), vor Frankfurt mit 432.000 m², wo lediglich eine Abnahme um gut 13 % registriert wurde. Aber auch Berlin mit einem Umsatz von 340.000 m² (-22 %), München mit 312.000 m² (-6 %) und Düsseldorf mit 234.000 m² (-16 %) können im langjährigen Vergleich sehr gute Flächenumsätze vorweisen. Mit 219.000 m² wurde in Leipzig wieder ein sehr starkes Resultat erzielt, auch wenn es knapp 32 % niedriger ausfällt als im Rekordjahr 2011. Lediglich Köln musste mit 118.000 m² deutliche Einbußen (-50 %) verkraften und verzeichnete ein schwaches Jahr. Außerhalb der genannten Standorte belief sich der Flächenumsatz 2012 auf insgesamt 2,9 Mio. m². Hier fiel der Rückgang gegenüber dem Vorjahresergebnis mit lediglich gut 4 % spürbar geringer aus als an den Top-Standorten. Das Ruhrgebiet konnte mit 337.000 m² (+15 %) als einzige Region den Flächenumsatz steigern. 

Nachdem die Spitzenmieten 2011 an fast allen Standorten angezogen hatten, stabilisierten sie sich 2012 überwiegend. Unangefochten an der Spitze liegen weiterhin München und Frankfurt, wo 6,20 €/m² für absolute Top-Flächen anzusetzen sind. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg mit 5,60 €/m², Düsseldorf mit 5,10 €/m², Köln mit 4,80 €/m² und Berlin mit 4,70 €/m². Mit 4,25 €/m² bzw. 4,20 €/m² stehen der Großraum Leipzig und das Ruhrgebiet am Ende der wichtigsten Logistik-Agglomerationen, worin in gewissem Maße aber auch ein Standortvorteil zu sehen ist.

 Perspektiven

„Auch wenn die aktuellen gesamtwirtschaftlichen Prognosen für Deutschland 2013 auf ein eher gebremstes Wachstum hindeuten, bestehen gute Chancen auch dieses Jahr wieder einen sehr guten Flächenumsatz zu erzielen. Hierfür spricht etwa die Tatsache, dass viele Indikatoren darauf hindeuten, dass bereits ab Mitte 2013 wieder ein beschleunigtes Wirtschaftswachstum zu erwarten ist“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann. Darüber hinaus werden sich einige übergeordnete Trends im Logistikbereich fortsetzen, die zu einer starken Nachfrage beitragen dürften. Hierzu gehören insbesondere der weitere Bedeutungszuwachs des Online-Handels sowie Outsourcing-Prozesse der Industrie, wovon insbesondere Kontraktlogistiker profitieren. Vor diesem Hintergrund ist nicht auszuschließen, dass auch 2013 die 5-Millionen-Quadratmeter-Schwelle erneut überschritten werden kann. Nach einem Jahr der Stabilisierung 2012 zeichnet sich bei den Mieten ein gewisses Steigerungspotenzial ab. In welchem Umfang dies umgesetzt wird, bleibt aber abzuwarten. 

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