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28. Januar 2014

Erneut sehr guter Flächenumsatz auf dem Berliner Logistikmarkt

Berlin ‑ Mit einem Flächenumsatz von 340.000 m² erzielt der Berliner Lager- und Logistikmarkt ein hervorragendes Ergebnis, das deutlich über dem Zehn-Jahres-Schnitt liegt (+19 %). Gleichzeitig wurde der Vorjahreswert wieder erreicht. Auch hinsichtlich der Zahl der Abschlüsse liegt 2013 in etwa gleichauf mit dem Vorjahr. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Anfang März veröffentlichen wird.

„Nach einem ruhigen Jahresauftakt war besonders das Marktgeschehen im zweiten Quartal lebhaft, wobei Großabschlüsse wie von Amazon in Brieselang mit 67.000 m² oder von BLG Logistics Solutions in Falkensee mit 21.700 m² das Ergebnis beflügelten. Auch das Schlussquartal war noch einmal durch viel Aktivität gekennzeichnet und führte dem Umsatz rund 100.000 m² zu. Der Anteil von Eigennutzern ist im Jahresvergleich leicht gestiegen, auch wenn er mit 17 % im bundesweiten Vergleich auf einem eher niedrigen Niveau liegt“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Die Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen verteilte sich ausgewogen auf die Größensegmente. Rund ein Drittel des Umsatzes wurde in der größten Kategorie über 20.000 m² generiert, ein weiteres Drittel zwischen 5.000 und 20.000 m². Für das letzte Drittel sorgten kleinere Abschlüsse bis 5.000 m², die, bezogen auf die Anzahl der Verträge, mit rund 80 % allerdings den Großteil stellen. Insgesamt sind innerhalb der einzelnen Größenklassen gegenüber dem Vorjahr nur wenige Verschiebungen zu verzeichnen. Erfreulich ist jedoch, dass es wieder vermehrt Abschlüsse über 20.000 m² gab. Diese wurden entweder in einem Bestandsgebäude oder als built-to-suit-Lösung abgebildet. Wegen des Mangels an größeren zusammenhängenden Flächen in den gefragtesten Lagen konnte im Vorjahr in diesem Größensegment nur ein Abschluss registriert werden.

Bereits seit einigen Jahren wechseln sich Handels- und Logistikdienstleister als bedeutendster Nachfrager ab. 2013 nehmen Handelsunternehmen mit rund 38 % den ersten Platz ein, nicht zuletzt auch, weil mit Amazon der größte Abschluss auf ihr Konto geht. Den zweiten Platz mit einer ähnlichen Zahl an Verträgen belegen Logistikdienstleister (31 %), die mit dem Abschluss der BLG Logistics Solutions ebenfalls einen der bedeutendsten Verträge stellen. Im Vergleich zu 2012 waren Industrieunternehmen etwas aktiver. Sie zeichnen für rund 23,5 % des Ergebnisses verantwortlich und gewinnen damit fast 7 Prozentpunkte hinzu. Auf die übrigen Branchen entfallen wie auch im Vorjahr geringe Anteile: Das Baugewerbe steuert noch gut 2 % bei, alle übrigen kommen gemeinsam auf nur 6 %.

Auf der Angebotsseite ist bei Bestandsobjekten in den gefragten Lagen nach wie vor keine spürbare Entspannung in Sicht. Da viele Flächen vermietet wurden und die Bautätigkeit überschaubar ist, kommen kaum neue Objekte auf den Markt. Lediglich durch Standortwechsel oder Konsolidierungen bereits ansässiger Unternehmen entsteht neues Flächenangebot. Besonders die Lagen an der Stadtautobahn, in den südlichen Bezirken sowie dem südlichen Umland sind gefragt und knapp. Ebenso besteht ein Engpass bei dem am meisten nachgefragten Objektstandard, den modernen Flächen: Vom gesamten Flächenumsatz 2013 entsprach rund jeder zweite Quadratmeter dieser Ausstattungsqualität. Demgegenüber besteht nach wie vor ein Angebotsüberhang im nördlichen und östlichen Umland und im Bezirk Marzahn-Hellersdorf.

Die Spitzenmiete für State-of-the-art-Logistikobjekte liegt seit einiger Zeit stabil bei 4,70 €/m². Sie wird im Umfeld des zukünftigen Flughafens BER und im GVZ Großbeeren erzielt. Für moderne Hallen in innerstädtischen Lagen in Neubauqualität werden vereinzelt sogar höhere Mietpreise durchgesetzt. Nicht nur hinsichtlich des Flächenangebots, sondern auch mit Blick auf die Mieten ist der Berliner Markt zwiegespalten: Es gibt auch Lagen, in denen die Mietpreise unter Druck stehen. Dazu gehören insbesondere flughafennahe Lagen in Tegel, die aufgrund der anstehenden Verlagerung nach Schönefeld auf eine geringere Nachfrage treffen. Da 2013 einige größere Verträge für ein vergleichbar günstiges Mietniveau unterschrieben wurden, entfällt nur rund ein Fünftel des auswertbaren Flächenumsatzes auf die Mietpreiskategorie über 4 €/m². Mit fast der Hälfte stellt das Segment zwischen 3 und 4 €/m² den Großteil. Weitere knapp 30 % der Flächen wurden zu Preisen bis 3 €/m² vermietet.

Perspektiven für 2014
„2013 lieferte der Berliner Logistikmarkt erneut ein hervorragendes Ergebnis. Die Wirtschaftsprognosen lassen auch für 2014 ein lebhaftes Marktgeschehen mit weiter anziehender Nachfrage erwarten. Zwei Dinge könnten sich jedoch limitierend auf einen abermals hervorragenden Flächenumsatz auswirken“, prognostiziert Hans-Jürgen Hoffmann. „Zum einen ist bei den stark nachgefragten, modernen Flächen keine Angebotsausweitung in Sicht, zum anderen ist die Wiederholung von neuen Mega-Abschlüssen wie von Amazon 2013 eher unwahrscheinlich. Nichtsdestotrotz ist ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis zu erwarten. Auch bei den Mieten dürfte noch etwas Spielraum nach oben bestehen“.

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