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11. Juli 2013

Düsseldorfer Investmentmarkt boomt

Düsseldorf ‑ Nach dem besten Jahresauftakt seiner Geschichte überzeugt der Düsseldorfer Investmentmarkt auch im zweiten Quartal mit einem sehr hohen Transaktionsvolumen. Insgesamt wurden in den ersten sechs Monaten fast 1,1 Mrd. € am Markt umgesetzt ‑ auch dies ist ein neuer Rekord. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

„Selbst im Boomjahr 2007 blieb das Volumen zur Jahresmitte unter der 1-Mrd.-€-Marke“, erklärt Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Dabei profitierte die Rheinmetropole nicht zuletzt gleich von mehreren großvolumigen Core- und Core-plus-Transaktionen, unter ihnen der Kö-Bogen mit über 400  Mio. €, das Stadttor Düsseldorf oder der Büroteil der Hafenspitze. Damit bestätigt sich, dass ein hohes Investoreninteresse auch im großvolumigen Bereich existiert, sofern ein entsprechendes Angebot auf dem Markt ist. Anteilig eingerechnete Portfoliotransaktionen trugen rund 12 % zum Ergebnis bei und liegen damit auf gewohnt niedrigem Niveau.“

Nach der relativ ausgeglichenen Verteilung im Vorjahreszeitraum dominiert im ersten Halbjahr 2013 die größte Kategorie ab 50 Mio. €, die für fast zwei Drittel des Ergebnisses verantwortlich zeichnet. Absolut betrachtet war jedoch auch in den übrigen Klassen eine hohe Marktaktivität zu beobachten. So war der Investmentumsatz in der zweitgrößten Kategorie, die anteilig leichte Einbußen verzeichnen musste (-2 Prozentpunkte auf 16,4 %), insgesamt sogar um rund 150 % höher als im Vorjahr. Die beiden Kategorien bis 25 Mio. € konnten insgesamt zwar in etwa gleich viel Umsatz generieren, mussten aber ebenfalls anteilig Verluste einstecken und kommen auf 12 % (10-25 Mio. €) bzw. 6 % (bis 10 Mio. €).

Nachdem im ersten Quartal Einzelhandelsimmobilien durch den Verkauf des Kö-Bogens, der trotz eines gewissen Büroanteils in diese Assetklasse fällt, klar in Führung lagen, starteten Büroobjekte im zweiten Quartal eine rasante Aufholjagd. Unter anderem dank des Stadttors und der Hafenspitze liegen sie mittlerweile bei knapp 40 % und können damit fast zu den Einzelhandelsimmobilien (45 %) aufschließen. In den übrigen Assetklassen wurde zwar insgesamt etwas mehr investiert als im Vorjahr, dennoch kommen Hotels nur auf einen Anteil von 5 % und Logistikobjekte auf gut 4 %. Die übrigen Nutzungsarten, unter ihnen auch gewerbliche Entwicklungsgrundstücke, steuerten weitere 6 % bei.

City und Cityrand Kopf an Kopf – Renditen weiter stabil
Die Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Lagen ähnelt in hohem Maße der des Vorjahres. Auch die Vorliebe der Investoren für zentrale Lagen bestätigt sich im ersten Halbjahr 2013. Fast 83 % des Transaktionsvolumens entfällt auf den Cityrand und die City, die sich mit Beiträgen von 42 % bzw. 41 % ein Kopf-an-Kopf-Rennen um die Führung lieferten. Auf dem dritten Platz folgt wie bereits Mitte 2012 die Peripherie, in der zwar insgesamt mehr investiert wurde, der Anteil mit 16 % jedoch etwas geringer ausfällt. Dahinter folgen unverändert die Nebenlagen, in denen kaum Abschlüsse registriert wurden.

Im ersten Halbjahr 2013 überwiegen sicherheitsorientierte Käufergruppen auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt. Pensionskassen, die sich über ein Fondskonstrukt am Kö-Bogen beteiligt haben, landen mit einem Beitrag von fast 38 % unangefochten auf dem ersten Platz. Mit deutlichem Abstand und einem Anteil von 15 % folgen geschlossene Fonds, die sich unter anderem das Stadttor sicherten. Offene Fonds belegen mit einem Anteil von knapp 10 % den dritten Rang. Recht aktiv, vor allem hinsichtlich der Anzahl der Abschlüsse, waren zudem Privatanleger mit fast 8 %. Darüber hinaus steuerten Immobilien AG rund 6 % bei, Corporates und Versicherungen kommen beide auf jeweils 5 %. Ausländische Käufer sind mit gut 17 % eher unterrepräsentiert.

Nach dem leichten Rückgang der Renditen zum letzten Quartal des Vorjahres haben sich diese bisher stabil gezeigt. Damit liegt die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte seit Ende 2012 unterhalb der 5-%-Marke bei 4,90 %. Geschäftshäuser in den besten Lagen erzielen in der Spitze eine Netto-Anfangsrendite von 4,20 %. Im Logistiksegment gibt es seit geraumer Zeit keine wesentlichen Veränderungen: Seit Mitte 2010 liegt die Spitzenrendite hier bei 6,80 %.

Sehr gutes zweites Halbjahr möglich
„Das hervorragende Halbjahresergebnis beweist eindrucksvoll, dass sich Düsseldorf mit den großen Investmentstandorten messen kann“, so Christoph Meszelinsky. „Das hohe Investitionsvolumen, mit dem bereits zur Jahresmitte die Gesamtjahresergebnisse von 2011 und 2012 überschritten werden, zeugt von der Attraktivität des Standorts und bestätigt das grundsätzlich vorhandene Interesse, das in den vergangenen Monaten jedoch oft auf ein

 

 

nicht adäquates Angebot getroffen ist. Unter der Voraussetzung, dass einige der derzeit in Verhandlung befindlichen Transaktionen bis zum Jahresende abgeschlossen werden, sollte ein Umsatz deutlich über 1,5 Mrd. € und damit eines der besten jemals registrierten Ergebnisse möglich sein.“

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