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09. Januar 2014

Düsseldorfer Büromarkt entwickelt sich ausgesprochen positiv

Düsseldorf Mit einem Flächenumsatz von 415.000 m² erzielte der Düsseldorfer Büromarkt 2013 ein außergewöhnlich gutes Ergebnis. Sowohl das Vorjahresergebnis (+20 %) als auch der zehnjährige Durchschnitt (+21 %) konnten deutlich übertroffen werden. Das ergibt der Büromarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.  

Damit gehört Düsseldorf gemeinsam mit Hamburg zu den einzigen großen deutschen Bürostandorten, die ihren Umsatz steigerten. „Allerdings fällt der Zuwachs in Düsseldorf mit Abstand am stärksten aus. Diese sehr positive Entwicklung ist besonders vor dem Hintergrund eines nicht ganz einfachen gesamtwirtschaftlichen Umfelds bemerkenswert. Verantwortlich hierfür ist zum einen der hohe Anteil von Großabschlüssen über 10.000 m², von denen rund 40.000 m² in Projekten umgesetzt wurden“, erläutert Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Zum anderen hat auch eine außergewöhnlich lebhafte Vermietungsaktivität der öffentlichen Hand, (62.000 m²) den Flächenumsatz beflügelt.     

Ein wichtiges Merkmal ist die sehr homogene Verteilung des Flächenumsatzes über die unterschiedlichen Büromarktzonen. Etwas überraschend an die Spitze gesetzt hat sich die Lage Friedrichstadt mit einem Anteil von 13 % (53.000 m²). Verantwortlich hierfür ist aber überwiegend die Anmietung des Innenministeriums des Landes NRW an der Grenze zur benachbarten Innenstadt. Auf Platz zwei folgt die Zone Kennedydamm, die auf 51.500 m² (12 %) kommt. Auch hier haben einige größere Abschlüsse, zum Beispiel von der Landesbank Hessen-Thüringen, IBM Deutschland oder des Finanzamtes Düsseldorf-Nord, zum guten Resultat beigetragen. Mit einem Umsatzanteil von 10 % (42.000 m²) sicherte sich die Büromarktzone Innenstadt 2013 den dritten Rang. Größere Umsatzanteile wurden darüber hinaus in Düsseldorf Nord (37.500 m²) sowie in Derendorf mit 31.500 m² registriert.   

Mitverantwortlich für das sehr gute Ergebnis ist vor allem der hohe Anteil von Großabschlüssen: Auf Verträge mit mehr als 10.000 m² entfallen fast 22 % des Gesamtumsatzes. Rechnet man noch die Kategorie zwischen 5.000 und 10.000 m² (gut 11 %) hinzu, zeigt sich, dass rund ein Drittel des Resultats auf größere Abschlüsse zurückzuführen ist. Dies ist als Sondersituation zu werten, die in dieser Form sicherlich nicht jedes Jahr zu wiederholen ist. Ungewöhnlich gering fällt dagegen die Beteiligung der Größenklasse zwischen 1.000 und 2.000 m² aus, die lediglich gut 9 % zum Ergebnis beiträgt. Alle übrigen Kategorien über 200 m² kommen auf Anteile zwischen 16 und 19 %.   

Keine dominierende Branche – Leerstand rückläufig 

Insgesamt lässt sich eine relativ ausgeglichene Branchenstruktur beobachten. Die öffentliche Verwaltung setzte sich mit einem Anteil von knapp 19 % an die Spitze. Zweistellige Umsatzanteile erreichen darüber hinaus die Beratungsgesellschaften (fast 14 %) sowie die sonstigen Dienstleistungen mit 10,5 %. Rund 10 % tragen auch Handelsunternehmen zum Umsatz bei, die damit auf Platz vier liegen, gefolgt von Verwaltungen von Industrieunternehmen (9 %). Auf die fünf führenden Branchengruppen entfallen damit etwa 62 % des Ergebnisses, was ein im bundesweiten Vergleich niedriger Wert ist und für eine breite Nachfragestreuung spricht. Die größten Einbußen mussten Informations- und Kommunikationstechnologien hinnehmen (8,5 %), deren Umsatzanteil 10 Prozentpunkte niedriger liegt als im Vorjahr.   

Der Gesamtleerstand konnte innerhalb des Jahres 2013 um gut 6 % abgebaut werden und fällt mit 974.000 m² wieder unter die Millionengrenze. Innerhalb des Stadtgebietes fiel dieser Rückgang mit 8 % etwas stärker aus als im gesamten Marktgebiet. Im Gegensatz zum Gesamtvolumen haben sich die modernen Leerstände kaum verändert und liegen in etwa auf Vorjahresniveau. Verantwortlich hierfür ist unter anderem die Fertigstellung einiger Bauvorhaben, deren noch nicht vermietete Flächen in die Leerstandskategorie gerutscht sind. Der Anteil der modernen Büroflächen am Leerstand insgesamt liegt mit 26 % auf einem sehr niedrigen Niveau. Das umfangreichste Angebot findet sich in den Zonen Düsseldorf Nord (97.000 m²), Seestern (85.500 m²), Neuss Hammfelddamm (81.000 m²), Innenstadt (73.500 m²) sowie Düsseldorf West / linksrheinisch (61.000 m²). Die Leerstandsquote ist im Jahresvergleich weiter spürbar gesunken und liegt bei 9,1 % im Stadtgebiet und 10,6 % im Marktgebiet.    

Flächen im Bau deutlich gesunken – Mietpreise folgen der Marktentwicklung 

Der Trend rückläufiger Flächen im Bau hat sich auch 2013 fortgesetzt. Mit 176.000 m² liegen sie knapp 11 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Unter Marktgesichtspunkten wichtiger ist allerdings die Entwicklung der dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen. Diese haben im gleichen Zeitraum sogar um gut 32 % auf nur noch 65.000 m² abgenommen. Bezogen auf das gesamte Bauvolumen beläuft sich ihr Anteil damit nur noch auf 37 % (-12 Prozentpunkte). Da sich beide Angebotskomponenten (Leerstand und verfügbare Flächen im Bau) reduziert haben, ist auch das insgesamt verfügbare Flächenangebot spürbar gesunken und umfasst aktuell 1,04 Mio. m² (-8,5 %).  

Die hervorragende Performance des Düsseldorfer Büromarkts schlägt sich auch in der Mietentwicklung nieder. Die Spitzenmiete konnte 2013 noch einmal deutlich auf 27,50 €/m² zulegen, was einem Anstieg um knapp 6 % entspricht. Damit setzt sich Düsseldorf an die Spitze aller deutschen Bürostandorte. Erzielt wird die Top-Miete traditionell im CBD / Bankenviertel. Aber auch in vielen anderen Büromarktzonen haben die jeweiligen Höchst- sowie vereinzelt auch die Durchschnittsmieten leicht angezogen. Verantwortlich hierfür ist auch das relativ geringe Angebot an modernen, hochwertigen Büroflächen in guten Lagen. Da die Nachfrage in diesem Marktsegment am höchsten ist, steigt der Wettbewerb um das vorhandene Angebot.   

2014: Zurück zur Normalität  

„Der überproportional hohe Flächenumsatz 2013, den mehrere Einflussfaktoren begünstigten, wird sich in dieser Form nicht jedes Jahr wiederholen. Da sich aber die konjunkturellen Perspektiven grundsätzlich aufhellen, erscheint auch 2014 ein Ergebnis realistisch, das mindestens auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts liegt. Der Leerstandsabbau dürfte seinen Tiefpunkt erreicht haben, da vor allem durch Umzüge in fertiggestellte Objekte, die aus bereits abgeschlossenen Mietverträgen resultieren, einige Flächen freigezogen werden. Vor diesem Hintergrund ist eher von steigenden Leerständen auszugehen. Das Volumen der Flächen im Bau wird voraussichtlich auf dem erreichten Niveau verharren, wobei sich allerdings im wichtigen Marktsegment der noch verfügbaren Flächen ein Rückgang abzeichnet. Bezogen auf die in den letzten Jahren erheblich gestiegene Spitzenmiete deutet aus heutiger Sicht alles auf eine Stabilisierung hin“, prognostiziert Christoph Meszelinsky. 

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