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01. Februar 2012

Einzelhandels-Nachfrage in Hamburg auf hohem Niveau

Der Hamburger Einzelhandelsmarkt erfreute sich auch 2011 einer sehr hohen Nachfrage. Zu den begehrtesten Standorten gehören bei nationalen und internationalen Filialisten nach wie vor die Konsumlagen Spitalerstraße und Mönckebergstraße. Das ergibt der Retail Market Report 2012 zur Entwicklung deutscher Einzelhandelsstandorte im vergangenen Jahr, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Anfang März veröffentlichen wird.

„Mit Ausnahme des neuen Wolford-Shops in der Mönckebergstraße fanden in beiden Lagen aufgrund der geringen Fluktuation jedoch kaum Neuvermietungen statt“, erläutert Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von BNP Paribas Real Estate. Weiterhin sehr beliebt ist die Niveau- und Luxuslage Neuer Wall, auf der sich 2011 unter anderem Burberry und Calvin Klein niedergelassen haben und Bottega Veneta umgezogen ist. „Hervorragend entwickelt sich auch die Poststraße, die insbesondere von der Neuerrichtung der Alten Post profitiert und weiter an Attraktivität gewinnt. Zudem werden Anmietungen von Abercrombie & Fitch, Tommy Hilfiger, Adidas (mit dem neuen Konzept Neo) sowie Hallhuber diesen Standort nachhaltig stärken. Die Eröffnung von Zara Home belebt darüber hinaus die Großen Bleichen und verstärkt die Laufkundschaft zum Jungfernstieg“, so Scharf. Des Weiteren wurde bei den Abschlüssen 2011 wieder verstärkt key money gezahlt.

Stärkste Branche war die Kategorie Bekleidung, die mit mehr als der Hälfte aller Vermietungen erneut die Spitzenposition belegt (knapp 52 %). Damit liegt der Textileinzelhandel auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr (minus 2 Prozentpunkte), mietet aber mit rund 250 Quadratmetern durchschnittlich deutlich kleinere Flächen an als noch 2010 (rund 640 m²). Die Branche Gastronomie erreicht gut 11 Prozent und profitiert von Abschlüssen der Systemgastronomie sowie regional starken Einzelhändlern, die ihre Flächen­expansion mit Konzepten wie Mutterland oder Oh it’s fresh vorantreiben. Daneben erreichen auch Schmuck (ebenfalls gut 11 %) sowie Lederwaren/ Schuhe (gut 7 %) hohe Vermietungsanteile.

Bei der Verteilung der Abschlüsse auf die verschiedenen Größenklassen gab es deutliche Veränderungen gegenüber dem Vorjahr. Mit über 70 Prozent der Verträge im Bereich bis 250 Quadratmeter wurden insgesamt wieder mehr kleinere Flächen angemietet. Den höchsten Anteil mit gut 37 Prozent der Vermietungen verbuchten dabei Shops zwischen 120 und 250 Quadratmeter und legten mit 25 Prozentpunkten am stärksten zu.

Knappes Flächenangebot – Weiterer Anstieg der Spitzenmieten

In den Top-Lagen des Hamburger Einzelhandelsmarktes Spitaler- und Mönckebergstraße war das Angebot auch 2011 sehr gering. „In beiden Konsumlagen werden kaum Läden aufgegeben, sodass die Vermietungsumsätze vergleichsweise niedrig sind“, erläutert Scharf. „Mit der Neuentwicklung der Alten Post bietet die Poststraße dagegen ein außergewöhnlich hohes Angebot auch an größeren Flächeneinheiten, das jedoch bereits erfolgreich vermarktet wurde.“ Als interessantes neues Projekt wird 2012 die Entwicklung der Kaisergalerie in den Großen Bleichen erwartet, mit der neue großflächige Shops in zentraler Lage entstehen werden. Darüber hinaus werden mit dem projektierten Umbau der ehemals durch Vattenfall genutzten Ladenfläche in der Spitalerstraße neue Läden auf den Markt kommen.

Aufgrund des starken Wettbewerbs legten die Spitzenmieten für einen idealtypischen 100-Quadratmeter-Standardshop der 1A-Lagen auch 2011 noch einmal zu. Die Höchstmiete wird nach wie vor in der Spitalerstraße erzielt und steigt um rund 6 Prozent auf 260 Euro pro Quadratmeter. Auch in der Mönckebergstraße zieht die Spitzenmiete an (um 7 %) und liegt mit 230 Euro pro Quadratmeter nur knapp vor dem Neuen Wall, an dem mit 225 Euro pro Quadratmeter rund 5 Prozent mehr erzielt werden. Am stärksten legte die Poststraße zu (um knapp 14 % auf 205 €/m²). Darüber hinaus werden mit 150 Euro pro Quadratmeter auch am Jungfernstieg höhere Mieten erzielt als im Vorjahr (plus 7 %). Leichte Einbußen mussten die B-Lagen verkraften, die kaum von der hohen Nachfrage in den A-Lagen profitieren können.

Perspektiven für 2012

„Da trotz der Euro-Schuldenkrise nur mit einer vorübergehenden Wachstumsdelle gerechnet wird, kann auch 2012 von einer sehr hohen Nachfrage in den Top-Lagen ausgegangen werden“, so Christoph Scharf. „Insbesondere internationale Textilfilialisten sind bereit, für den Markteintritt höhere Mieten zu akzeptieren, sodass weitere leichte Mietpreisanstiege nicht auszuschließen sind. Die Attraktivität der Hamburger Neustadt wird durch Maßnahmen im Rahmen von Business Improvement Districts im Bereich der Großen Bleichen, der Poststraße sowie der Dammtorstraße weiter gesteigert. Darüber hinaus werden viele Bauprojekte fertiggestellt, die das Bild der Einkaufsstraßen positiv verändern. Dazu zählen die Revitalisierung des Kaufmannshauses sowie der Kaisergalerie, in deren Zusammenhang ein neuer Fleetsteg geschaffen wird, der die Poststraße mit der Bleichenbrücke verbindet. Durch den Apple Store am Jungfernstieg sowie der bevorstehenden Eröffnung des ersten Hamburger Abercrombie & Fitch-Stores in der Poststraße werden die Frequenzen dieser Lagen gestärkt, sodass auch die Projekte im Umfeld weiter an Attraktivität gewinnen.“

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Jan Dohrwardt, Leiter Niederlassung BNP Paribas Real Estate Berlin

Jan Dohrwardt
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